纠结的刚需。
最近的房叔后台咨询，刚需们集中在缦云坊、御山道、京杭府、山语四季、艺尚府……200万左右的价格，这些楼盘似乎都不是完美的选择，但这个世道，也没有太多的选择。
尤其是艺尚府，来咨询的购房者不少都中签了，纠结再三，最终有十多个购房者选择了放弃。
红盘不好摇，该怎么办？拉到底，见最后一个问题。
一样纠结的改善。
如果说刚需的纠结，在于总价、交通等硬件，改善的纠结则是全方位的：总价、交通、户型、小区品质、学区、开发商品牌、精装修品质、保值增值……
所以每个手握千万来咨询的购房者，问的问题都非常非常长，条分缕析，对于他纠结的楼盘，闭着眼睛都能说出优缺点。
下面三个问题都是这类购房者，大家一起去感受下，有钱人的纠结。
ps：强烈建议大家咨询的时候像他们学习，自身情况介绍得非常清楚，堪称提问的范本。
结合购房者的具体情况，才能提供最适合的楼盘。
不要上来就问“xxx楼盘怎么样”的，没有绝对不能摇的楼盘，都需要结合自身情况具体分析。
壹
关键词
800万改善
问：购房目的：一方面孩子读书（2021年读幼儿园）、另一方面改善新房自住，兼顾保值。预算：600w以内或者800w以内（即售价4w一方、首付360w或5w一方、首付480w）
要素考量（按重要程度分）：学区（不求最好的学区，达到中上即可）+医疗（父母靠近三甲大型医院）>靠近地铁>商业配套>绿地、河流景观（家人散步）。
基本背景：目前在住08年购买的滨江浦沿曼城，地铁浦沿站0距离，135方。
购房其他情况：1、首选滨江，城东、萧山、城北不考虑。2、购房时间定于年底或明年初，首选能淘到近2-5年次新房最好，其次实在不行就购买期房，好一点的次新房有符合条件推荐的么。3、如果将曼城房子卖了550w，置换，则可以考虑800w内的房子；如果不卖，只能考虑600w内的房子，那之后曼城就用于出租，每月估计有7000左右租金可用于房贷。小区周边正在*迁拆**，预计未来几年会有大变样，老婆倾向于不卖或过几年再卖。个人倾向于，卖了置换一套地段核心点的楼盘。4、新房有几个关注的：600w内的话可以考虑西湖区之江的“仁恒西湖世纪”（郊区盘，容积率低2.0）145方，姑且算他4w一方，但是自己和你之前一篇写之江文章观点类似，个人觉得之江太冷清、太偏，觉得只值3.5w，所以现在云镜不考虑也没去摇号，担心的是买了之江，万一以后行情变差，这个地方楼盘不抗跌。‚800w内的话，比较意向滨江区政府的“时代滨江四季”（核心地段，容积率3..0），或者大关的“融创金成杭京源”，晓风印月户型太差了，考虑的是核心地段楼盘，即使以后行情变差，相对抗跌。文字有点多，会多耽搁你时间，抱歉了。谢谢。
杭州房叔：问题有点多哦，一个个来。
浦沿，大致是期望南启的规划，主要是指湘湖和三江汇流区块规划建设，这一块还有相当大的发展余地，土地存量多。但是问题在于基础薄弱，虽然大方向有定了，但是具体的规划落地有待时日。原本有说法以亚运的一部分来作为启动，争取把这一区块建成杭州未来发展新的增长点，以及所谓融合发展的示范区，但是现在看起来似乎亚运的车没有完全搭上，因此，后续会怎样有待观察。升值空间会有，但是并不确定，可能时间需要比较长一些，你参考一下。
滨江的项目，除了晓风印月，还可以关注云宸，盘子小一些，区位还可以；时代滨江四季要看最终的价格。之江的情况你已经有所参考，西湖世纪的价格预计也不会很低。杭京源可以期望一下，最终也是要看价格怎样了。
新房兼顾学区大多比较难一些，而二手则需要靠自己多跑多看多砍价了，没有捷径，因为房源情况变化太快了。比较简单的方法是先锁定学校，再围绕学校来看二手房。你的情况稍微复杂一些，一是要确定最终是否置换来决定预算；二是要确定是否为了学区而决定选择二手。都需要你自己最终定夺。
贰
关键词
700万改善
问：二套房，改善，预算700万内，最好150方以上。关注区域：未来科技城（天空之城）、运河新城（天阅运河源）、申花板块、城北万象城，有别墅区域最好。学区房目前自住万达板块可以入星澜小学，二套房对生活品质更加重要些，但又不想太远，所以万象城和运河新城两块会多关注一些。目前关注的更多是三年左右入住的盘，亚运会前入住，主要个人精力有限，无法判断哪块区域更加适合居住，还望房叔指点迷津。
杭州房叔：建议关注首开金茂府的后续推盘，看价格来定是否要参与；也推荐关注一下大溪谷的叠墅，产品做得也还不错的，就是位置偏远一些；也可以关注一下和宁文华的洋房，看最终价格来确定是否值得参与，天阅运河源和运河ONE也是同样道理；未来科技城一带关注天空之城和富力杭州中心，但是时间还早。
叁
关键词
800万改善
问：房叔 您好！女朋友家是丁桥附近，可能要*迁拆**，我在萧山上班。前几年买了一套萧山地铁口的商住楼，估计现在能卖个210万左右，简装，要常住需要重新装修，但缺点就是户型不好，只能做成两房，未来不能满足需要。我和女朋友打算换个住宅，不卖房子的话手上有180万现金，一年收入应该有100万左右到手，想咬咬牙去买套改善房，省得以后来回搬，反正迟早要买住在，目前比较中意东城金茂府和都会森林，总价在800万左右。
老丈人建议我们买个500左右的住宅，但是肯定要摇号，不知道什么时候能摇得上。不买住宅的话，我们怕房子涨飞了以后买不起，唉，好烦恼。
所以我现在遇到几个问题：
1）这个商住楼有保留的意义吗？要自住的话需要再投入30万，且是个两室，不能满足长期需要，以后肯定要换房。
2）现在我最需要的是一套现房，但是老的小区和户型又没有找到合意的，无奈只能去摇号，现房您是否有推荐？新房和二手房的区域从丁桥-城东新城-艮北-钱江新城-钱江世纪城，都可以考虑。
3）新房的话目前我和女朋友打算只买滨江和龙湖的住宅，预算在500-600万可以轻松点，或者咬牙上800万总价的，您是否有推荐？目前看了东城金茂府，但是担心三恒系统的持久度。。。都会森林位置比较好，但是小品牌。
杭州房叔：首先，商住楼不建议保留，保值升值都比住宅要差的；其次，二手房推荐太难，房源变化太快，房叔也在找途径看是否能有合适的二手房推荐，还需要耐心等待；第三，滨江一侧建议关注晓风印月，据悉单价可能在4.71，性价比是不错的；东城金茂府性价比不算高，价格上得快了，肯定不及晓风印月；都会森林也是性价比并不太高。除了晓风印月，也可以考虑云宸，据悉可能也是4.7的单价。
肆
关键词
300万刚需
问：我们名下无房，预算总价300万，最近在看悦虹湾 其实总体还是稍微吃力 但貌似萧山找不到更好的选择了。因为我主要觉得卧城的地段还不如湘湖板块，所以都是往北看，往北的话价格基本是3.8起步了 吃不消。也同时在关注一些红盘，主要就是投资思路了，关注未来科技城居多，还是看好高新人群的升值带动能力。
想请房叔帮忙梳理一下思路，1.我们加公婆是5口人，未来可能会要2胎，这样的情况先看自住 还是其实可以看投资 2.就目前看的这些板块是否正确 3. 我们夫妻二人的月收入税后大概是2万，什么样总价区间的房子是合理的？
杭州房叔：首先，在限价背景下，如果自住选择不是很理想的情况下，是建议同时摇号红盘作两手打算的，能中签红盘就考虑今后置换；其次，萧山一侧可以考虑市心府，2.81的价格的话投资性价比也不错的；最后，月供务必控制在1万以内，不然就太吃力了，更何况你们还有二胎计划。你参考一下。
伍
关键词
酒店式公寓
问：咨询一下叔，我买的是钱江新城世包国际64方，入手3.8万/平，听说现在5.3万/平，是先卖掉还是继续留着，我是投资小白，望回复！谢谢您了！
杭州房叔：世包能出手就出手吧，后续的升值会比较小也比较慢，不算好的选择。很明确。
陆
关键词
200万刚需
问：房叔你好，问下：一、200w左右的预算，杭州有没有哪个楼盘推荐下？（投资房，不做刚需）；二、“银湖科技城板块”和“大江东板块”你更看好哪个？；三、富阳的“泰禾大城小院”和“中铁云璟府（原名中铁诺德林溪府）”你觉得哪个升值潜力比较大？四、大江东的龙湖江与城相对富阳的前景怎么样？
杭州房叔：银湖科技城的产业相对薄弱，而且银湖狭长的战线，尽管有着良好的环境，但是经过20多年的发展，产业、人口、配套一直发展偏慢一些，不是没有原因的，从长线前景来看，想象空间是不及大江东的，大江东的定位明确，成立新区后对产业升级的投入也会不同以往，你看一眼杭州地图就会知道，那是整个杭州版图中最后的一块大蛋糕；基于价格问题，大城小院的性价比是明确胜过林溪府的，哪怕它配套弱一些，地铁也比较远；参考上面的回答，江与城在综合性价比上是肯定要胜过高桥板块的几个项目的，想想空间也更大一些；200万左右的预算，近期建议关注海上海的摇号信息，建议参与摇号；另外建议关注上河宸章和滨沁公寓，上河宸章1.8以内的价格可以摇。
柒
关键词
题目中的问题
问：您好，您推荐的那些都不太好摇，我搜了一下，有三个盘现在不用摇号，颐和江南、桃源小镇、凤凰台，都在400万以内，我在未来科技城工作，这几个盘，您能帮忙分析一下吗？
杭州房叔：凤凰台是少有的会直接告诉粉丝不适合买的项目。价格高了，开发商也不咋滴。沙盘都有欺骗性。市场最好的时候都是流摇的项目。绝大部分都是靠中介卖出去的。房叔这里粉丝损失定金都放弃的就有好多个。颐和江南也是性价比偏低的项目，杜文路不通始终是不方便的，价格比和光尘樾高，位置却要差。桃源小镇绿城收购项目，大盘，环境不错，缺点是通行便利度差。相对来说，这三个项目中，比较值得考虑的还是桃源小镇。
暂时限价政策稳定，在目前尚有红盘可以摇的情况下，个人还是建议先摇红盘，毕竟机会还不少的，没有必要这么着急入手这些性价比较差的项目。
-END-
作者/房叔 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。