我去年在一个滨江豪宅中看到一句很有意思的广告语： 若非屹立在世界封面，岂能真正拥有上海
这个项目大家应该不陌生，就是徐汇滨江那个“期期业主都在维权”、“认筹前一天连夜拆售楼处“、”开盘叙利亚风“...差评很多的那个盘
而在铺天盖地的差评中，这个项目还是火速的卖完，让这句广告语陪着这个项目从鼎盛期贯穿到了后期开发商没钱拖工期的阶段
在它身上，我们看到滨江确实可以成为上海豪宅界一个很浓重的价值底色，徐汇滨江更甚
大家可以“忽略”开发商怎么在这里造房子，因为有足够坚挺的数据告诉大家， 上海的房子未必会一直涨，但徐汇滨江一定不会亏
数据来源：链家网
上图是全市滨江总价在2000w以上的二手项目，不难发现，年化涨幅前五里，有四个项目都在徐汇滨江
相信徐汇滨江有多好，大家已经不想再听了，那就趁着第六批两个徐汇滨江项目即将入市的节点，跟大家聊聊徐汇滨江现在该怎么买？
除了第六批，徐汇滨江还有两个待入市项目
在上文中可以看到，第六批徐汇滨江大概率会入市76套大平层的 香港置地和198套的宝能1288
总量不过300套，竞争会有多激烈不用多说，大部分人看到这里应该也会说句算了，没有接近满分的高积分不用去凑热闹了
但其实，目前徐汇滨江的供应量确实不多，但也还有两个待入市项目： 百汇园、云锦东方
四个项目刚巧不巧，沿着滨江段一条直线贯穿了下去
首先从上至下，先跟大家分享一下四个项目的进度： 香港置地·天启
项目是当时徐汇滨江310.5亿全国地王里的住宅部分，超600亿投资，约180万㎡综合体，也算是上海史上最大整体地产投资项目
但其中项目住宅部分的占比非常小，只有76套300平左右的大平层
现场施工铭牌显示，项目于2020年2月5日开工，2023年1月1日竣工，但其实去过项目现场的朋友就会发现，香港置地目前工程进度还是比较快的，为了尽快面世，没有选择在高区做实景样板间，选择在低区同步让外立面释放
目前看香港置地·天启全包式窗户配上黑色铝板材质的外立面，看起来还是自带了很多高级感
阳台和窗户转角处都用了弧形连接方式，是比较考验工艺的那一种
网上目前也曝光了几张样板间的实景图，可以说项目目前已经具备接待客户参观的条件
但还未开放，是听说项目领导不喜欢三楼的样板间，打算在四楼再建一个
所以目前看，四楼也封起来了，大家想看实景样板间估计还得再等段时间
总的来说，目前香港置地不管是工程进度还是施工态度，其实都不错，毕竟一共就76套房源，值得被好好对待
两个不在第六批的新盘，也具有入市条件
接下来两个项目其实话题度都很高，虽然不在第六批的名单内，但是从项目进度来看，都具备了入市条件，不会让大家等太久
百汇园
百汇园算是徐汇滨江最神秘、让大家等最久的一个楼盘了
每次项目都留出很多即将入市的消息，但是都鸽了大家，这一次，同样又传出了项目在筹备入市、价格申报等一系列工作正在推进
不管这次会不会真的入市，大家还是先看项目进度为主吧，首先项目售楼处是正式对外开放的，大家不会找不到了解项目的地方
三期主力户型也很明确，大概为建面约140-240㎡2-4房，本期预计共开4栋
其中1号楼是2梯3户，户型为约110/140/180㎡；2号楼两梯两户，户型为约220/240㎡。
但是项目本期的样板间暂时还未公布，大家可以看一下往期交付样板间可以做一个参考：
说实话，当前市面上豪宅项目不少，不管是不是限价阶段，精装交付的水平基本都以现代简约风为主
而百汇园也许是“捂盘”太多年，目前的装修风格多少有点老套，样板间的厨具浴具也是普通品牌，未来业主，尤其是年轻家庭估计还得二次装修一下
但百汇园前期9.1万的均价看的话，基本也没有人会不接受，如果三期依旧是这个价格，哪怕毛坯交付都得冲一下了
云锦东方
云锦东方算是徐汇滨江口碑一直都不错的品质豪宅了，三期第1批次已经在10月30日日光售罄，三期房源预计明年初入市
三期222套房源供应是：多层住宅：177㎡/240㎡/409㎡共98套，联排别墅：384-570㎡共124套
同样的，入市房源并不多，也属于拼积分的项目，但是相比较云锦东方难上一期95套房源，三期也算是翻倍供应量了，前期没买到的可以重点关注一下
目前项目建设进度也很快，全石材干挂的多层外立面基本能完全看到
同时项目还有徐汇滨江极为罕见的别墅房源供应，听说总价5647万起步...大家不买的也可以关注一下，最后半亿豪宅会以怎样的产品力入市
即将入市的宝能公馆，到底能不能？
最后来看一下 宝能公馆1288
宝能公馆1288应该是大家相对来说比较疑惑的一个项目了： 宝能到底能不能？
在2020年底，宝能投资集团的负债总额高达5061亿元，资产负债率高达89.5%，一时之间大家都传宝能公馆要烂尾，施工停止的消息
但是！请大家放心一点，就是目前宝能公馆还在正常施工建设中
并且外立面看起来基本还是一期承诺给大家的，石材干挂+铝板结合
阳台做了一定弧度，其实也是贴合了面江楼栋可以看江景的设计
270观景面的设计，灵感源自于游艇
二期预计推出约198套140、160、170㎡户型，其中140㎡为4房，第一次推出
值得一提的是宝能公馆1288和香港置地启元一样，是个总建筑面积约19万方的综合体，除了439套住宅，还有3栋商业及办公
所以如果不考虑开发商背景实力等因素的话，其实宝能公馆1288确实是一个各方面都不错的一个项目，设计好，面积段合理...
当下徐汇滨江，该怎么买？
说完了四个项目的现状，其实大家都能意识到，这四个项目目前都不愁卖，不管口碑风评如何，在这样的地段总能卖掉
但是对于一些高积分抱着上车徐汇滨江心态的朋友来说，还是值得从中对比，选择“性价比”相对高一点
毕竟从已经已经交付的百汇园和云锦东方一期房源的二手成交历史就不难看出
两个项目的价格涨幅差异还是比较大的
同样的面积段户型，均价都在14万左右，一期入市价格比较低的百汇园均价还要高一点，用低区的高层打败了云锦东方多层的高层
这样的成交记录难免让我感慨一件事
那就是我们眼中的顶豪虽然一定有自己的价值，但是“天花板”却很难变得再高
这也是我们为什么在豪宅项目中也要讨论性价比的原因
云锦东方身上的标签可以有很多，稀缺的产品类型，复杂工艺的建筑品质，但是对于更想在稳定资产价值基础上期待升值的家庭来说，地段更好，价格更低，面积门槛更小的百汇园反而是更好的选择
当然自住的话那就相反了
其次对于第六批即将入市的香港置地启元和宝能1288公馆来说，两者就没有什么可比性了
毕竟香港置地76套大平层这个纯粹的体量就已经隔绝出了一个绝对统一的豪宅圈层，不管是面积段还是置业难度，基本就已经决定了未来不会有太多二手房源挂牌出让
并且依据当前网传的户型图来看：
也许不是什么传统意义上多开间朝南，南北通透的好户型，但也算得上是方正合理，没有太多浪费的功能性户型，没有特别多的嘈点
基本上对于有能力置业的家庭来说，香港置地都是一个不会出错的项目
反观宝能公馆1288反而还有个比较浪费面积的入门走道
并且只有最大户型才有上图所示的三面采光观景阳台
其余户型都是如下格局：
所以总的来说，对于很多追求未来涨幅的家庭来说，面积更小的百汇园和宝能公馆1288有更好的流通性，但是均价门槛相对比较低的一定会有更大的优势，并且百汇园地段也更优秀一点
对于剩下两个有一定门槛的香港置地和云锦东方来说，抱着自住的目的一定是香港置地的尊享性更高，并且作为一个地王项目，未来持续话题度都不会低，大概率也会成为像汤臣一品级别的地标性豪宅项目
其实在徐汇滨江，几乎各个项目都会冠以豪宅的标签
但其实真正有能力穿越豪宅周期的项目往往都得益于物质上的极力精耕细作，与创造理念上的“藏品”思想
在徐汇滨江的地段价值带动下，也许当前大部分人在这里置业打新的热情都来自于价格倒挂的“红包盘”光环
但是当这样的地段中，住宅供应逐渐消耗完毕的时候，“改善”一定会成为板块交易的主旋律，即使当下我们不关注这个板块到底能不能有涨幅
但没法否认的事，当未来几年徐汇滨江剩下的几个新盘陆续交付的时候，这个板块一定会有极大的交易流转量
而有交易的地方，一定会有“空间”的存在