今年春节后，南京江宁禄口的新盘 云湖悦府 火了。为什么？
2月11日，项目首开推出259套房，隔日开发商发文称“ 狂销149套、揽金2.4亿 ”。这是啥水平？要知道同区域的现房新盘辛辛苦苦快1年，也不过卖了6成啊。
云湖悦府真有这么抢手？这家叫绿洲地产的开发商，什么来头？高调喊出“ 均价1万6，低价买高配 ”，云湖悦府的产品做得怎么样？今天，跟着锐评君探个究竟。
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云湖悦府的位置还算不错，在禄口的義和路与义庆路交汇处。
在官方的规划里，这里是 禄口中心区 ，围绕着如意湖风景区，规划了学校、商业、医院等配套。前期在售的柏景湾、如意郡已经交付，目前还有栖云府、蓝湖郡等多家楼盘在售。
2021年11月，绿洲地产以4亿底价拿下云湖悦府所在地块，地价8325元/㎡、毛坯限价17675元/㎡，另外还得配建租赁住房面积2410㎡。
根据规划，云湖悦府将建设9栋9-11层的洋房，主力户型有85、90、100、110㎡四种，精装不卖包。首开房源 销许均价1.96万/㎡，折后约1.6万/㎡ 。
精装洋房不卖包，均价1.6万/㎡，还能 加1万元买产权车位 （周边小区车位售价在6-8万不等），云湖悦府的首开优惠力度的确惊人。可卖得真如开发商说的那么好吗？官方数据来说话。
根据规定：南京楼盘开盘得在 三日内上传认购信息 ， 确保线下、线上的销售进度一致。
然而，在我们的密切监测下，发现开发商的首开捷报有夸张成分。
2月23日，云湖悦府开盘约 半个月 ，上传的成交+认购数据为 101套 ，去化不到4成；
3月2日，距离项目开盘 20天过去了 ，认购+成交合计为 145套 ，与开盘次日对外释放的149套尚有一点缺口。况且，一家正常对外销售的楼盘， 续销期总不能1套房都没卖出去吧 ？
不过，有业内人士分析：这几年楼市行情不景气，远郊板块禄口首当其冲，新房大打价格战也难以卖出理想成绩。云湖悦府在20天里转化成交套数超100套，成绩算不错了。
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熟悉禄口的买房人知道，目前区域在售精装新房，均价为1.85万/㎡左右。云湖悦府毛坯限价就快1.8万/㎡了，可精装不卖包不说，折后单价只要1.6万/㎡，能放心买吗？
别急，项目的优缺点，我们为大家做了客观汇总。老规矩，先看优点。
① 封顶销售，准现房 。
公开资料显示，云湖悦府的开发商绿洲地产成立于2014年，大本营在盐城，主业有建筑装饰、装修和其他建筑业等。南京项目有个优势是全款拿地，开发、工程总包等由开发商全资管控，有效避免建设过程中的各种扯皮。
实探时，锐评君发现云湖悦府的9栋住宅都已封顶，沙盘上也写着 全盘封顶销售、15个月内交房 。这在不少房企暴雷，楼盘停工、延期的当下，对买房人还是有一定的吸引力的。
② 主打宋风，区域内罕见 。
禄口并不缺9-11层的低密新房，云湖悦府隔壁的蓝湖郡就是啊。但云湖悦府主打宋风，售楼处实景示范区的长廊、亭台、小桥与流水，是此前禄口人在家门口没见过的。由此可见，开发商还是想在同区域竞品中做出点辨识度的。
延续宋风，小区的外立面以干挂石材+一体板+真石漆为主，颜值还算能打。
③ 首开优惠力度大，对刚需友好 。
众所周知，2016年起禄口进入高频次卖地时期，在售新盘主要集中在永欣大道、百利广场、如意湖一带。
但行情使然，禄口新盘库存过高、二手房打价格战，开发商要想走量，必须给出高额优惠。去年首开就打7.6折的红豆香江华府，今年单价优惠约3600元的云湖悦府，都是典型案例。
不过对刚需买房人而言，这可是实打实的福利。以云湖悦府85㎡小户型为例，折后总价要比销许总价节省约30万元。
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在锐评君看来，云湖悦府没有大硬伤，一些缺点主要集中在产品本身。
项目地下车位100%预留了充电桩电源、窗户使用断桥铝三层中空双银Low-E玻璃等配置，令人印象深刻。不过，走进实体样板间，看到未来交付后的场景，锐评君还是觉得不少细节过于粗糙了。
云湖悦府为精装交付，没有升级包。对外宣传中，提到使用了日立中央空调、海信新风、海尔厨电等一线精装品牌。
可是从公示来看，项目的 装修标准约2000元/㎡ ，乏善可陈， 没有地暖，新风使用了单流向的 ，还有不少产品为开发商定制。另外，看过清水样板间的买房人普遍反映，未来拿到房还得二次装修。
以100㎡四房为例，交付后 业主得自己在入户门处安装玄关柜 ↓
阳台的移门以及电视背景墙 ，得后期自行加装↓
厨房的上吊柜只有一排， 热水器一侧的墙面如果也有 ，会不会更好一些？
得， “低价买高配”，可买房人连地暖、玄关柜、阳台移门、背景墙等生活标配都不值得拥有嘛 ？看目前这配置，就是平平无奇的全装修，一个大胆猜测：假设禄口楼市突然火爆起来，绿洲地产会不会加个装修包卖卖？
目光继续定格在厨房，细心的你们有没有注意到什么不一样的地方？
*京大南**多数楼盘，厨房的水槽龙头都会安装在靠窗的位置，但云湖悦府85、100㎡户型不是的。原因是这两个户型除了卧室， 卫生间、厨房都有不计入产权的赠送飘窗 ！
卫生间里有飘窗，尚可堆放洗浴用品、方便老人和孩子，厨房里赠送内飘窗，锐评君还是第一次见。且据置业顾问介绍：“赠送的飘窗被柜子‘藏’起来了，样板间的柜门是打不开的，后期业主可以自行敲掉。”
行吧， 不砸啥用场也派不上，砸了还得额外花钱 。这操作，你们看懂了吗？
另外，一些精装细节处理有肉眼可见的瑕疵，比如厨房移门的底部边框已经变形翘起； 南向次卧顶面居然有个拳头大小的方洞 ，而销售表示并不知道有何用处。
眼下，楼市暖意阵阵，云湖悦府乃至江宁禄口，到底能不能买？锐评君只说两点。
① 投资，需谨慎再谨慎 。禄口离南京主城相对偏远，新房和次新房库存居高不下，每轮行情下行，都是最先感受到寒意的板块之一，这几年翠屏城、朗诗青春街区等“网红”小区房价有了明显下跌。你今天图大幅度优惠买入投资了，考虑过后续出租甚至出手的难易程度吗？
② 自住，尽可能在总价段相差不大的前提下选择近主城的板块 。还是区位的问题，禄口离主城稍远，通勤时间和成本相对高。如果你的预算能买得起禄口的大户型，何不咬咬牙，去看看江宁方山、正方新城地铁口的小户型呢？当然了，如果你是禄口的地缘客，亦或是绿洲地产的忠粉，趁着给力优惠上车，也不失为明智的选择。