1、深圳豪宅板块的起起伏伏

深圳从2000年左右开始，经济就有了向西发展的趋势，有钱人在哪，豪宅的聚集地也随之迁移。20年过去火了银湖→香蜜湖→华侨城、蛇口→深圳湾，到现在最贵的还是最新的深圳湾片区。

为什么会这样子？我们以华侨城片区举例。

从价格来看华侨城貌似是所有成熟豪宅板块的价格洼地，我们反思下为什么环境优美养老无敌的华侨城涨的慢？

第一，华侨城相当于一个闹区中的世外桃源，但是对外交通仅靠双车道，一到早高峰和晚高峰，堵车就非常严重，而且出去坐地铁也要走路约10分钟；

第二，华侨城没什么好学位。

从投资角度看，任何投资性的楼盘最终必须有自住的人来买单，否则流动性会降低，流动性差，投资价值就要打折扣。所以满足大部分人对学位和交通方便的“宜居”需求很重要。

又比如为什么宝中火了？

是因为前海规划利好，让人觉得这里未来就是高素质人口密集的地方，就是钱所在的地方，要追赶东京、纽约、伦敦。这里具备了交通网密集、商业配套集中的投资要素，然而前海目前配套不成熟，建设周期很长，对比之下，与前海三条彩虹桥连通的宝中，目前更成熟、更宜居，居住价值高的就被带动起来了。

综上所述，一路领涨的是深圳湾片区就不难理解了，此片区最大的优势就是纯粹，同时拥有顶级城市资源、自然（海景）资源和最新时代的房子。

2、翡翠海岸如果没有了一线海景，还剩什么？

从开盘至今，翡翠海岸（下文简称“翡翠”）就以“湾区头排、一线海景、低密度住宅”闻名，与旁边的鸿威海怡湾占据了深圳湾最靠海的门面位置。但是看过我上一篇文章的同学都知道，翡翠的海景未来会有遮挡，究竟翡翠海岸会失去多少海景？

看下图：

我们参考下半4被半3遮挡的海景，但翡翠肯定比半四的海景好，因为半三的容积率达4.37，而翡翠前面那块商住楼的容积率是3.68，不像半三密集，也没有他们楼高，因此粗略推断，翡翠A、B栋后期应该看不到海景了，C、D座20楼以下会被挡住大部分海景，或许在缝隙间可以看零星海景。E和F栋海景受影响最小。但是E座都是270㎡的超大复式，很少有放盘，想买都难。

不过前面那块地到现在产权都还没搞清楚，所以等它完全建起来，也要起码5年。

大V亲自去看过翡翠海岸，还蛮喜欢这个小区，主要因为以下几点：

1、项目容积率非常低，仅2.0，小区绿化非常好，花园大，真的很安静，不用出门，小区里面俨然一个小公园；

2、目前景观资源较好，放眼望去一线海景，且小区紧连深圳湾海滨长廊，生态健康宜居；

3、小区以板楼为主，点式围合，在保证每户朝向的同时，又有超大楼间距，每栋景观和视野的均好性强；

4、外墙使用干挂石材，耐腐蚀抗衰老，不容易旧；

5、产品相对纯粹，而且每户赠送面积多，实用率很高；

6、停车位充足，1:2的车位比，而且早期购买这里177㎡以上大户型的可以购买私家车位的，太稀缺了！

7、交通便利，从小区到深圳湾口岸仅约9分钟车程；距离湾厦站大约800多米；小区四周有两条主干道，后海滨路、中心路，交通网络发达；

8、周边配套基本齐全；

生活配套 ：

a.翡翠自己有约1万㎡的底商，目前有一个人人乐生鲜超市；

b.马路对面有一家华润超市，旁边还有鸿威的集中商业baby city，一共就两层，主要以儿童为主题的商场，有小孩的家庭不用担心没地方去；

c.大约720m左右有恒裕二期的集中商业2层，进驻了有很多餐饮店、盒马鲜生；

d.距离大约1.5公里左右就到了深圳湾目前最大的购物中心，宝能 all city。

学位 ：目前翡翠的学位是深圳湾中小学，未来在它斜对面有一个新的九年制学校，所以翡翠未来的学位可能会变。但该方案最快今年才会确定，从设计、建设再到投入使用，至少要3-5年。不管分到哪个学校，送孩子上学都很方便，距离深圳湾学校只有1公里，距离新学校只有200多米。另外旁边蛇口还有很多国际学校，详情可以参考我之前写的半岛三期。

休闲配套 ：紧邻着15公里滨海长廊，距离蛇口山公园（望海公园）仅400多米，距离招商东路公园也只有700多米，无论是跑步，健身，遛狗，遛娃都非常方便惬意。

文化类高端配套 ：未来歌剧院距离翡翠比较近，翡翠是最受益的，相信未来这里也会涌入很多国际人才。

（小区实景图）

劣势：

1、靠海较近，夏天的时候可能会有一些味道；

2、目前片区的配套还有待完善；

3、未来前排项目一旦建起来，海景就会被遮挡了；

4、湾区因为早期赶上9070的政策，大部分90㎡-200㎡之间的都是双证，200㎡以上的大多是单证，翡翠177户型中，B栋20楼以下都是双证的，其他都是一本证。

我们接下来详细说下它优秀的产品设计：

景观方面

翡翠最好的海景当然在一排：D、E和C栋，由于楼间距较大，所以F栋既能看海景又能看花园景观，是整个小区的楼王单位。A、B也能从缝隙中看到零星海景，主要看大园林，C栋A户型无海景，主要看园林。

户型设计：

翡翠一共就4种面积段：89㎡的3房、177㎡的4房、225㎡大4房、345㎡复式。它的户型设计整体很漂亮，基本都是南北通透的，至少都能赠送一个房间，得房率应该排在湾区第二，恒二第一。但是翡翠没有做到全套房，这一点略逊于恒二。

A、B栋，3梯2户，共30层，全部为177平的4房，南北通透；

C栋共29层，3梯5户，全部是89㎡，共三种户型，A和B户型结构一样，C、D户型结构一样，E户型朝西南，但是做到4房的稀缺户型，很少有拿出来卖；

D栋共26层，3梯2户，也是177㎡的4房。

E栋共28层，3梯2户，都是345平的复式，基本就没对外卖，都是当时开发商老板的亲戚朋友消化的。

F栋共28层，3梯2户，A、B户型为225平，全部朝南，也少有放盘。

具体户型分析如下：

C座A/B单元89㎡3房

C座A/B单元的89㎡3房，比较刚需，面积赠送多，上图深棕色部分的都是赠送的，阳台半赠送，得房率超高。而且客厅开间做到3.6m，两个卫生间，南北通透，在小三房里面都是非常难得的。A户型是东北向看花园，C户型是东南向可以看海景的。

据说13年12月底89的小户型和A栋177开盘，5w左右的均价开盘，在当时那个惨淡大市里并不算便宜，据说当时还需要额外大把喝茶费才能抢得到。目前低楼层A户型放盘价已达2050万。B比A的景观好，B户型低层放盘价约1980万。

（C栋B户型海景）

（C栋A户型看园林和望海公园）

C座C\D户型89㎡三房

C/D的89㎡比AB的赠送少一些，但也有一个书房，户型方正，主人有套房。虽然不是南北通透，但是阳台够大，而且双阳台。通风采光非常好。而且CD户型东南现在可以看一线海景，目前21楼层放盘价已经达2250万。E户型就非常稀缺了，可以做到4房，也很少放盘。

（C栋D户型海景）

177㎡大平层

A\B座177㎡的4房，赠送一个小卧室和入户花园，南北通透，超大客厅；但没有做全套房，私密性会差一些。这个户型挂盘低楼层挂盘价在3400-3500万左右。

D座177的户型跟这个差不多，一线海景，很少放盘。

（A栋海景）

225㎡4房楼王：

F座是翡翠海岸的楼王单位，这个225㎡的四房也赠送很多，如果加上阳台，大概使用面积达到约208㎡。双套房设计，超大客厅，南北通透。此户型有个高层送车位的报价大约5200万。

（F栋海景）

3、从得房率角度看

翡翠跟恒二在湾区都算是得房率最高的两个小区，放盘量都很少，业主们都比较惜售。而翡翠对比恒二，位置更亲海，容积率更低，舒适性更强。而恒二最大的特色就是不仅得房率高而且都是套房设计，且它商铺的招商还不错，生活配套比翡翠更丰富些，但也差不太多。目前恒二放出来也都是低楼层的188㎡，售价也要3000多万。两个都是比较新的小区，在设计上，翡翠偏简约现代，恒二偏古典。

从居住舒服度和海景资源看：

三湘海尚和翡翠算是湾区品质最高的两个低密度又可以看海景的，其次就是鸿威海怡湾，三湘东边的中高层海景的确无遮挡且永久性的，中间有别墅和学校，但它的海景有点远了。单纯论到海景，最美的海景还是深圳湾一号的，与大海之间刚好有一个美丽的公园，还有前海国金汇的海景也是相当美（港珠澳大桥埋到地下之后），其次就是半岛和双玺的海景，相当壮阔。

三湘中间楼层228㎡单证看别墅和海景的目前报价也要5000万了。

鸿威有套漂亮的一线海景的142㎡的4房，单证高楼层的报价也要2700万了，不过户型就比不上翡翠了。

其实真的想看一线海景，预算高一点，半三真的值得考虑，毕竟是永久无遮挡一线海景，小区大，配套成熟，入住率超高，而且带豪装，交易也比较活跃。

当然每个人喜好都不一样，侧重点也不一样。2000万以下想要在湾区基本买不到品质高的海景房了。鱼和熊掌不可兼得，除非你真的很有钱。

大家对哪个豪宅很感兴趣，可以留言告诉大V，大V为您测评。

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