导语
近日，深圳楼市发生了几件大事。
1、粤港澳大湾区太子湾总部基地正式启动。
招商局集团与广东省政府达成协议———将投资3000亿元参与广东省9大工程建设，并将重点打造170万平方米的招商蛇口·太子湾，希望通过太子湾的建设，构建蛇口国际自由港城。
作为片区规划起点极高、成熟度极高的区域，太子湾未来将依托于邮轮母港黄金引擎，多元商务、海景豪宅、滨海商业、顶级酒店、文化艺术场馆、 国际教育医疗等多种配套，赋予区域发展全新内涵，使太子湾与世界前沿接轨，成为中国的滨海门户与世界客厅。
2、广东省发布粤澳合作框架协议，粤港澳大湾区发展规划将于年内出台。
3、深圳公布，深圳第一条海底隧道——妈湾跨海通道（始于前海妈湾区，终于宝安大铲湾片区）将于今年年内动工！
据悉，妈湾跨海通道分为地面道路和地下道路两部分，地面道路规划等级为城市主干路，双向6车道。
上述3件大事，其实都利好一类物业——前海公寓。今天淘哥就来谈谈前海的公寓。
淘哥认为，前海的公寓是深圳投资价值最明显的公寓。目前政府限价压制了价格，性价比很高。前海可供发售的公寓原本不多，现在就是布局前海公寓的最佳时机。
到了明年，前海还有没有合适项目推出？价格还会不会限这么低？都很难说。大湾区政策几乎可以肯定会给前海利好，前海自身也在迅速发展，这种情况下，现在不动手，越往后，踏空的风险越大。
而且公寓是不限购的产品，前海已被全国投资者视为大湾区核心，深圳人实际是在和全国人民竞争前海公寓。淘哥就碰到几位外地朋友指明要买前海公寓。
未来将有75万高净值人才在前海工作和生活，这里很可能是深圳租金最高的地方。目前有些项目房价才7万多，还有空间。
独家点评前海5大神盘
前海范围内的公寓大概有这几个：前海嘉里中心、恒裕国金汇、华润悦玺、卓越前海一号、佳兆业佳玺。
这些公寓各有特点。
1、前海嘉里中心，第一批已售罄。 均价9.3万多，另有装修费1万元一平米。
2、恒裕前海金融中心的高端公寓，取名国金汇。就地段而言，可以说是前海版的“深圳湾1号”，位于前海桂湾，前海湾首排。
国金汇主力户型250平米3房及320平米4房，目前还没有拿到预售证，价格没定，但是据称会带精装修发售，装修标准非常高。这个项目门槛价淘哥估计要去到约3800-4000万以上。
3、华润悦玺，位于前海桂湾，是华润前海中心的高端私享公寓，整个华润前海中心建筑面积50.3万平米，除了公寓外，还有创新版万象城——万象前海。
华润悦玺目前同样还没有拿到预售证，共280套，户型大概是122的1+1房2厅1卫，210的2+1房2厅2卫、270多的3房2厅3卫和338的4房2厅4卫。如果参考嘉里的价格，估计限价也会在9-10万之间，很可能还要另加装修费。
4、卓越前海一号，公寓所剩无几，大都是400平以上的大面积，就不多说了，据说顶复的价格到了18-27万。
5、佳兆业前海广场·佳玺，妈湾片区，大小南山山麓，周边有大小南山、荔林公园等7大城市绿肺。总套数只有130套，主要户型是约68平米的1房2厅1卫、约71平米的 1房2厅1卫、约80平米的1房2厅1卫、约115平米的 2房2厅2卫。5种户型每种仅26套。
目前价格大概是7.8万左右，带精装修，目前所剩下不多，大概四五十套吧。
上述前海5个楼盘，淘哥把他们称之为前海五大神盘，是今年前海市场关注度最高的几个公寓。另外还有一个住宅是招商前海湾，看年底能不能发售。
淘哥认为，前海的公寓，是深圳投资价值最高的公寓。
公寓对地段的要求其实比住宅更高，好的公寓往往具备一些特质。其一是城市最核心的区域。其二是金融、科技或者高端服务业高度发达的区域。其三，要求交通高度发达，配套齐全，宜居宜业。其四，周边人口稠密，最好是高学历、高收入的年轻人多。其五，因为具备上述要素，租金往往很高 。
符合上述要求的，未来排在最前列的就是前海。而且前海新房限价厉害，更提供了绝佳的战略布局机会。中长期来看，前海的公寓投资收益率，淘哥觉得是可以超越深圳很多住宅的。
如果纠结于公寓学位问题，事实上，淘哥觉得，未来深圳真正最顶级的学校将是国际学校，全世界最顶级的国际学校哈罗公学、从幼儿园到高中全配套的荟同都来前海了。荟同国际学校就在妈湾，距离佳兆业佳玺不远，深圳很多高净值家庭早就盯上了这所学校。
中产阶级能参与的是这个楼盘
前海公寓买哪个好？一要看你的钱包厚度，二要看你的社会关系深度，决定能买到哪个。没钱不行，光有钱也不行。第三，要结合自己的实际情况，经过专业分析，选择最适合自己的项目。
淘哥今天就来详细分析下佳兆业前海广场·佳玺，个人感觉这个项目依然还有空间，淘哥从四个大方面进行比较：
前海公寓价值对比分析
第一个方面：前海公寓单价、门槛价对比。
嘉里这一批价格是9.3万均价+1万左右装修，最小面积约95平米，门槛价接近1000万，首付要550万左右。
悦玺预期价格和嘉里差不多，9-10万均价+5500精装修，最小面积约122平米，门槛价估计要1200万以上，首付需要650万左右。
国金汇都是250平米以上的大面积，估计门槛价接近4000万。卓越前海壹号剩下的面积和总价都太高，门槛更高。这两个项目目前的首付门槛至少到了2000万以上。
而佳玺是68-115平米的户型，价格7.8万左右。算起来门槛价应该不到550万，首付270万左右即可。
这么一对比就很明显，佳兆业佳玺的价格还有空间，应该说挺厚道。原因不仅仅有地段因素，淘哥分析，和佳兆业是一家快周转的上市公司有关，不在乎一城一地之得失，需要快速周转。
而且佳兆业佳玺的户型也有优势，拥有前海其它项目极其罕见的，60多到70多平米的小公寓，这使得其门槛基本只有其它项目一半，甚至更低。按道理，这种小面积公寓的定价应该更贵的。
第二大方面：住宅和公寓对比
一般而言，同样地段的住宅和平层公寓，深圳比价大概是1：0.9，也就是说，公寓的售价大概是住宅的90%，低的也能到85%。
前海范围的住宅，很保守估计，新房卖12万是合理的市场估价。事实上，如果参考深圳湾的二手房价格，新房估值14-15万也不算过。
淘哥就保守点，按照新房12万测算，这样，公寓卖10.8万算是前海保守的公寓估值。——佳兆业佳玺7.8万的价格，相当于还有3万块的空间。
第三个方面：前海公寓和其它区域公寓对比。
前几天拿证的，福田安托山天健公馆，公寓价格到了14-15万一平米。
和福田15万的最新公寓一比较，你就能知道前海的公寓有多么厚道。
其实，在罗湖，目前也有公寓项目在售，价格也到了8万左右。
第四点：隐形的门槛。
在淘哥看来，前海的项目有双重门槛，第一重门槛就是单价、总价。第二重门槛是隐形的，也就是说，有些项目有钱还不一定买得到，要么抽签、要么有关系。佳兆业佳玺无论从资金门槛还是隐形门槛而言，都是普通中产阶级能参与前海的宝贵机会了。
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前海75万精英住哪里？
未来租金或是深圳最高
投资公寓最核心的一点是什么？淘哥觉得是租金。
作为粤港澳大湾区的核心区域，东方的“曼哈顿”，前海凭借着超前的规划及后发的优势，其未来一定比现在的深圳湾、后海更具国际范，未来的租金将会非常高。
就如同香港的城市核心区——中半山一样，这里的租金基本维持在1000港元/平米的水平，也就是说，如果一套100平左右的房子，月租金能到10万港币。Tavistock一套480平米的房子，每月租金高达40-45万港币。
在北京、上海，一些CBD附近高端公寓的租金，也能去到400-500元一平米，也就是说一个70-80平米的小公寓，租金能到3万-5万。
淘哥觉得，深圳未来的租金会呈现上升趋势，租金高地就在于前海及其周边地区。
理由在于，其一：前海及其周边区域，包括南山科技园，将集中深圳的金融和高科技人才，青年才俊，这些人有足够的支付能力。目前，南山科技园的华润城，两房89平米的租金已经能到1.6万，开始显示出这种趋势。
其二，其实北京、上海的租金水平，无论写字楼还是高端公寓，都比深圳普遍要高，一个重要原因是，北京上海的国际化程度更高，有央企和大量跨国公司、世界500强的总部，这些都是高租金的有力支撑者。而深圳此前更多是一个以民营经济主导的经济结构，央企、跨国公司和世界500强并不多。
事实上，深圳此前租金平均水平最高的宝座，长期被蛇口把持，关键原因就在于蛇口有很多石油企业，国际化程度高。
淘哥觉得，未来深圳国际化程度最高的区域，央企和大量跨国公司、世界500强的总部最密集的区域将是前海。前海也将成为深圳写字楼和公寓租金的高地。
目前，前海最新的意向规划是：建筑总量由原来预计的2600万—3000万平米，压缩到2300万平米。同时，工作人口由65万将减少到52万人，居住人口由15万增加到23万人——这里合计75万人。
未来，这75万能进入前海工作、生活的，都是全球的精英人士。毕竟，前海是胸怀天下的地方，将来全球资本和全球富豪都将涌进前海。
这75万前海人，住哪里？
前海的商务公寓只占建筑总量的15%，真正规划的居住面积也仅150万平米，远远满足不了75万人的居住需求，
这意味着，价高者得，只有能支付高房价、高租金的，才能留在前海居住，其它至少还有约30万人要住到其它地方去。
其实还有一个点是，前海未来还会有非常庞大的流动人口——前海枢纽是亚洲最大的综合交通枢纽。这也将是前海高端公寓价格和租金的坚强基石。
深圳公寓投资价值正悄悄上升
淘哥最近慢慢感觉，深圳公寓的投资价值正在悄悄上升。原因在于：
1、深圳核心区域很快没什么纯住宅卖了、要买只能买公寓。
据中原统计数据：从2017年2月开始，公寓成交占比突然增长至60%，创下了近几年新高，致使深圳公寓市场迎来了新一轮发展期。这两年，深圳公寓成交占比不断提升，而住宅成交占比在下降。
深圳土地高度稀缺，纯住宅用地更是稀缺中的稀缺，未来很大程度上靠城中村改造提供房屋供应。城中村改造以后大部分都是综合体，公寓、酒店、购物中心和住宅。公寓将慢慢成为深圳商品房供应的主流。
2、很多人实在没名额了
假离婚搬运*法大**有些人不愿做，而且未来离婚买房可能受到限制。房价上升，代持风险加大。因此，只能买公寓。虽然公寓涨幅比住宅小，但也可观，还能收租。
3、深圳入户终归会慢慢收紧。
深圳入户政策目前在北上广深四大一线城市是最松的，这估计和深圳户籍人口少、流动人口多，人口结构倒挂有关，需要放松人才入户，改变人口倒挂局面。此外，也是为了吸引人才。
宽松的入户政策，令很多年轻人可以通过入户绕开限购，购买住宅。因此深圳公寓的需求其实是被分流了。但是，深圳终归不可能一直维持如此宽松的入户政策，总有一天会收紧，向北上广看起。届时，深圳公寓价值会得到提升。
虽然前段时间深圳出行了大学生落户秒批的政策，但这只是针对大学生的，而人才引进分类大体上是分为：应届生接收，留学生接收，在职人才引进三类的。
据悉，深圳今年下半年对于入户指标卡的发放有很大的限制，尤其是单位申报及在职积分入户的情况。目前，只有南山区还有比较富足的在职核准入户指标卡。宝安、福田、龙岗区的指标卡都已经发放完，龙华及其它区的指标也都很紧缺。这预示着明年政策变动的一些风向，就是深圳可能会再提高入户门槛，单位申报难度加大，积分项减少。
4、关内拿地成本极高，以后面世的公寓价格只可能比现在贵，而且开发商往往会按照豪宅打造，使得未来公寓定价更贵。
据淘哥了解，目前在罗湖拿一个公寓项目，从拿地到开工建设再到最后发售，综合成本测算下来，8万块基本只能保本。未来公寓的价格不会更便宜，只会更贵，因为成本约束在这里。
罗湖公寓卖8万都只能保本的话，现在8万买前海公寓其实是抄了开发商的大底。
5、未来公寓注重设计、品质、格调、舒适度、服务、私密，符合年轻财富阶层的审美和需求，和之前传统认识的小公寓其实是两类产品。
这些年，佳兆业佳玺、嘉里前海，华润悅玺，华润万象府、瑞府、国金汇、深圳湾1号等公寓就是先行者。
目前我们正处于一个从住宅投资向公寓投资的转换期，再过几年，公寓将成为深圳一种普遍的投资选择。
踩盘：佳兆业前海广场·佳玺
佳兆业前海广场·佳玺位于南山区月亮湾大道与棉山路交汇处东南向，建面约30万m²，是集公寓、住宅、办公、商业、酒店等业态于一体的洲际复合体。
项目周边累计建面约1000万m²商业配套，未来更可奢享前海超级地下城，自由贸易中心等商业配套。
此外，项目周边拥有建面约230万m²的国际商业长廊规划，涵盖前海港货中心、前海自贸商城、海上世界、地铁上盖商业等。
项目自带精筑屋顶花园泳池，拥有大小南山、月亮湾公园、荔林公园等7大“城市绿肺”，约600万m²的鲜氧生活圈。
目前项目主售的产品为建面约68-115m²的商务公寓，公寓采用国际精奢概念设计，以佳兆业最高端的精装标准匠心精筑而成。
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文杰淘楼小密圈
大湾区规划出炉在即，前海选哪个盘比较好？
大湾区出来后，楼市会关门吗？
深圳湾这么贵，还能不能买？
福田接下来哪些区域有机会？
深圳接下来还会出现新的真正的超级豪宅，实力者千万不要错过！
何时可能是深圳楼市的低潮期？
总价300-500万，刚需该如何上车？
预计未来5年，什么样的产品涨幅大？
......
淘哥知道大家有很多困惑
这些问题，淘哥的小密圈内都有探讨。
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修 ，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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