在上一篇“选择酒店物业系列一——选址一定要热门？——中垒建设有限公司分享”一文中分享了酒店如何选址，这一篇将深入到物业楼如何选，包括楼层、楼型、配套、属性、证书等，物业楼选的好,直接拔高你在周边同级酒店中的竞争力，一起来看看吧~

硬性标准——产权与消防

1.产权

根据国家对土地使用性质的划分，建筑物业可分为四类：

居住物业：住宅区、公寓、别墅、度假村、单体住宅楼等;商业物业：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、会所等;工业物业：工业厂房、仓库等;其他用途物业：车站、机场、医院、学校等。

酒店物业要求土地性质要具有商业性质或者是综合性质，否则二消、特营等一些证件无法审批通过。

2.消防

酒店物业建筑必须有两个消防步梯，《建筑设计防火规范》第5.3条规定，最远房间距离出口不得超40米（位于两个出口之间的房间）、22米（位于袋形走道两侧或尽端的房间）。

物业楼必须有消防基础。一次消防由开发商办理，二次由租户负责， 有一次消防才能办二次消防，所以物业楼一顶要有消防基础。

楼层选择——选高不选低

不像选择住宅楼层，一般楼层高度的1/3与2/3之间为最佳区域，对于酒店来说有个原则——选高不选低，如一个18层的建筑，最好选择18层做酒店而不是6-12层之间，主要是因为：

1. 视野，视野开阔景色更好，无论是自然风景或是城市天际线，都是酒店独一无二的卖点。

2. 环境，这里指居住环境，高层噪音与空气质量都要远优于低层。

3. 成本，一般建筑设备层在楼顶，如空调主机、水箱等，最高层装修可省掉不少管道费用。

楼型选择——“I”形、“L”形与“回”字形

1.“I”形

“I”形与“L”形是酒店物业常见楼型，“I”形好理解，就是一条直线型，这样客房在一条过道的两边，每间房都有窗户，这种楼型几乎无暗房，很受投资人喜欢。

2.“L”形

“L”形也能做到两边客房都有窗户，但相较于“I”形的优势在于建筑本身美感，以及房间朝向多样，可以有更多选择。

3.“回”形

“回”形房间，方方正正布局，中间是电梯与工具井道，客房窗户全部朝外，这种出房率也高。

方正矩形的大平层结构不推荐，因为很难排房，会出现大量暗房，就算开了天井、假窗等补救，木桶效应也会瞬间降低整个酒店的形象。

4.房间数

在考虑楼型时，同时将房间数考虑在内，一般按照酒店投资边际成本与效益图分析，在80-120间客房时投资回报率最高。

物业设备

1.老化程度

物业破旧，门窗隔音差、外立面破旧、隐蔽工程老化需重做，翻新成本过高，即使地段、房型、消防都过关也需要慎重考虑。

2.门头店招

对绝大多数酒店，尤其是经济、中端档酒店，门头店招的大小、位置、数量直接影响周边竞争力。

无论是经济型酒店的灯亮字体鲜艳风，还是加盟品牌酒店的统一风格，门头宽大都会更容易获客。

3.停车位

停车位最好达到30%以上，低于此标准，需要考虑选址周边有无其他停车区域。

4.租期与租金

酒店租赁满期为20年，一般租期不要低于10年，10-20年之间即可。租金不要超过营业额的三成，每年租金递增不要高于5%（一般情况下）。

以上都是物业楼选择常规情况，需根据具体问题分析，但硬性标准一定要把关。