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问答194期
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问：城市锦上近20万一个车位，配比不足，自住业主如何考虑？
答：西安市在2018年制定《建设项目停车位配建标准》，才开始对小区车位配比做强制要求，建筑配建的停车设施应设置在其用地范围内，并与建筑主体同步设计、同步建设、同步交付使用，其中小型车换算系数为1，住宅进入车位配比1：1时代，同时要求机械停车位比例不应超过30％；
在此之前，大量小区，尤其是二环内存在车位配比不足的情况，定价方面根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》中规定，现如今我国已经开放住宅小区停车价格。改变了小区停车费由政府指导定价的模式，根据谁建设谁受益原则；
如果小区车位产权属于开发商，那么开发商是有权定价固定车位的；同时《西安市物价局关于商品房价格申报有关问题的通知》）规定中，车位销售价格不在商品房住房价格申报范围内，实行市场调节价；
对于主城区停车紧张的开发商底气就很足，价格也很高，自住看看周边小区，商场有无长租车位，购买看个人家庭情况，确实不合理，但挺无奈！
问：为何大量二手房无法抑制房价上涨？
答：房价上涨的因素有很多，本质上还是土地财政，即需要卖地所以大量要建新房，二手房上政府的收益比新房要少的多，所以新区越多，卖地越多的城市，新房的价格就一直在涨；
二手房是自由交易，但恰恰很难交易，价格上全凭房东，没有统一标准，且有*绑捆**销售，随意加价等现象，导致二手房成交量一直不高，西安单月二手房成交量只有新房的四分之一；
再加上购买心态的问题，新房是房选人，二手房是人选房，决策时间长，同时中介费，税费不低，综合购买成本很高，同样价位，新房和二手小区产品可能差一代；
即便是一些二手房成熟市场，价格也没有得到抑制！
问：紫薇西棠如何，普通家庭摇号太难准备选择？
答：西棠首开的性价比确实挺好，14500起步的价格，在高新周边吸引力还是很强的，需要注意的是这里并不是高新，也非软件新城，鱼跃路以北属于雁塔区鱼化工业园，归漳浒街道办管辖，现在区域内最大的问题是没有比较好的公办学校，同时工业园周边环境一般，老旧厂房亟待改造；
也正因为如此，在软件新城地价14000块的同时，西棠的成品房售价只有14500，对于高新周边买不起，同时接受区域内现状的，西棠是很好的选择；
再加上一期已经交房，小区一目了然，户型面积适合刚需，卖的还不错，周边目前新房不多，基本都不用摇号。
问：房哥，恒大城113平180万价格是不是太贵？
答：如果是算上中介费，税费后的价格，其实还好，16000元/㎡的二手房在高新不算贵，和周边的中航华府，铭城，旭景碧泽园比，恒大的品牌，物业，小区环境是要更好的；
周边虽说距离地铁有点远，环境一般，但生活还是方便的，8年的房龄不算太久，位置更好的枫林华府，融侨城已经20000元/㎡起步了，中间丈八北路上的天朗蓝湖树，玫瑰公馆也卖到了17000元/㎡，恒大城作为刚需二手房，性价比尚可；
大寨路沿线最大的问题是学校紧张，根据消息丈八路与大寨路十字空置教育用地已经开始建小学，宏府麒麟山北侧的地块上规划有1所小学，在大寨路西段的华州城天峰南区南侧规划有1所中学，在大寨路西延伸段的鱼化工业园内规划有2所中学、3所小学、3所幼儿园。
问：龙湖紫宸二期临街，户型带连廊，以后好卖吗？
答：紫宸的房子还是挺难买到的，一万四的价格在南三环边，并且是龙湖，目前基本是没有备选的，属于刚需买到不亏的；
龙湖的各个小区在西安的二手房市场还是很保值的，基本都是区域内最贵，这归功于较好的物业和小区环境，所以不用担心卖不出去，110平三房是很好卖的，现在高层中间户都带北连廊，并没有什么不妥，至于临街看后期车流量；
不建议出手，无论作为自住还是投资，都是保值的，周边清凉山公园，中粮的商业，再加上便捷的交通，龙湖的品牌，都是保值因素，之后出手时机看市场行情。
问：西安是不是大部分车位没有产权，有何购买风险？
答：去年我们有做过西安车位的统计，在170个样本中，明确有产权车位仅有55个，租金比较稳定，平均在550左右（包含150块管理费），但车位售价各异，最低蓝光公园华府9.5万，最高天地源兰亭坊40万；
没有产权反而成了特色，这里面有很多人防车位，产权归人防办，平时可以租赁使用的，大部分开始签订的都是租20年送50年的合同，因为租赁合同有效期最长为20年；这种车位在平时自用并没有区别，但不能转手卖；
在一些停车紧张的小区里，卖的还不错，在车位定价已经放开市场的背景下，很多人对于车位产权也不在意。
问：曲江千林郡和金辉凤栖云著哪个更好？
答：虽然距离挺近，但差异还是很多的，比如均价就差了3500元/平，金辉起步18000块，千林郡14500块；
金辉的优势在于中轴线地铁口的位置，同时自带商业，虽然单价不低，但做了100起步的小面积，对于总价可控的也会看这里，毕竟城南中轴线周边除了华润悦府，基本没有新房；
千林郡优势在于价格便宜，三环边曲江航天交界的新房，除了20000多起步的碧桂园云顶外，只剩千林郡一个，并且小区对面就是金辉环球广场商业，对望曲江，此前已经有大量交房入住的业主，小区内部环境，楼间距都不错；
以前划学区在北里王小学，业主意见很大，现在划分到了航天三小，初中在航天一种，学校质量好一些，属于刚需自住很合适的小区。
问：大华曲江公园世家房子，有长期持有的必要吗？
答：大华可以说是今年西安市新房摇号最火爆的小区，由此可见大家的购买热情，虽然多年来物业屡被吐槽，房子盖得一般，土地年限短，但耐不住价格便宜，位置好，还有曲江三小的学区；
在目前的是市场下，这些卖点足以掩盖小区的诸多吐槽，但小区本身二手房的上限也明显，和周边金辉，中海，万科比还是有很大差距，如果有换房需求，现在趁着新房难买，二手房可以考虑出手，自住无置换需求可以长期持有；
毕竟在西安，地段跑赢产品的小区总是很多人买单，房子的价值里，学区，周边环境也占了很大一部分。
问：天朗蔚蓝花城，8号线新增大白杨站对小区有什么影响？
答：位置只能说还行，丰禾路常年乱糟糟，且堵车，花城的小区也比较老了，户型，小区环境，物业和现在的新房比非常一般了，并且没有太好的学区，二手房价格比周边龙湖，天朗高层低上不少，此前有消息，对面丰禾村*迁拆**要做丰禾智慧小镇，一直没有动静；
对于自住而言，小区价格不高，环境尚可，周边生活便利，八号线大白杨站就在小区门口，无异于天降地铁房，后期在转手时会有增值的效果。
问：大兴新区世纪锦绣110平大两室现在出手时机如何？
答：世纪锦绣属于经适房，按照西安政策，需要满五年的同时，补齐原价15%的费用才可以交易，但目前的现状是没有房产证；
小区没有《建设工程规划验收合格证》及《房屋竣工验收备案表》，开发商也没有向未向不动产权局申请办理不动产登记；
房子本身位置很好，大兴东路最核心，小区面积巨大商业繁华，但物业随意，环境一般，户型一般，110平的两室在现在市场无论是自住还是投资都不合适，浪费面积巨大；
现在想卖走正规渠道没有证也卖不了，要么等证下来，要么和安置房一样，熟人之间协议过户，风险是挺大的。
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