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郫都，也称“鹃城”，成都二圈层之一，位于西北方向，和温江、新都、青羊、金牛、彭州、都江堰接壤。
2019年郫都区常住人口86.57万，排名成都第七，辖区面积较大，438平方千米，二圈层里排名第四。
从经济体量来看，郫都2020年上半年的GDP为305亿，在二圈层排名倒数第二，不足龙泉驿产值的一半。
郫都区是成都工厂较多的区域，但多为低端制造及代加工等，产业能级较低，
由于厂房、库房比较密集，整体城市界面较差，居住人群较杂，人员流动性也较高。
另外，郫都还有享誉全国的“郫县豆瓣”，目前品牌价值达649.84亿元。
02
目前的郫都，各项配套满足基本生活所需，但是跟其他区域比起来各项指标都有所差距。
交通方面，郫都区目前有地铁2号线和6号线。
地铁是郫都区的短板，2号线只通到了犀浦，大部分区域没有覆盖，真正延伸到郫都腹地的只有一条6号线，大部分居民出行非常不便。
2号线延长线会修到红光片区，但是建成时间待定，而且只有3个站点，有轨电车速度极慢，无法解决上班族通勤需求。
自驾而言，由于郫都人口密度较大，三轮车摩托车非常多，交通非常拥堵。
商业方面，郫都有万达广场，百伦广场、润扬双铁广场等大型商业中心，购物方便。
教育方面郫都有嘉祥外国语郫都分校，这个学校在全成都排名都不错，其他学校教学质量尚可，满足一般性教育需求。
另外，郫都区有郫都中医医院、郫都区人民医院、郫都区上锦南府医院等医疗机构，
整体医疗水平一般，满足日常医疗需求。
生态资源方面，有三道堰、望丛祠，菁蓉湖生态公园、清水河艺术公园、香草湖湿地、清水河、摸底河等。
03
楼市方面，郫都区存在感较低，市场热度较小。
统计显示，2020年至今年4月，郫都区新增商品住宅供应10899套，成交10790套，
供销套数在近郊垫底，
成交均价约12047元/㎡，位列第三。
截至2021年4月底，郫都区商品住宅存量面积约161万㎡，按照2020年月均去化速度，当前存量实现完全去化还需要近14个月。
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区域目前在售的楼盘有20多个，大部门楼盘集中在蜀都新城板块，像花样年香门第世家、首开龙湖紫云赋、人居柏云亭等；
犀浦有花样年印未来、梓潼四季等；红光有金科集美天宸等；
多数为洋房和高层产品，面积多数集中在90-130平，郫筒和红光均价17000元/平方米，犀浦均价20000-23000元/平方米。
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郫都二手房的均价10407元/平方米，和新房房价差距较大，今年2月份郫都二手房均价到达高位后，一直有所回落，到目前已连跌3个月。
土地市场方面，2016年至2019，郫都的土地供销比较平稳，2020年开始，区域内土地市场供给很少，下个月，郫都会有大量土地集中供应。
从拿地成本看，2016-2020年，郫都区平均成交楼面地价为3694元/㎡，
在近郊五区中处于最低。
04
目前在郫都区买房，有三个板块可以选择，分别是：郫筒板块、红光板块和犀浦板块。
郫筒板块
郫筒包括郫都老城和蜀都新城，老城城市界面比较老。
蜀都新城和老城仅一街之隔，已经发展了十年，
板块开发程度比较高，城市界面比较新，绝大多数都是高密度的刚需小区，居住人口也比较多。
板块内有很多学校，公立有郫都一中、郫都二中、郫筒一小、郫筒二小等，教育水平一般，私立有成都嘉祥外国语学校郫都分校，
2020年中考重点上线率93.65%，最高分641分，全成都排名第六。
地铁有6号线布局4个站点在郫筒板块，可以通达成都市中心和高新南。
生态环境方面，这是郫都目前最好的居住板块，有望丛祠、创智公园等，未来还将打造望丛文化产业园，比较宜居。
板块内在售的新房很多，刚需高层、洋房和叠墅都有，比如人居柏云亭、香门第世家等，均价16800元/平方米。
二手房集中在郫都老城，数量超过了3000套，均价在7000-12000元/平方米不等，大部分都是2010年前的老房子。
红光板块
板块位于犀浦和郫都老城之间，发展非常缓慢。
第一：区域交通太差，地铁2号线目前就通到了犀浦站，距离红光还有一定的距离，加上红光有大学，人口密度较高，出行非常拥堵。
第二：红光工厂太多，且没有搬迁的规划，因此无法形成舒适的居住区，无论是开发商和购房者都对红光提不起太大的兴趣。
红光整体界面，居住人气赶不上蜀都新城。
在红光人民千呼万唤中，2号线预计会有三个站点延伸到红光，但是建成周期较长，目前还是只能依靠公交和有轨电车出行。
目前红光教育资源较少，教育质量一般，高校有西华大学、银杏酒店管理学院等。
商业配套有小型的蜗牛郡购物中心、龙城商业广场等，没有大型商业配套，生活购物较不便。
红光相比蜀都新城和犀浦，新房供应较少，价格较低，在1.2万-1.5万之间。
二手房供应超过2200套，均价12000元/平方米。
犀浦板块
犀浦靠近金牛区，是郫都各板块离成都最近的区域，也是发展最成熟，配套最完善的区域，
得益于早期2号线的开通，犀浦承接了大量市内购买力。
目前区域有两条地铁线路，地铁2号线和地铁6号线，直达市中心和城南新川科技园，另外片区还有快铁，到都江堰非常方便。
犀浦快铁站附近由于流动人口较大，人员组成非常复杂，片区交通拥堵，治安较差，有发生过当街抢劫事件。
板块内有成都外国语，犀浦外国语学校等，教育资源比较丰富。
商业配套有凯德广场、百伦广场等，生活购物非常方便。
目前板块开发非常成熟，新房供应较少，有梓潼四季、龙湖龙悦台在售，价格在2000-23000元/平方米。
二手房供应近3000套，价格多集中在1.1万-1.4万之间。
05
总的来说，郫都区位于西北方向，不在成都重点发展片区之列，整体市场关注度较低，
从最近几年涨幅来看：
郫都涨幅低于平均值，且流通性也较差。
从自住角度来说，犀浦配套完善，生活方便，蜀都新城整体界面较好，舒适度高，在通勤能接受的范围，这两个板块都可以优先考虑。
红光交通不便，配套差，且工厂较多，郫都老城整体界面太差，发展受阻，这两个板块不推荐。
从投资角度来说，郫都自身产业不行，无法吸引高收入人群，另外距离主城区和城南较远，
无法承接太多购买力，加上库存较大，
长远来看郫都整体涨幅会持续跑输大盘。
如果在郫都区有房，建议尽早置换到其他区域。