截至2020年10月，沈阳新建商品住宅库存面积达到1884.46万平，超过2017年库存量水平，达到近四年新高，这让本就敏感的市场神经再次紧绷起来。
据此，有人认为沈阳楼市将再次回到2014年高库存时代，楼市拐点将被触发，房价也将进入下行通道。
很多近期买房的购房者更是如坐针毡，担心自己成了击鼓传花的最后一棒，或是那个传说中“倒霉的接盘侠”。
购房者的这种担忧是可以理解的，正所谓“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，2014年、2015年，沈阳楼市巨大的库存量所引发的楼市低迷历历在目，可以说，库存量已经成为最容易触动市场神经的话题，更成了购房者心中挥之不去的痛。
但笔者认为，世易时移，如今的沈阳楼市已不是2014年的沈阳楼市，在供需整体双旺的背景下，库存量已经不再是楼市发展的阻碍。
而从另一个角度来说，存在即合理，库存的结构性数据却能为我们下一步的置业提供参考和指导。
近2000万平库存，算不算高？
根据最新统计数据，截至2020年10月，沈阳新建商品住宅库存为1884.46万平米，较2019年上涨约170万平，考虑到年末房企冲业绩所引起的新盘入市和市场观望情绪所导致的成交量下滑，预计到12月，新房库存可能继续上升，或将达到1950-2000万平。
那么，这个库存量水平算不算高？
乍一看，这个数据很吓人，但如果我们将其与沈阳新房库存历年数据比较就会发现，目前的库存量仍位于一个相对合理的水平：
首先，2017-2019年沈阳新房库存平均值为1802.55，即使按照2020年全年新房库存量2000万平计算，也仅是高出200万平。
在上半年特殊事件导致的销售空档期和下半年新政后出现的成交量腰斩的双重影响下，这个数据是可以解释的，而且很大程度上也并非完全是楼市自身问题导致。
其次，沈阳库存量最高的年份是2014年，为2634.55万平，较目前库存量高出750.09万平。
浑南区域实景图
750.09万平是一个什么概念？
这个数据相当于2020年1-10月新房供应量的62.40%。
也就说，即使沈阳楼市一套房子也不卖，房企还需要全力盖半年的房子，沈阳库存量才能达到2014年水平。
但是在沈阳房价稳步上涨，土地资源日益紧张，优质房源紧俏，甚至上半年“开盘即售罄”频现的背景下，库存量攀升应该只是阶段性的，随着市场对各项不利因素的消化，楼市库存量将再次下降。
浑南区域实景图
浑南、沈北成库存“重灾区”
既然明确了目前的库存量仍处于合理水平，而且可能只是阶段性的，购房者绷紧的神经应该可以放松了。
但是区域楼市的发展是不均衡的，就像板块轮动有先有后，区域热度有高有低，沈阳总体新房库存量处于合理水平，不代表各个区域楼市库存水平也处于合理水平，因此，我们需要对沈阳各个区域库存量进行分析。
根据沈阳新建商品住宅库存区域分布结构来看，新建商品住宅库存面积占沈阳市库存面积比例前三位的分别为浑南区、沈北新区和于洪区，其中浑南区和沈北新区库存占比基本相同，为21.50%和21.49%，库存面积均超过400万平，于洪区为16.54%，库存面积约310万平，其余各区库存占比均低于10%。
沈北区域实景图
由于*家屯苏**、铁西等六区库存占比较低，笔者在文中不做赘述。于洪区并非目前的楼市热点，同样不作为分析重点。
而对于浑南和沈北，由于两个区域起步时间不同，所处发展阶段不同，因此，我们需要分别进行分析。
浑南：“历史负担”致库存虚高
浑南区是目前沈阳楼市最具热度的区域，随着房价的快速上涨，区域新房供应量大幅攀升。
与此同时，由于大量改善及高端购房者的聚集，浑南区的成交量也在快速上涨，日光盘甚至秒罄盘屡见不鲜，既然供销两旺，浑南区新房库存为什么位列沈阳各区之首呢？
通过分析浑南区2011-2020年入市项目库存情况可以发现，是历史负担造成了浑南区库存的居高不下。数据显示，2011-2015年入市至今仍未售完的库存面积就达到125.61万平，占目前浑南区库存比例超过30%。
实际上，我们可以将2015年作为浑南区楼市的分界线。2015年及之前，浑南区基本为非品牌房企，2016年，随着沈阳市政府正式南迁，大量品牌房企纷纷进驻浑南。
浑南：新市府实景图
品牌房企无论在资金实力、居住理念和产品设计方面均具有明显优势，相比之下，非品牌房企产品明显落后，销售困难重重。
通过汇总2011-2015年入市且目前仍在售的项目就可以得到验证，其中绝大部分均为非品牌房企。
时至今日，我们在浑南可以看到很多“老盘”仍在销售，但门可罗雀，这与品牌房企每天几十组甚至上百组的到访形成了鲜明的对比。
因此，我们可以说，浑南的新房库存并非真高，只是虚高。
沈北：供应暴增、需求结构升级致库存高企
浑南的库存是虚高，那沈北的库存是虚高还是实高？
通过数据分析可以发现，沈北新区库存量高企主要由两方面原因造成，一方面是因为区域内巨大的市场供应量，另一方面是因为需求结构升级导致的供需错位。
随着沈阳房价的快速上涨，很多希望占得市场先机的购房者于2017年便开始进入沈北楼市，2018年沈北楼市进入加速阶段。有需求，必然有供应，大量房企开始布局沈北楼市，并带动供应量呈几何级上涨。
数据显示，2016年沈北新区供应量只有57万平，而到2019年供应达到近390万平，涨幅达到578%。
而2020年前十个月沈北新区供应量已经达到385.43万平，预计全年供应量将创历史新高。
2017年开始供应量几何级增长，2016年之前又有大量未消化库存，沈北新区高库存量便不难理解了。
大幅增长的供应仅是造成沈北新区高库存的原因之一，通过成交结构分析可以发现，购房者需求升级是造成沈北新区库存居高不下的另一个主要原因。
实际上，最初进入沈北楼市的购房者多选择刚需产品，这一方面是当时沈北新区既有产品结构决定的，另一方面，这部分购房者多带有投资目的，选择小面积产品既是对市场的试水，也是控制风险的要求，因此我们可以发现2016-2018年沈北新区成交占比最高的均为80平以下产品。
沈北：地铁站实景图
但随着城市核心区房价的快速上涨，地铁2号线延长线的开通，大量自住型购房者持续涌入沈北新区，市场成交结构也发生了明显的变化。
沈北：积家购物中心实景图
从2019年开始，首改、再改产品成交面积占比显著提高，而小户型产品则遇冷。
这一点从市场数据也可以得到验证，2020年沈北新区80平以下产品仅成交约28万平，而目前80平以下产品库存则高达50万平，按照目前的销售水平，80平以下产品在无新增供应的情况下，仍需销售近两年才能清库存。
未来，随着大量改善型购房者由核心城区外溢至沈北新区，改善性产品受到追捧，小户型产品遇冷的情况将更加明显。
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