前阵子，湾叔一出去回来，就有粉丝问东莞沙田什么时候去看看，海上明悦这个楼盘怎么样？
秉着没调查不发言的态度，湾叔来到沙田虎门港考察了一番。
结果大失所望，具体如何，听我慢慢道来。
滨海明珠，崛起的沙田
要说虎门港，我们首先要说一下沙田：
沙田镇位于东莞市西南部,东江南支流出海口与狮子洋交汇处,面积约111.5平方公里,常住人口约18万。
沙田濒临狮子洋,近珠江出海口处，沙田港区是东莞港主港区。
凭借港区的优势，沙田发展起港口物流产业，至今仍是沙田镇的核心产业。
沙田镇区位优势明显,地处广州-东莞-深圳-香港等城市发展轴带的中央和珠三角经济圈几何中心位置。在大湾区经济发展轴线上，承担着东莞滨海湾新区、广州南沙、深圳链接的枢纽作用。
然而，在经济产业结构相对单一的现状下，沙田的经济指标相对较差。在滨海片区四镇来说，长安镇760.3亿元，虎门镇648亿元，厚街镇412.8亿元，沙田镇仅195.3亿，在东莞18个镇中排名倒数。
近年来，沙田不断抓住发展的契机，GDP增长也实现东莞全市增速第一的发展。
首先，最重要的无疑是滨海湾新区的建设。沙田作为滨海片区四镇之一，紧靠滨海湾片区威远岛部分。滨海湾片区投资近千亿建设大湾区经济的核心，对沙田有最直接的辐射作用。
其次，沙田镇也积极融入大湾区建设，发展临港产业和海洋科技创新，同时带动片区的服务业发展。
沙田引进投资额超2000亿的优质项目，如思贝克600亿投资的港湾新城，宜家华南总部等。包括投资额1654亿的12个城市更新项目改造，带动沙田经济产业全面提升。
在融入大湾区的一系列举动中，有几项主要的规划工程：
在立沙岛建设新的1000立方米的石化仓储基地，以及化工新材料产业；
在泥洲岛建设海洋科技创新中心，专注于海洋生物医药和海洋新材料产研工作。熟悉深圳的朋友会知道，这和深圳海洋新城的规划很相似！
同时，在在南部滨海组团，沙田还着力建设了以居住、商务、旅游为主的滨海CBD，目前已经具备相当规模。
而这一切规划的核心，都依托于港口的建设，也就是我们这次的踩盘的主角——虎门港。
得天独厚虎门港
虎门港是世界排名前50的港口之一，作为国家一类口岸，拥有29个万吨泊位、23条国内外航线，有着得天独厚的优势。
此外，虎门港还拥有虎门港综合保税区，如今这一国家级规划已经正式移交沙田镇政府管理。
虎门港的交通也是一大优势。作为东莞市最为靠近广州南沙的片区，南沙大桥开通后，从虎门港出发，前往南沙只需20分钟。
而从深圳前海出发，走广深沿江高速，到虎门港也仅需要50分钟，相比于长安而言，仅多出10分钟的车程，这在没有走过之前，是意想不到的。
与虎门港的高大上的规划、优势相对的，是其低洼的房价：
同为滨海片区4镇的虎门房价已经突破3万，长安已破4万，一桥之隔的广州南沙也达到了均价4万/平。而沙田现如今的均价仅2.3万/平，在整个湾区经济发展轴中，属于低谷的存在。
高大上的前景，加上低洼的房价，吸引了一大批刚需和投资者涌入这里。沙田也多次拿下区域的销量第一。
虎门港双12开盘的海上明悦项目，就是这场狂欢的宠儿之一。双十二首推当天，共371套房源秒光，并刷新了沙田的房价新高。
但是，虎门港是否真如规划的那样好，海上明悦项目又是否足以成为沙田当下的新高度？湾叔认为有待商榷。
海上明悦升，韭菜任你采
海上明悦项目占地5万平，建面约16万平，容积率仅2.5。项目包括6栋高层洋房、9栋小高层、1栋安居房，共1274户，是当之无愧的大体量新盘。
从规划看，海上明悦所处地块是虎门港仅有的两块住宅用地之一，另一块项目融创云玺湾现已售罄，也让海上明悦成了板块内唯一的住宅。
所谓物以稀为贵，海上明悦当然受关注。可是当湾叔考察了周边时，却不由得大失所望。
虎门港片区的建设，至今仍停留在初步阶段，诸多地块都还没动工，大片待建的荒地。建设进度意味着持有时间，而当下的状况，让人对横盘时间不禁担忧。
不仅如此，虎门港周边配套及其稀缺。在项目范围1km内，湾叔没有找到一家商场、餐厅、乃至一家小型的便利店都没有。
须知，项目本身没有配套任何商业！而这在其他大体量项目中，几乎都是必不可少的。
目前，商业配套只能依赖镇中心，如君绘缤纷城等，离项目5km开外的配套。
项目南侧有一块金融商务用途的地块，具体要建什么什么时候开建都还是未知数。也不是一定会建设成为商业综合体，因此，赌他的用途也无济于事。
教育方面，项目自身没有配建任何学校，周边也没有任何已经建好的学校。唯一销售现场有提及的，是现在融创云玺湾南侧有一所小学待建，但也还是未知数。项目交房就在两年之后，而学校尚未开建，势必无法同期交付入学。
而虎门港以外的学校均在2.5km以外，在没有轨道交通的虎门港，整个距离足以让人望而却步。
在环境方面，虎门港虽有海景资源，但海上明悦项目也直面南沙大桥的噪音影响。而现场销售所提及的已经建好的汇丰年湿地公园，湾叔兴冲冲前去时，也很失望。水质差不说，和东莞大多数镇区所建的休闲、设施充足的公园相比，十分单调。
医疗资源方面更不必说，即使去看个小诊所，也不免要一番折腾吧。
由此看来，当项目进入二手盘之后，不仅刚需自住的群体要面临配套极其短缺的问题。后续入场的买房人，在对比沙田、虎门各区域配套充足的楼盘时，项目的价值也将被大大看低，更别说领先区域了。
总结
总结来看，虎门港片区建设进度还处于初期阶段，与其高大上的定位、宏伟的前景相比还需有较长的发展时期。
片区配套的短缺将成为长期的硬伤，无论自住或是投资，价值都会受到影响。
海上明悦项目就是在这样一个矛盾的环境中诞生的楼盘。一方面是仿佛集齐了所有投资价值的前景和规划，另一方面又不具备居住所需的各项配套资源。因此，湾叔认为海上明悦项目是一个纯粹的投资盘。
在早期，买房者因为稀缺和区域规划而涌入。而当项目从新盘，走到二手盘的时候，以居住价值为主的房产，纯粹的投资属性是否还能维持吸引力，就要打一个大大的问号了。
因此，沙田买房仍具有较大的不确定因素，临深买房的首选，仍是配套完善、经济发达的长安和虎门。刚需居住可以满足各方面生活需求，投资上，更容易受到莞深联动的影响带动，升值也更快。
作者 | 湾叔