我看了人淡若菊（雪球大V）说的16年地王涌现的时期（16年融信在上海静安110亿拿地王，据说 楼面价14万一平米）。新城当年拿了很多商业综合体的土地，我们来看看新城在二线城市天津的综合体项目。可以看看新城在大家拿贵地的时候，新城控股在做什么。
不过非常感谢人淡兄，我看了人淡兄很多分析绿城中国的帖子，看了军长（正合奇胜-价值投资经典战例中国恒大的作者）的书，深感佩服，佩服你们的研究精神，向你们学习。之后把新城的每个吾悦广场数据拿出来研究了一下，都是从年报里面摘抄出来的数据。用人淡兄的话说，深入研究公开数据，自己去分析和挖掘。
我们来看看新城16年天津拿的商业广场项目——天津津南吾悦广场：
位置：地铁八号线咸水沽终点站出口就位于新城吾悦广场内，交通极为便捷。
拿地信息：总建筑面积50万方，计容面积35万方，可租售面积43.8万方，拿地价格8.3亿元，如果按照可租售面积来计算楼面价格，1897元每平米。
拿地时间：2016年
销售信息：17年销售金额：203,818万元。18年销售金额110,192万元。19年销售金额约140,629.79万元（因为年报还没有披露，只有销售面积76,355平米，按照去年单价估算销售14亿元左右，具体以年报披露为准） 。
投入情况：截至19年半年报销售物业（不包括吾悦广场）投入12.69亿元。
天津津南吾悦广场开业时间是2019年11月。当年租金收入（包括管理费）2021万元。
津南吾悦广场面积：总建筑面积9.2万方，可出租面积5.5万方
16年是艰难的时刻，地价很高，很多拿地的企业都是亏损的。我看了当年绿城中国只拿了9块地，总建筑面积228万方，新城当年拿地总建筑面积1424万方。我们来算算新城的这个天津吾悦广场，目前还没有销售完，截至2019年末销售回款45亿元左右，截至2019年半年销售物业合计投入成本12.69亿元，如果算上广场投入，我们初略算投入20亿元。
17年累计销售回款就20亿元，买地只花费8.3亿元，到现在可能都只投入20亿元。一年现金流回正，18年销售均价1.8万，楼面价2000元。
个人还是觉得孙宏斌说的：“房地产只有一个风险，拿地价格高”。这句话说出了地产的本质。融信的110亿项目，新城可以拿15-20个吾悦广场，第二年现金流全部回正数，好像融信的地王项目19年八九月份才开始，这个资金占用三年多。新城的吾悦广场可以周转三四次了。110投入三年，吾悦广场都可以建成至少20-30个了，而且都是赚钱的。融信的这个地王搞不好还要亏钱。
弄不清楚为啥很多喜欢布局一二线城市的地产商，难道三四线城市，或者商业综合体赚到的钱不是人民币了？好像三四线城市就不需要聚餐，不需要早教，不需要买优衣库，不需要超市一样。
看了新城一百个左右的吾悦广场，好像还没有发现住宅和商铺完全卖不出去的，大部分都是一年现金回正，这个也是新城的本事。
新城在16年天津津南吾悦广场平米拿地成本2000，18年平均卖1.8万一平米，这种项目当然越多越好。
从这个数据来看新城的商业模式确实牛逼，不仅仅是某一个是这样，下次我罗列几十个吾悦广场的数据给大家看看。
我看了大概100个吾悦广场的拿地，投入，销售和地理位置信息，感觉新城的模式还是非常好。
从现金流角度分析新城综合体这个生意，非常满意。
再回过头来说，很多人都回去怼新城说他的资产质量差。新城天津现在有三个综合体，长沙有三个，南昌2个，南京三个，苏州2个，成都2个等等，在一二线城市也不少。
天津这个也在地铁口，在一二线城市地铁口拥有这样的综合体，相当于做一个项目政府免费送的综合体，而且有陈德力等这样丰富从业经历的职业经理人。综合体出租率经常98%以上。个人觉得也没有什么好担心的。
价格综合体实际投入5-6亿元，评估增值到达到8-10个亿，他们去做抵押，*款贷**5亿左右左右还是有可能，这样可以滚动发展。
个人觉得不能去看*款贷**的五个亿还要7%的成本，这个成本不能覆盖租赁的净利润。如果我拿五个亿再在三线城市的市区拿地，一年现金流又回正数，一年后至少收回10个亿的销售，这个生意为啥不做。如果没有合适的综合体，还可以做住宅，新城的住宅也不差。*款贷**是为了赚取更多的资金。有这些综合体资产，可以增厚净资产，发债券和*款贷**相对更容易。
综合体的管理成本以后不会大幅增加，但是租金是常年增加的，优质地段的房产是不断在增值的。
再来说说新城这样的民企，没有绿城和万科这样的国企背景，如果能够通过持有优质的综合体滚动发展，能够降低融资成本，同时能够地价拿地，免费获取综合体，不断增加商户资源，收取租金，政府获得各种税收，多赢的局面。