千呼万唤始出来。
“断片”7年的港龙悠乐城终于以新的姿态， 迎来了首开区的开业。
有人说，这个 约23万方体量、双地铁上盖的城东新城新地标 ，可辐射周边50万常住人口，将极大地满足满足周边居民的消费需求，填补板块商业空白。
也有人对港龙悠乐城首开区的开业后的将来表示 担忧。招商还有很多空缺，品牌不尽如人意，运营实力也有待进一步检验 。
而在我看来，城东商业总算是向前迈开了一大步。
但万事开头难，港龙游乐城未来的运营发展之路，将同大部分的普通商业一样很不容易。
杭州港龙悠乐城
虽然开局不利，但超大体量的港龙悠乐城首开区开业， 打响了2023年商业综合体开业的第一枪 。
我初步统计了下，今年杭州预计约15个商业综合体将迎来开业：
主城区有武林商圈的 杭州中心万象城 ，城东新城的 港龙悠乐城 、 杭州德信中心 ，九堡的 龙湖杭州国芳天街 ，之江的 杭州西投银泰城 ，滨江的 保利天汇Open活力街区 ，钱塘的 德信空港城 等；
非主城区有萧山的 领航汇 ，戴村的 杭州城南银泰城 ，余杭的 华润杭州城北项目 和 天空·滕集 ，临平的星麓·七彩小镇等。
乐观点想，杭州作为一个网红城市，一年内能有这么多商业综合体开业，本身就是一件了不起的事情。
更难能可贵的是，在重轻奢商业项目上，恒隆广场、K11、新鸿基、SKP和嘉里城、华润绿汀路TOD等都将在千万杭州人期盼的目光中一天天向上生长。
原来被诟病市中心高端商业集聚性、地标性太弱的杭州，重磅商业将 进一步奠定杭州新一线城市的商业地位。
杭州K11
杭州江河汇综合体
杭州恒隆广场
杭州SKP
但事实上，最近这几年杭州商业综合体正面对着更为严峻的挑战。
比如，去年杭州烂尾、停工、延期交付或濒临倒闭的商业项目，多达近 20个 ，总面积多达惊人的 200多万方 ！
比如，今年杭州拟开业项目体量将对比2022年锐减近3成，商业项目筹开进度明显放缓。
从城北的某龙广场、某宁易购广场到城东笕桥的地铁上盖TOD综合体，再到城南戴村的商业综合体，杭州多个商业项目不是非停即慢；想在 今年年内开业都会很困难。
再比如，刚开业的商业生存现状也是令人堪忧。从高端商场到路边小摊，门可罗雀，生意惨淡。
连钱江新城万象城都在在2022年遭受重创，更别说申花的蓝钻天城、未科的杭州C+西嘉广场、崇贤的上亿广场、东湖的万宝城、超山的奥特莱斯，下沙的蒲公英天地、丁桥的嘉汇里等商场的运营状况不尽人意，在口罩事件阴云笼罩下更是雪上加霜。
杭州C+西嘉广场
大环境和经济形势的不利，线下消费的萎靡，叠加新旧商场的内卷，运营模式和表现形式的创新，杭州人口导入的放缓，资金链的问题，每一个因素和困难都将刺激着商业的敏感神经。
加上杭州这两年“商改住”盛行，特别是郊区新城，大量商业综合体商业用地规划改住宅，可谓“前有狼，后有虎”。
如此一来，杭州商业的开发似乎由前几年的“大干快上”，到如今 收缩渐入晚年， 正进入阶段性的滞缓期和休整期，且 商业资源正不断向市中心和区域中心倾斜 。
下沙世贸广场
当然，这种发展滞缓期和休整期，对于很多商业地产来说，既是挑战也是机遇。
过去，招商的在感叹招好的品牌太难了，连网红海底捞都在战略收缩；于是美食城变成了外卖店，甚至有儿童游乐城变成了套大鹅，品牌是一个不如一个。
商家、老板们不是在愁没客人，就是在愁如何长久拓客，无奈在同行恶性竞争、价格战及线上网购的围剿中，被弄的遍体鳞伤。
消费者被口罩事件的阴云笼罩，进入商场吃喝玩乐报复性消费，这种氛围和习惯的养成，还需一段时间。
如今，杭州商业想要“ 百花齐放 ”，就需要更注重多样性和差异化，让商业“ 叫好又叫座 ”。
杭州不缺商业，缺的“被注入灵魂”的，有个性、互动性好、可逛性强的优质商业。
如何解决？
未来， 股权转让、轻资产运营、代运营、多方合作 等将或是解决杭州问题商业的新出路。
前有龙湖拿下吾角广场和国芳，东湖的万宝城与万达签约，下沙世贸广场被接盘后有望重获新生，未来庆春广场也可以通过适合的方式起死回生等等；
办法总比困难多，而 创新 一定会是商业综合体生存下去的最重要的核心竞争力之一。
再说，杭州商业重心不断向市中心和区域中心收缩倾斜，也未必是坏事。
城市在发展和骨架在延伸，确实需要商业等配套的血肉，来慢慢充实和填满；
但郊区和非核心板块的商业过剩和同质竞争等问题，给板块带来的负面影响，同样不容小觑。
宁缺毋滥 ，说的就是这个理，例子不要太多。
不如给城市多点留白，为未来商业保存空间和实力。 也许若干年后，充满未来感和艺术气息的商业黑马，重新激发新城的人气和活力。
市中心商业的“重振雄风”，郊区和非核心板块商业“休养生息”，这才是一个大城商业本该经历的最现实的过程。