谈起公寓商办类产品，当下网络上大多数出现的评论便是：不好出手、最好别买、谨慎入手等之类的劝退字眼，同样地也经常会出现一买就是7、8套的大客户，难道这些有钱人也不懂投资吗？这不禁让人深思：公寓是什么，还值得购买吗？

弄懂公寓的实际类型

关于公寓，虽说叫法相同，但其实也分不同的类型。市场上最常见的几类：

住宅性质公寓。与住宅对比，面积小一些，但同样是70年产权，水电按住宅标准，可入户读书，通气。这种类型除了容积率高一些，与住宅其实没什么大的不同。

酒店式公寓。40年产权，也是当前市面上最常见的公寓类型。销售时会带装修，便于后期出租。有些会签约品牌酒店代租代管，以返租形式进行。

工改商公寓。关于这类公寓，情况就稍有些复杂，但产业类项目，会比较常见。产权年限有些是50年，有些是40年。有些是写字楼改公寓，有些是工业厂房改公寓，商办两用，可住可办公。

为什么会有人买公寓？

（1）存首付的速度跟不上房价速度，又没有外力可以依靠。

租房没有不好，但租房对于你来讲，是支出。而买一套公寓，哪怕每个月都在供房贷，但房子对于你来讲，是收入。

然而现在房价的上涨速度，对于年轻人群来讲，确实不那么友好。我们存首付的速度远远赶不上房价上涨的速度。

公寓最大的好处在于，它能给你未来换房的底气。

如果你预判自己的资金未来的3-5年内，依旧买不起住宅，那么不妨考虑公寓。因为这是你在当下自己收入情况下，还能够利用到的最近的金融杠杆。

购买公寓的另一个*法讲**，是变相强制存钱。供*款贷**的日子，减少的是一些不必要的消费，同时也是在不经意间存钱的最好办法。

而随着时间推移，如果选择的公寓的是优质公寓，那么转手之后，你也可以考虑去置换住宅。

（2）单纯的需要解决居住需求。

如果你不需要考虑教育，户口，那么公寓，作为低总价物业，就是值得考虑的。适用于：想要独立生活的子女，或者单身未婚且短期没有结婚计划、或者经常异地出差的企业高管、甚至养老、个人的独处空间等等。

（3）更稳妥的投资方式

购买公寓产品，其收益是更加稳定，长期的，也是更具未来潜力和升值空间的。公寓类房产由于面积小、户型时尚、总价低、不限购等优势，比较受到年轻人的追捧，和传统住宅相比，商办产品拥有更多的实用功能。

出租后每个月有收益稳定的租金，不受调控的波动影响，有些好的市中心公寓，50-60万总价的，年租能有3万多元。如果你想创业，这里就是天然的办公场地，还能转手换取创业启动资金。

租金回报率如果有4%以上就相当于银行理财，而房价就算涨得慢，也还是涨的，可以对抗通胀，好的公寓肯定优于银行理财。

买公寓就要买在地铁边上的

公寓从一定意义上来讲，金融属性大于居住属性。收租金，成为多数购买公寓的置业者第一需求。

如果你买的公寓是用来出租，那么就需要考虑未来居住对象的需求。比如，交通是否方便？楼下是否有完善的可以吃饭的地点这些，甚至，能不能想出门逛街、买杯奶茶什么的，下楼就有？都是租住公寓的年轻人群的第一需求。

从各大城市的地铁建设与楼市价格来看，一般在地铁附近，即地铁沿线物业、与地铁贯通的地下商街、地铁口辐射600米以内的物业，都会在地铁开通半年到一年内，拥有 20%~30% 的升值空间。

根据第一太平戴维斯统计，上海、北京等城市的地铁沿线的写字楼、公寓、商铺等商业地产产品较非地铁沿线的价格一般要高出 20%-25% 。

因此，选择公寓最好挑在市中心附近或者地铁站边上的。不要碰郊区、新区的公寓，因为这些地段，对于年轻人来讲，租在这里有可能是降低生活品质。

新福港一个50几平米的公寓的租金，能租到2500+/月，与住宅小区90平米的三房租金不相上下，其实就是这个道理。

需对比同片区住宅价格

公寓因为户型小，总价会比较低。在销售过程中，经常会有一个误导：首付少，划算。

但其实，如果你真的打算购买公寓，应该关注的， 其实是单价 。

因为公寓产品的低流通性，以及高容积率、高梯户比等特点，公寓产品的可售建面，理论上是会高于住宅的。

这也就是为什么，同一个社区，甚至同一个片区，公寓产品的定价上，会相对来讲比较保守的原因。

未来公寓转手需要较高税费，如果想要得到预期的涨幅或租金，就需要在首次购买时，从单价上得到相对应的增值空间。

如果需要一个和住宅的对比空间， 应该在8折最好 。也就是说，同区域内，住宅10000，公寓卖8000的时候，可以关注，并且根据自己的实际情况出手的。另外需要注意的是，备案价格只当参考，需要关注的，是最终的实际成交价格。

佛山公寓值不值得出手

3月，全市的新增供应放缓，但是成交明显回温，环比上升95%，全市成交均价12054元/㎡，环比下降3%；

佛山不到5年的时间里，卖出了10几万套的一手公寓。然而，对于买公寓的人来说，不管是出租还是转售，因为大多数人买公寓都是为了投资，衡量这件事的唯一成功标准就是赚到钱了没有。

从成交均价来看，看上去如果是前几年在佛山买的公寓，今天这些业主应该不会后悔，毕竟公寓的价格跟着房价水涨船高，还是涨了不少的。

从长远来看也是值得入手的，佛山现在是新一线城市，在未来会有更加多的人来到佛山工作生活。

目前已开通的广佛地铁一号线可接驳广州一号线的西朗站和广州三号线的沥滘站。广佛线的开通缩短了往返广佛两地的时间成本，有很大一部分广州人来到佛山安家，外来人口的增多会带来更多的居住需求。

本质上，无论住宅还是公寓，都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境，只不过由于住宅附加价值更高（学位、入户等），所以有更高溢价。

但是，如果土地价值、片区价值、货币环境等增加，公寓和住宅一样会受益增值。只不过，对公寓的选择比住宅更严格，要想清楚你到底追求什么？购买的目的是什么？购买的公寓是否办公、流动人口多，是否在地铁站边的核心地段，是否比周边住宅房价明显便宜的地方。