一、排行榜刷屏中的几个现象
相信最近朋友圈刷屏的开发商销售排行榜引起大家的注意，同行们在找自己的排名，购房客户在在看谁家实力强劲，正所谓不懂行的看热闹，懂行的看门道，个中滋味，自己领会：
数据来源：青岛锐理
1、 前五中外来房企融创独苗，压力不小
2、 本土房企品牌销售额、权益销售额志得意满
3、 海信、青特、鲁信、海尔、和达都是重视产品口碑的企业
4、 入围企业中盘面结构多为改善比重较高，纯刚需难进前十
5、 青岛地产格局已变，你方唱罢我登场，却有人一直在舞台中央
6、 万科依旧没有进入前十
7、 盘算一下去年的土储和今年的行情，挑战者众多
数据来源：卓易数据
二、风口浪尖上的融创何去何从
从锐理的数据可以看到，权益销售金额排名前五中，只有最近风口浪尖上的融创中国，本土地产品牌中的海信地产、青特置业、鲁信置业、君一控股（海尔地产），以及其他统计口径上进入前五的和达集团，都是志得意满。外来房企一根独苗又是最近的网红选手，先着笔墨略作点评。
融创阿朵小镇实景图
融创阿朵小镇实景图
融创依然权重挺高但是差距已经不大，后劲如何二季度见分晓吧。但是这比起融创当年进入青岛时的风卷残云志在400亿的意气风发已经今日不同往日，与市场行情有关更与企业经营逻辑有关系。反观青岛地区的盘面结构似乎非常不轻松，重仓西海岸的融创经历市场下行所带来的流速和利润问题，维多利亚湾、东方影都、风河融创中心、阿朵小镇四大金刚擎天而立，降价跑量第一名，且看后面发展态势再做评论。
融创都会中心效果图
4月1日晚间，融创房地产集团有限公司公告称，“20 融创 01”的展期方案已获得82%的持有人投票，方案通过。融创表示，展期期间维持债券原有票面利率不变，新增利息随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。这标志着沸沸扬扬的境内债问题画上圆满的句号，风险暂时化解，孙骑士哭的梨花带雨，佩服自己的能力又一次度过危机。
三、为什么本土开发品牌后来者居上
房地产开发并不一定是外来和尚好念经，基于地缘在地化的行业特征，房地产开发企业一定是在地化深耕企业才能完成的历史使命。前几年的规模化、杠杆化扩张时期本身就是无序野蛮的过程，凭借资金能力开疆拓土攻城略地，但对于一个城市经营者来说，给这个城市带来了什么？带来了粗制滥造、大量群诉、无序竞争，没有研究地产行活能力不可能长久发展。
海信君澜实景图
最近吃瓜群众热衷的浙江资本政治坍塌事件也是同样的道理，不能让资本无需发展以至于绑定政治、威胁行业、扰乱民生，当然这只是最坏的发展，管理者有一整套的管理逻辑不允许恶性发展，就如同近几年的地产行业调整，这是正常现象也是必然趋势。
海信君澜实景图
言归正传，为什么本土开发品牌后来者居上？产品力和服务力。研究城市、研究人口、研究客户、研究生活需求，研究产品+服务体系，研究企业赖以长久发展的生存本质。
海信君澜实景图
笔者曾经说过青岛本土品牌房企有两个半，海信、鲁信算两个，其他的房企加起来算半个，各有优势同时又各有不足，长期看好值得期待。
海信天悦实景图
海信地产，2012年前后转型改善产品，崂山麦岛区域的深耕奠定青岛地产品牌一哥地位，海信麦岛金岸、海信天玺、海信天悦、海信贺府、海信君汇、海信君澜等，优质土地获取、豪宅产品定位、业主圈层定位、产品品质兑现，赢得爆赞的全能选手，随着其他各个区域定位的本地改善产品陆续推出，海德堡地块法拍收入囊中，更多期待。
海信天悦交付实景
鲁信置业，已经撰文详细阐述过，链接如下：青岛本土开发企业品牌鲁信置业
精通汉唐历史的傅总一点点精雕细琢打磨每一个产品，如果想知道鲁信置业的文化可以从每一个小区的名称开始，之前的项目无从考证，现在能找到的第一个鲁信项目是福州路上的鲁信长乐花园，崂山雕塑园的鲁信未央花园，浮山后第一精装大盘鲁信长春花园，合肥路的鲁信含章花园，李沧枣山路的鲁信南海花园，崂山国际高尔夫旁边的鲁信停云山庄，鳌山卫的山海大盘鲁信和璧花园和西海岸金沙滩上的鲁信随珠花园合并来看。
鲁信随珠花园实景图
另外还有在开发的项目鲁信磐谷花园，青岛东西两侧重量级山海巨著鲁信海曙云霞和鲁信半岛美庐，去年底刚刚公布规划的松岭路旁的顶豪项目鲁信有邻花园，每一个名字，都是可以洋洋洒洒三千字的故事，美不胜收，叹为观止。
鲁信和璧花园实景图
青特置业，2019年开始成长起来的后起之秀。历史积淀和专业提升，从白沙湾的悦海府大平层，营造回家即度假的生活理念，到市北新都心的青特星城，承载更多年轻人的美学生活理想，再到去年火到爆的青特滨湖国际，区域性高端品质改善赢得产品力兑现的市场认可度。同样在烟台莱山区的悦海府项目收获烟台市最顶级的圈层客群，济宁博观江悦、兖州青特星城都成为当地产品标杆。
青特星城地库实景图
近几年闯入大家的视线的青特在产品线营造、服务体系升级均取得长足进步，随着青特万达广场开业、青特医疗产业园开园运营等等，尤其在企业生态营造、航道业务布局等方面确实做到了基于业主生活服务的延伸，提供高性价比的产品服务。归功于专注产品专业，也同样归功于近3年来全新的组织体系搭建以及对外品牌传播包装和内容生产做的好，品牌团队专业深度足够扎实，正所谓酒香也怕巷子深，企业故事、产品故事、企业生态等等更多信息展示通路、品牌内容生产取得历史性突破，把一个好的企业呈现在挑剔的客户面前。
青特滨湖国际实景图
海尔地产，一直没有想清楚如何点评，因为近几年一直在变化，从地产到产城创到君一控股，似乎一直在寻找突破口却一直没有尝试成功，反而因为某种压力将一些优质项目盘出获利，丧失了证明自己产品实力的机会，诸如海大对面的翡翠云城给了奥园现在生死未卜，白云山花园的西地块给了青特为别人做嫁衣，白云山花园和滨湖国际对比起来简直不忍直视，大云谷项目给金茂赚足风光赚足掌声，唯独留在自己手里的海尚府、依云小镇撑足门面，倒也经得起推敲。
海尚府实景图
和达集团，同样是近几年成长起来的品牌开发商。企业经营布局目标明确，这对于一个定位青岛城市发展又能笃定百亿规模的经营来说足够强大，和达中心城、和达君玥等市区核心布局项目赢得良好口碑，西海岸朝阳山项目产品力营造也足够优秀，足以与融创以及其他小众企业抗衡，城阳的和达和园、和达萃园等等均为新项目，至于各种好坏需要等到小区交付再做点评。
和达萃园实景图
过去的一年里，在趋严的调控政策下，房地产市场由热转冷。作为本土深耕型企业品牌，无非只能专注产品升级，专注业主生活打造，充分利用地缘优势做细分市场定位，做有差异化竞争力的产品和服务才能够赢得市场，同时，学习海信、鲁信两家优秀企业做转型，逐渐细分自己的业主需求，逐渐转型做改善市场或者豪宅市场，减少刚需客户占比，毕竟太耗费心力却难以同等对话。
鲁信海曙云霞实景图
四、近期网传的政策利好风口
近期网传故事颇多，对于购房者来说相当热闹。
先是限售放开，5变2的抛售良机成为二手房市场催化剂。据说没几天时间挂牌量突破8万套，就像是杭州挂牌量第一，前面几年外地购房团炒得比较火爆，另外本地互联网公司很多员工购买力强，准新一线核心城市地位上升，引发了投资购买潮。同样的逻辑放在青岛身上也是成立的，大量投资客群在高点买入，经过几年的战争、疫情、房价、经济形势摧残已经不想继续持有，需要变现的心理，所以放开限售库存会进一步增加，大量的次新房涌入市场与期房竞争，更低价格的准新房房真现房所见即所得，竞争激烈程度可想而知。
图片来源于网络
再者就是限购放开，自媒体炒的沸沸扬扬。限购放开难道还有那些手里有三套房的客户继续购房？继续持有？投资等政策放开后大赚一笔？我觉得一斤更没有可能了，唯一能够起作用的还是限购和限售同时放开后的改善客群刺激，卖房买房客户的新生购买力，整合手里的房产置换成更优资产，享受更高品质的生活，这也是中产阶层的生活趋势。
降低购房门槛，也就是对于刚需客户的兼顾，这才是市场向好的有效政策，市场还是刚需占绝大部分，如何解决刚需客户上车门槛才是王道，真到了那一步，低首付、低利率上马立见成效。
五、新的领导班子重点发展板块
青岛市“十四五”发展规划的亮点是在服务城市战略、服务民生保障中实现企业高质量发展。既要通过深化改革提升服务城市战略和民生保障能力，又要通过资源的市场化配置进一步实现做强做优做大。
随着2021年3月《青岛市国土空间总体规划（2021-2035）》公示，联动协同，构建区域一体化格局逐渐形成。打造“一区两极五轴多点”的城镇发展格局；构建“一主三副两城”的都市区空间结构；构建“一湾、两带、多区”的产业发展格局。
从市区北向纵深发展一直都是断层的，欢乐滨海城-大健康产业园-捷能中泰-郑州路片区一直都是郁郁寡欢，县城一般的城市界面坚持了很多年。随着华润项目横空出世，青岛北站规划出炉，以及海信填海地块迅速呈现，马上呈现新的城市景象。
华润项目效果图
2022年青岛城市板块发展，主要看好以下几个板块发展：张村河一带、环湾-青岛北站一带、未来之城一带，三大板块，轮动发展，拉动主城区的城市化进程，2022年一定是“城市更新”主题年，改变以往摊大饼的局面，崂山改善北上到张村河，市南-市北改善靠近环湾，未来之城和青岛北站解决刚需问题，其他板块跟着这几个沾光发展。
随着崂山区城市发展，金家岭商务区及前海一线无土地可开发，北宅-沙子口等区域受国家森林公园、国家风景名胜区等多重保护和制约，土地资源的约束、产业空间稀缺等问题成为制约区域经济高质量的发展的重要因素。在现有空间接近饱和的情况下，张村河两岸大面积的待开发空间，无疑将成为崂山发展的潜力所在。
海信蒲悦、鲁信有邻花园以及未来和达在该板块的布局，值得大家一看。
六、几个购房建议
1、好房子还是相信本土开发商，只有本土开发行才能够做出好产品，郑州永威、成都万华、上海汤臣，杭州滨江，此类例子不胜枚举，事实就是这样，越是买豪宅越是选择本土品牌，青岛也是。
2、刚需客户看准板块，匹配自己的实际需求，家庭结构、通勤需要、资金预算等等。
3、优质房源整合，能卖的卖掉，整合几套大房子，保证自己的居住舒适度，这也是疫情教会我们的道理，家人最重要，健康最重要，生活品质最重要。
4、选房几个逻辑必须想清楚，选板块-选品牌-选项目-选产品-选户型，板块是基础，品牌是首选。
5、不明白的问小编。
