武汉长江新城从提出概念至今，已有2年多，起步区的规划终于官宣落地了。
8月22日，武汉国土资源局发布公告：《武汉长江新城起步区控制性详细规划》已获市人民政府正式批复。
而就在规划获批后的一周后，武湖也将迎来其时隔三年后的首次土拍，该地块正是位于长江新城起步区。
事实上，自长江新城亮相至今，不管市场好坏、限购限售，和其它区域相比，它都称得上是武汉楼市的现象级版块，越老越多的人迫切想要加入到这一轮的“争夺战”中。在充满无限潜力的规划区买到稀缺的房子，无疑就是最佳的选择。
长江新城起步区
规划获批
2017年7月，长江新城起步区首次公布其规划范围：位于谌家矶—武湖区块，东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，约30到50平方公里。
此次新版《控规》的正式发布，在范围上，将原先的“北至江北铁路”，扩大到了“ 北至 四环线”。
（长江新城起步区用地规划图）
一、规划范围
规划范围东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至四环线，面积约58.8平方公里。
二、规划原则
城绿相融、生态优先；功能多元、品质配套；智慧高效、立体开发；刚弹结合、创新管控。
三、主要规划内容
1、规划结构控规构建“一轴、双核、四区、多廊”的空间结构。
“一轴”为沿新区大道-高线公园延展的城市发展主轴；“双核”为谌家矶、武湖超级TOD核心区；“四区”为青年活力乐居片区、总部基地服务片区、产城融合创新片区及国际交往服务片区；“多廊”为垂江生态廊道和水系连通廊道。
2、编制单元划分
控规共包含7片编制单元，以府河为界，将江岸区（主城区）划分为A0101和A0102两个编制单元，黄陂区（新城区）划分为C0601、C0602、C0603、C0604、C0605五个编制单元，对编制单元主导功能、“五线”控制、强度及高度控制、设施用地等要素控制，增加特色管控要求，包括弹性控制、混合用地、城市设计、地下空间等方面，作为规划建设的管理依据。
（规划结构图）
3、各编制单元主导功能
A0101承担的主导功能是：区级商务办公中心、区级商业、区级公共服务中心、居住和城市公园。
A0102承担的主导功能是：居住、公园。
C0601承担的主导功能是：研发孵化、工业和生态。
C0602承担的主导功能是：居住、工业和生态。
C0603承担的主导功能是：居住、公园。
C0604承担的主导功能是：居住、工业和发展预留区。
C0605承担的主导功能是：商务商业、公共服务、居住和公园。
4、公共服务设施
控规在落实大型公共服务设施基础上，布局18处邻里中心，小学23所、初中8所、高中5所、九年一贯制公校1所，满足服务需求。
限购限售下的沉寂
在2017年7月17日，长江新城起步区范围刚刚公布之后，版块内的新房价格便出现了大幅度的上涨，且一房难求。
（武湖 图源：楚天都市报）
位于江岸区解放大道与堤边路交汇处的幸福湾，2014年首次开盘均价约7940元/㎡，项目紧邻轻轨1号线滕子岗站，不过由于地理位置偏远，周边无任何规划，每次开盘去化的周期都比较长。
2017年8月5日，幸福湾加推8#楼，带装修均价约16300元/㎡，成为长江新城问世以来的首次开盘！虽然价格相较于1月份加推上涨了3300元/㎡，但依旧创造了历史，178套房源15秒售罄！
网传幸福湾后期地块被政府回购，已建设出地面的楼栋也不多了，所以，房源一扫而空很正常。目前，幸福湾在售10、14号楼非毛坯房源，带装修均价已达17500元/㎡了。
至于长江新城起步区中受益最大的——武湖版块，则更值得玩味了。那段时间，版块内的各大楼盘要么就是卖完了、要么就是玩神秘，只要一问到具体的开盘时间、价格，基本上都在打马虎眼，没有一个具体的信息。
例如汉北怡景园，原本预计2017年下半年首开，然而一拖再拖，至今仍未开盘；长江凯旋城，2016年10月首次开盘，均价约5900元/㎡，此后，该项目便陷入了沉寂，至到2017年9月份，才启动第二次开盘，均价已上涨至13000元/㎡。
（武汉长江新城谌家矶——武湖区块）
新房买不到，武湖版块内的二手房成了“香馍馍”，价格也是水涨船高。
2016年10月份左右，武湖二手房挂牌均价还只在5000元/㎡左右，但2017年5月份便上涨至8904元/㎡，半年的二手房价涨幅达29%，不少二手小区成交均价更是已过万元。比如翰林雅居均价10339元/㎡、愉景湾小区均价14614元/㎡等，
此后，武汉市房管局发布了《长江新城近期起步区限购限售提示》，规定长江新城起步区纳入限购范围，且取得不动产证3年内的存量房不许交易。长江新城起步区内楼市的火热，便熄了火。
如今，起步区版块内的新房依旧不足。据不完全统计，长江新城起步区内的新盘仅有4个：幸福湾、汉口御江澜庭、汉北怡景园、长江凯旋城。目前仅有幸福湾还有少量房源供应。
引20余家房企争抢的武湖地块
8月30日，武汉将挂牌出让10宗地块，其中包括位于武湖版块的P（2019）098号、P（2019）099号地块。这是时隔近三年，武湖再次开启土拍，也是长江新城起步区官宣后的首次土地公开出让。
根据规划，这2宗地块位于武湖新港铁路以北、胜海大道以西，邻近轨道交通21号线（阳逻线）高车站，属于长江新城起步区武湖版块的正地铁盘。
（地块详情）
P（2019）098号地块：土地面积61058.89平方米，起始拍卖总价69800万元，起始楼面价约3810元/㎡，最高楼面价约为5099元/㎡。需无偿建设一所6班幼儿园，达到最高限价后转入“竞配建公共租赁住房”确定竞得人。
P（2019）099号地块：土地面积101110.17平方米，起始拍卖总价121000万元，起始楼面价约4273元/㎡，最高楼面价约5723元/㎡。需无偿建设一所12班幼儿园，达到最高限价后则转为“竞无偿代建小学、竞配建公共租赁住房”确定竞得人。
有媒体消息显示，这2宗地块是本次土拍的大热门，已经吸引了正荣集团、地铁地产、美好置业、香港置地、华润、金茂等仅20家房企参与竞拍，熔断估计在所难免了。
而此前，武湖版块的上一次土拍还是在2016年进行的，地块超高的溢价率还引发了不小的轰动。
2016年9月13日，位于武湖的P（2016）088号地块因紧靠21号线梅教街站，并规划有学校，引得10家开发商584次竞价，最终被武汉南德天昊置业有限公司以10.187亿拿下，楼面地价4810元/㎡，溢价高达486.47%，也成为了当时武汉溢价率最高的项目。
该地块被开发为南德长江城，2018年11月才首次开盘，毛坯均价约9000元/㎡，目前建面121、143、169㎡少量房源在售，均价11450元/㎡，价格在整个武湖版块还是比较有优势。
由于长江新城起步区范围的划分，该项目此前并不限购。不过，如今随着起步区范围的扩大，南德长江城也被划至范围内，或许过不了多久，该楼盘也要限售限购了。
时隔三年，武湖再次开启土拍，还是在长江新城起步区规划刚刚官宣之后。这2宗地块还是纯住宅用地，起始价和熔断价并不算高，势必会引来众多品牌开发商的竞拍，突破最高限价或也是顺理成章之事了。
