最近网上传言，某知名女基金经理，1.7亿豪购翠湖天地四期390平大平层，算下来单价近44万一平。
传闻有板有眼，业主是某明星，买家来自私募。
咱们先不说这个基金经理是谁， 单说这44万单价的翠湖四期，买家纯纯大冤种了。
这个价格买下，起码套个三五年。
这是翠湖四期近一年的成交价：
价格普遍在30w左右，最高的是33.7w。
目前有一套挂牌在售的低区，单价32w。
所以这次如果真的是44w单价成交，那明显是买贵了。
即便高区低区有差价，也不至于差这么多。
这套390平，1.7亿的价格，起码比市场价贵15%。
当然，有钱人买豪宅很多时候是“不计成本”的， 但有钱人不是傻子。
他们对钱，对市场，往往比一般人更敏感。
大伙儿知道，上海的豪宅，最近两年的涨幅很猛，很多都是翻倍的行情。
因为世界上印了太多钱了，热钱无处可去，核心资产都在大涨。
豪宅，大宗商品，甚至收藏品字画古玩都在疯涨。
上海房价2020年以来的一波行情，就是放水引起的。
再说细点，豪宅涨， 一方面是有钱人大额资金的避险需求。
实体经济不振，股市也不行，手里大把的钱没地去；
另一方面，豪宅是很好的*款贷**抵押物。
银行放了这么多水，但从银行*款贷**需要抵押物呀，这个就不细说了，懂得都懂。
尤其是翠湖天地、云锦东方、古北壹号这样的一线顶级豪宅，太抢手了。
云锦东方二期，最近成交了好几套1个小目标以上的房源。
上海顶豪的购买力，真的不可小觑。
总之，上海的豪宅这两年涨太多了， 短期内继续上涨，很难。
下面我们说说翠湖天地所在的板块， 新天地 ，究竟有什么魅力。
如果要选一个 最能代表上海摩登时尚的高档居住区 ，那必须是新天地。
图：新天地南北里
陆家嘴的江景房多数空置或开公司，办公气息太浓；
古北碧云偏居一隅，远离闹市；
徐汇滨江前滩初生牛犊，底蕴不足。
唯有新天地，地处上海的正中心，兼顾历史情怀和顶级配套。
这里是老牌的“上只角”；更是共和国开始的地方。
新天地一直是全城的房价标杆，傲视群雄。十几年前华府天地、翠湖天地御苑开盘价就达到了6-7万/㎡，远超其他中心城区。
有钱人信风水的多，一大会址就在华府天地隔壁，颇有一些“龙脉在此”的味道。
新天地是一个纯粹的豪宅板块，这里的标杆楼盘，自然是翠湖天地，分为五期销售，未来还有六期，目前四期品质最好；
翠湖四期隽荟于2016年开盘，当时均价14万/平方米。
图：翠湖天地隽荟
另外华府天地，档次也很高，都是三四百平的大户型，开发商当年专门包了一个巴西矿打造大理石外墙。
图：华府天地
大堂也是十分气派。
翠湖天地和华府天地之外，就是锦鳞天地了，虽然“其貌不扬”，采用普通商品房通用的面砖外墙，内部豪华程度却不输华府。
整体来讲，新天地是整个上海市中心唯一的次新豪宅社区， 整个板块十分稀缺。
陆家嘴仅临江一排，没有形成社区的概念，瑞虹新城定位中产，逼格不够。
而住在新天地，坐享这种繁华都市感是很多人梦寐以求的。
所以，新天地的地段没得说，浦西乃至整个 上海腔调最足的地方， 没有之一。
顶级商业，无敌交通，全上海最高的价值认同。
瑞安的翠湖天地产品也没得说；
但这个44万的价格真得要说： 太贵了。
上海楼市的上一波牛市，学区概念和规划概念领涨，豪宅的涨幅比较滞后。
2021年年初的时候，在浦东碧云张江联洋，浦西徐滨前滩都大涨过之后翠湖天地却静悄悄。
当时翠湖二期只要13万的单价。
我们当时强烈建议大家去抄底翠湖；当时翠湖天地供给比较充足，在板块轮动中也是滞后的。
至于现在嘛，再去买翠湖，就有点接盘的意思了。
我们内部总结了一个法则：
所有快速增长超过40%+的小区，不要买进，这是铁律。
因为在房住不炒的背景下，这类板块无法继续上涨的根本逻辑是， 不能形成置换的链条，会出现针刺效应。
而翠湖这一轮行情，何止40%，早已翻倍。
最后， 到底是谁花44w的单价买了翠湖？
先是半夏投资的李蓓发文澄清：
“不用猜，也不要问了，买家不是我。我一直住浦东。
我的风格，从来都是抄底不追高个人看法：现在去买翠湖，跟2000块以上买茅台，没有什么区别。”
茅台股价走势
之后，葛兰也发朋友圈辟谣，称“翠湖跟我没关系”。
葛兰，号称“医药女神”，目前在管公募基金共5只。
葛兰管理的这5只基金在2021年、2022年合计亏损了374.54亿元。
然而，管理费却照收不误。
目前葛兰管理的基金规模844亿。
按照每年1.5%的管理费收费标准，光管理费就十几亿，拿个百分之五分给基金经理，也大几千万了。
所以葛兰、张坤这样的顶流基金经理，年收入大几千w肯定是没问题的。
只要基金规模上来了，光管理费就能赚的盆满钵满。
还好葛兰辟谣了。
不然产品跌这么惨，你还买豪宅，肯定会被基民骂的。
或者我们可以反向思考下：
基金经理拿这么一大笔钱去买房，是不是意味着对股市的不看好？
毕竟房子是核心资产，已是全世界人民的共识。
但对于A股，国人的价值共识显然没有达成，有钱还是倾向于买房，而非炒股。
如果你有几十万，你可能会买理财，但一旦上了百万，你就会考虑房子，上海不行买环沪，或者二线城市，反正是想买个房子。
大家想想，是不是这样？
包括我自己身边的人也是，股票账户上如果浮盈比较大，就会考虑套现，最终的落点大概率还是房子。
所以， 股市里的钱都是虚的，拿出来买房才是实在。
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