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◎原创撰稿：楼兔子 胡春
一个惊心动魄的周末又过去了！
刚刚过去的这一周，深圳又迎来一波推售高潮。一共有光明的星河天地、龙岗的麓园云玺、前海的银领公馆和龙华红山的安宏基天曜四个楼盘新开销售。一共增量新房2457套房。
销售情况怎样呢？
楼兔子多方信源综合来看，市场整体还是比较疲态，但星河天地和安弘基天曜两个盘，还是得到了刚需用家客户的认可。
1、市场整体疲弱
传统的金九银十期间，深圳新房批售速度明显加快！
楼兔子监测统计，10月15日至21日这一周，深圳实际推售新房6个，分别是中洲湾、绿景红树湾壹号、佳兆业盐田城市广场、深城投中城AIO和深业中城公寓、朗泓龙园大观二期，一共推售新房2666套。10月22日至28日这一周，再次集中放出4个新盘，推售新房2457套。这种突然放量，明显让市场销售压力增大。
另外，据搜狐焦点网统计，接下来的11月和12月，深圳还将有至少32个新盘在排队等候上市。
也就是说，年底前深圳楼市每月大约还会有4个新房上市销售。每周新增大约2400套新房，很可能成为成为常态！
在供应量明显放大的同时，新房批售的价格却在逐步取消所谓的限价红利！
大家一定知道最近广州佛山增城等地所谓限价房松动的消息。其实，对新房批售价格的调整，深圳也在悄悄执行。
我们稍微梳理一下就知道，金九银十期间深圳批售的新房，相比于华润城三期住宅、招商双玺、万科蛇口公馆等早期所谓限价红利盘，现在的新盘价格明显更贴近市场价。
货源增多，没有套利空间。资金再观望、精选也是自然的事情。
2、个别新盘卖得好
深圳中原的统计说，最近批售的几个新房销售压力渐大，整体新房去化率不到20%。楼兔子此前在报道中也曾经引用了内线朋友的消息，传言最惨楼盘开盘仅仅是卖了4套房。
楼兔子得到的消息是，个别存量新房确实压力极大，已经在酝酿首付一成售房，甚至还可以暂免按揭了。
但也确实有几个新房卖的还算不错。
绿景红树湾壹号、中洲湾、星河天地和安弘基天曜，算是疲弱大市里，开盘业绩较好的新盘了。
插播一下：宝安中心区的80万平米大盘——宏发QCC前城二期天樽，周末刚刚开放实景园林，项目主推117至194平米升级产品，欢迎品鉴。另外，龙华最美中式住宅——玺园周末也开放了实景中式园林，极度彰显华夏文化自信的一个项目，容积率是1.0，有多层洋房和联排叠墅，中式院落。深圳楼市近10年罕见的作品。有兴趣的朋友加我微信 18123667375 组团去看，有惊喜！
3、怕跌！想出货套现
那么，现在市场的真实状况是什么呢？
深圳中原的大数据统计是9月份深圳楼市非深户购房者的占比在大幅度下滑！跌幅大约是7.4%。显然，深圳7月31日的楼市新政效应还在发挥余热。
上周，深圳万科和深圳媒体举行了一次秋日私语楼市茶话会。期间，深圳媒体人也热烈讨论了当前楼市的状况，共识是房住不炒时代，深圳楼市投资客确实在大面积撤退！
楼兔子的真实感受是：一部分早期获利明显的投资客确实想获利了结。
一位资深投资客私信给我说，现在不准备再买了，倒是想把手中北京广州上海深圳的房子逐步放盘卖掉！
楼兔子梳理了一下，如果真是早期，比如2008年左右买进南山后海的海印长城，当时市场评估价大约是每平米1.65万元，现在大约10年过去了，基本上二手放盘是10万+。大约10年时间涨幅10倍。如果是2015年至2016年10月4日调控前买的深圳资产，基本上都已经涨幅50%至80%了。怕跌，想走。这是市场中典型的一部分投资客形态。
4、盼跌！渴望再次抄底
当然，也有另外一类人。从内心里，他们依然想买进深圳资产。
首先了为了资产保值。大家一定还记得下面这个卖房炒股巨惨的投资人。
对于已经在过去40年改革开放中积累财富的人士来说，资产保值才是当今最重要的关键任务。现在不是赚到1000万的问题，而是1000万如何不缩水成800万，甚至是500万的问题。
显然，深圳这样的一线城市，房子依然是最好的资产存储器。理由很简单，这座城现在有2400万常住人口，每年还在增加大约60万户籍人口。2017年10月31日，深圳全面二孩政策落地整整一年，一年时间新增出生婴儿131万！深圳这座城市，楼市后续承接力依然太强大。
其次是真心想波段抄底。熟悉深圳楼市的老妖精都知道，每隔大约5年，深圳楼市都会有一次比较明显的市场波动。比如2008年，下跌30%甚至腰斩的新盘，不在少数。2018年是再一次波动。目前有一些楼盘已经在推售工程抵扣的房源、在推售特价房，这是调整的信号。也是捡漏的机会。
实践证明，踩对波段周期，长期持有深圳资产，必定能赢得好的收益。因此，一部分人正在筹备房票、集聚资金，等待抄底。
5、刚需，你真的等不起！
那么，是不是所有人都应该赶紧卖掉房子，甚至是手中只有的一套房源，然后去等待抄底呢？
显然是不对的。
对于刚需用家型购房者来说，调整恰恰是买进的机会。炒股人士总是告诫他人，不要去左侧交易接下斩的刀。但真心话没几个人能真正抄底！2015年的大股灾实践证明，大底都是V型反转，抄到绝对底部的人只能是凤毛麟角！
楼市也大体相当。
我们更应该看趋势操作。目前深圳楼市的大趋势是政策底已经隐约出现。
楼兔子的数了一下，11月份深圳又是集中卖地的高峰期。龙华光明宝安福田和深圳湾超级总部基地，都有新商住用地或商业办公用地出让。最重要的是，在光明凤凰城和西乡尖岗山，这样两个绝对的楼市热点区域，将要推售两块纯商品住宅用地！你知道的，深圳已经连续多年多零商品住宅用地出让了！现在放水，引导市场预期的暗语，非常明显。
在全国，这种暗语信号更是频繁闪现。
国家发改委希望各地落实好人才落户计划、曾经非议极大的棚改又悄悄回来了、媒体报道说广州杭州北京等地住房按揭利率在下滑，而且放款速度加速。这些都是信号。
另外，华侨城重金拿下山西太原8块地。曾经全部流拍的8块地。也隐约透露出央企托市进场的信号。
楼市真在变革前夕，大动荡是真实的，对于部分商家和中小投资者来说，去杠杆调结构的阴霾依然笼罩，而且会很惨烈！
一大批上市公司更必须在11月份有极好的销售数据，从而能够在12月份从容地实现回款任务。
因此，可以预想，11月份甚至是12月20日之前，对于刚需购房者来说，都会是一个极好的捡漏机会！一旦开发商度过今年的资金回笼压力，让价销售的红利必然再次关门了。
那么，对于刚需购房者来说，现在买进是不是就可以从容避过房价下跌的尴尬了呢？
这个还真不能肯定！证券市场，高层说股市春天已经不远了！也不是说股市就从此一路上扬。调整是市场现象，但证券时报说当前中国资产是全世界最安全的资产，A股有任何幅度的反弹都不需要惊讶。
机会是跌出来的，风险是涨出来的。楼市已经提前调整、主动卧倒两年多了，刚需用家型购房者与其再担忧暴跌的风险，倒不如想想楼市反弹之后自己还能不能上车吧。
什么是刚需用家型购房者？至少3套房吧。一套自己用，一套收租养老，一套给孩子预留。低于3套房的朋友，机会来了！