市场是最好的试金石。
竞争激烈的市场下，有的楼盘越卖越好，有的则始终卖不动。
究竟原因，每个项目都值得挖掘。
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位于江北扬子江隧道口的阳光帝景目前在售别墅房源，其中联排面积为280—310㎡，价格在890—1000万；双拼面积为380—400㎡，总价约1200—1500万；独栋530—550㎡，总价约1850—2200万。
该房源上一次开盘是2019年9月份，领到54套别墅房源销许，其中有26套双拼，单价31500-40500元/㎡；联排有28套，面积286-305㎡，单价30560-35560元/㎡，毛坯交付。
最贵的一套单价达到了40500元/㎡，总价为2196万！
据南京网上房地产数据显示，上次开盘已领到的54套房源中，可售房源数为42套。接近一年的时间里，去化率约为22%！
数据时间：8月14日
接着，笔者查询2019年4月份的开盘数据，共计14套房源销许。一年多的时间过去了，仅仅卖掉了4套！
数据时间：8月14日
去化上不去，就需要优惠来凑。据资料显示，阳光帝景在2019年国庆期间推出6套特价房源，最高优惠82万！
在网上房地产查询该6套房源，其中 2套为备案，其他4套至今显示未售。
图片来源于网络
显然，降价并没有给项目带来好的去化结果。
02
阳光帝景项目位于扬子江隧道口，周围有着明发城市广场、世茂荣里、观山悦等楼盘，地理位置并不差，但是去化却如此不佳。
主要原因还是在于楼盘面积段偏大，总价在800万以上。而且阳光帝景的开发商为南京恒业房地产开发有限公司，不是什么大牌房企，项目认可度下降。
由于拿地时间较长，阳光帝景项目拿地时间为2010年，如今已过去10年，土地年限存在缩水问题。
二手房方面，阳光帝景的高层房源二手房均价为24786元/㎡，相比同区域二手房要低一些。
来源：链家
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像这样卖不动的盘，还有很多。
位于江北的北江锦城，开盘10多年还没卖完，产权年限已经缩水16年！
北江锦城2008年首开，至今仍然有房源在售。目前在售洋房和高层房源，其中，均价28000元/㎡，毛坯交付，高层均价24300元/㎡左右。
项目的最近一次加推为今年1月份，共计20套房，销许均价28000元/㎡，户型建筑面积约99-144㎡，毛坯交付。
据网上房地产数据显示，1月加推的61栋房源，至今7个月过去了，累计成交仅4套！
作为江北“超级大盘”，项目自交付以来，已经多次更换物业，2016年确定为银城物业。
二手房方面，北江锦城的挂牌均价为22501元/㎡，今年的成交价集中在1.8—2.4万/㎡之间。
与此同时，江北的另一盘山水云房也是多年老盘，开盘13年依然没卖完。
山水云房位于浦口区浦珠北路，小区由洋房、高层和联排别墅等组成，共1300多户，澳林地产开发。从区位来看，小区周围有澳林广场、丽都嘉园2期，生活便利，地段没的说。
当年号称品质住宅的山水云房，第一次开盘是在2007年，距今已经过去13个年头了；最后一次开盘是在2017年5月，价格为22336-24777元/㎡，毛坯交付。
据相关媒体报道，项目开盘要求是首付8成！这也是江北新区第一个要求首付8成的项目。
截至今天，根据网上房地产显示，山水云房目前依旧有一些房源在售。
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一些盘卖得好，无外乎地理位置，楼盘品质或是价格优惠，还有一种是房企品牌认可度，而这些老盘或多或少存在土地年限缩水，再加上不是名牌开发商，购房人缺乏信任感。
价格上再没有优惠，结果可想而知……
楼市大浪淘沙，在竞争激烈的房地产市场，一些去化难的项目该如何*局破**？