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“大河向东流啊，
天上的星星参北斗。
说走咱就走啊，
你有我有全都有啊。”
这种大块吃肉大碗喝酒，潇洒来去的快意江湖，谁不向往。
可落到重庆有的上市公司头上，“说走咱就走啊”倒是屡见，“你有我有全都有啊”恐怕是很难了。
01
近日，财信地产发展集团股份有限公司（以下简称：财信地产，股票代码：000838.SZ）发布关于公司部分董事、监事及高级管理人员辞职暨补选的公告称，财信地产董事会于近日收到公司董事兼总裁王福顺、副总裁彭胜昔提交的书面辞职报告。
（图源网络）
公告显示，王福顺因个人原因申请辞去财信第十届董事会董事及公司总裁职务，同时一并辞去公司第十届董事会战略委员会、薪酬与考核委员会委员职务，辞职后将不再担任公司任何职务；唐宗福因个人原因申请辞去财信第十届监事会监事职务，辞职后将不再担任公司任何职务；彭胜昔因个人原因申请辞去财信副总裁职务，辞职后将不再担任公司任何职务。
这已是财信地产半年来的第三次高层变动。
2020年12月，财信地产高级副总裁王少宇，也因工作调整原因申请辞去公司高级副总裁职务。
2021年2月，曾任苏宁环球副总裁、兼苏宁环球资本总裁及健康产业集团总裁的80后贾森，从财信集团总裁助理，升任财信地产董事长。
而原董事长，财信地产老将鲜先念则后退一步，担任公司第十届监事会非职工代表监事。
这种公司的高层变动，说大不大，就像天要下雨，女神要嫁人一样，职业经理人“说走咱就走啊”。
说小也不小，人员的来去之间，公司的战略布局是否有调整，都有待观察。
但财信地产的腾挪空间还能有多大呢？
02
作为一家从重庆成长壮大登陆资本市场的公司，财信地产在大本营重庆，存在感已近乎小透明。
2019年底，因为北滨路上一宗收购案，我们曾关注并详细分析了财信地产，详见《曾7000元抛售的楼盘烂尾4年拍卖！负债累累的财信要奋力一搏？》一文。
彼时的财信地产，在克而瑞统计的大重庆范围销售排名里，以44.15亿元位列24位。
一年后，其销售额及排名双降，仅以43.4亿元在TOP30里垫底。
在发家之地成绩尚不理想，即便早几年开始全国化布局，其局面仍旧没有打开。
财信地产年报显示，2020年，其在重庆区域的营收为40.21亿元，占比达66.45%。
其他区域中，江苏及山东区域占比分别为17.33%和15.72%，其他北京、陕西和宁夏占比不足1%，可忽略不计。
（图源财信地产年报）
整个2020年，财信地产在房地产板块的营收为59.55亿元。
房地产销售规模也是增长乏力。
其年报披露，2020年全年，财信地产签约销售金额为70.67亿元；2019年，这一数字是70.23亿元。几乎是原地踏步。
这样的销售金额代入克而瑞2020年的房地产销售榜单里，都跨不过TOP200的门槛。
03
销售不给力还可以甩锅给市场，关系到开发商生死存亡的土储，财信地产更是堪忧。
2020年，财信地产在公开市场拿地就2块，全部位于重庆。
另外有2个收并购的增储项目，其中之一的权益占比只有35%。
4个新增项目体量最大的不过24.64万m²，总体量才47.93万m²。
（图源财信地产年报）
即便加上财信地产此前项目剩余的39.01万m²可开发体量，也不过才区区86.94万m²。
这对于头部开发商来说，连塞牙缝都够不上。
而财信地产在去年发布的未来三年战略规划里提到：2020年，立足重庆，18子耀渝州；2021年，布局成都、贵阳，挺进大西南；2022年，进驻西安、昆明、南宁，覆盖西南，实现百亿目标。
远的不说，就在4月底的重庆土地集中出让场合，财信地产无论是单打独斗，还是抱大腿，都与重庆主城46宗地块无缘。
在其今年扩张布局的目标城市成都，6月7～11日40宗地块将“限房价、定品质、竞地价”集中出让。
按此前的抢地节奏，这一波几乎可以断定，财信地产在成都也只能做个吃瓜群众。
错过了成渝这2个西南区域最重要市场的土拍头啖汤，还等下半年再捡漏吗？
或者在同样群龙聚首的贵阳去寻找机会？
未来不可预计。
但没有面粉，别说增长或100个小目标了，连生存都有问题。
04
近忧远虑都占齐了的财信地产，还迎头撞上了“三道红线”。
虽然财信地产在年报中，没有直接披露剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比的具体数据。
不过，按其年报数据来计算，财信地产剔除预收款后的资产负债率应为83.92%，“三道红线”至少有一道“踩线”，并未全部达标。
在目前的市场环境下，像财信地产这样的中小型开发商，“三道红线”下，本来发展环境就很严酷了。
再踩了红线，融资的限制更趋严格，扩张也被迫放缓，市场空间只会越来越小。
这种压力在其内部已有所体现。
其年报显示，2020年，财信地产的销售费用同比出现了微降，内部管控加强，管理费用相比2019年下降了16.47%。
现实中，财信地产也开启了另类“降费用”模式。比如从2019年下半年开始，与乙方众多合作单位的应结算款项，就一直拖着不支付，长的已超过18个月。
重点是，财信地产去年的财务费用同比大涨92.83%，而这与其频繁借款产生的利息增加息息相关。
（图源财信地产年报）
另外，需要注意的是，在开发商都在拼产品拼设计，苦练内功的当下，财信地产2020年的研发费用同比猛降了41.36%。
与现实相映照的是，财信地产在市场上很少有拿得出手的高端产品。
像此前贡献销售额较多的财信北岸江山、财信渝中城项目，都是走地段加持的刚改高层产品路线。
九阙府虽然财信地产权益占比大，但从操盘到产品打造，都是融创在亲力亲为。
其他更多的项目呈现，财信地产都与高端不搭界。
当然，走刚需路线也不是不可以，但起码的规模要具备吧。
而财信地产如今打主力的项目体量都不大。
比如此前曾传出深夜排队抢房的位于江北嘴板块的财信阅时代，体量不到3万m²。
在最近重庆上涨大势之前，项目已卖了超1/3，后期能否赶上上涨的热乎劲，还难说。
这也侧面反映出项目储备少、体量小的财信地产，要穿越房地产周期已是越来越难。
05
错过了地产行业高速增长的黄金时代，在行业进入后半程，且集中度越来越高的情况下，财信地产已渐露疲态。
虽然提前切入了环保赛道，但2019、2020年的营收占比都不足2%，双轮驱动还有很长的路要走。
可财信地产能坚持到多久呢？
今年1季度，财信地产实现营业总收入5亿元，同比去年疫情期间大增210.7%。
但1季度实现归母净利润为-2986.9万元，而去年同期为-2807.9万元。
卖得越多，亏损越大。
这还怎么做生意？
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