我们先看一下有哪些项目做了复式住宅，比较出名的有梅溪湖正荣府、建发央著、中天星耀城、阳光城联利悦澜府、润和星城天地一期、越秀湘江星汇城，等等。
这些项目要么是地王项目，就是拍出来的楼面地价远高于周边竞品项目，比如梅溪湖正荣府项目是正荣2017年以4797元/平米的楼面价拍得的，这样估算一下这块地需要卖到1万以上开发商才会赚到钱，而那个时候梅溪湖的房价9000多的房子还大把，所以逼得开发商在产品上想办法，做成复式提高了客户的使用面积，以高赠送的名义，把实际单价降下来。
建发央著这块地是建发2016年摘到的，楼面地价9240.8元/平米，这样算起来，建发需要卖到17000元了，而看看周边梅溪华府、南山梅溪一方的毛坯限价才9970元/平米，欣利梅溪左岸限价11000元/平米，建发央著又不可能按周边竞品的价格卖，选择做复式就是无奈之举了。
润和拿下月亮岛地块，毛坯限价9700元/平米，同时期银星路的竞品售价7字头还是主流，新华联梦想城8字头都是卖得贵的；越秀地产月亮岛地块毛坯限价9980元/平米，尽管有润和湘江天地珠玉在前，产品设计中仍然无法忽视刚需客户的存在，做复式产品也是巴不得已的选择。
其他的做复式的项目想卖些溢价出来都是原因之一吧，说白了就是想多卖一些钱，不然就要亏了。
也有人说做精装不也可以做溢价么，为什么不选择做精装呢？开发商不是不想做精装，做精装是做加法，是把总价往上推，我们看到上面有些项目本来就是价格要远高于竞品，为了促进快速去化，对于营销团队来说，做减法，高赠送可能更容易接受一些。
比如我们现在看到有引起熔断项目，楼面地价很高，但是由于限价，能把可能做的面积全部做满就已经不错了，再高赠送已经不划算了，所以采用的溢价策略就是加精装。
对于开发商而言，两利相权取其重，做加法还是做减法，都是经过对比测算的，都是最有利的选择。
那这个问题的第2层是为什么开发商不把所有楼栋全部做成复式，而是只做了部分楼栋？
首先开发商一般情况下是不愿意损失容积率的，就是楼盘的总建筑面积不能少，你想啊，少1千个平米，按1万块钱算，开发商就要少1千万的收入，这钱多难赚啊，少了钱不得杀头啊。
所以一般情况是容积率相对用地面积有富裕的情况下才会考虑做这种赠送面积的产品，也就是赠送了面积，容积率也不能损失。
开发商如果把所有楼栋全部做成了复式，相当于有1/3的面积送出去了，这容积率无论如何都做不满了，虽然房子的单价有所上涨，可是如果不能覆盖住赠送的面积，开发商也不会这么干。
复式住宅一般是将餐客厅的部分挑空，按照建筑规范，挑空的部分只计算一层面积，而在交房后，业主可以将挑空部分用板子搭起来，做成房间使用。搭板的费用也不高，相对于餐客厅动辄30平米左右的面积，如果按1万元/平米去算，需要30万元，而业主搭板的费用也就在2万多元，还是大大的划算的。
业主房本上的面积小了也有好处，一是物业费的收取是按建筑面积来的，形式上可以少交一些物业费，二是契税、维修基金等费用也是按照建筑面积的，业主同样可以少出钱。
只是当有朝一日房子如果*迁拆**的话，补偿是按建筑面积来计算的，你搭出来的面积是不计算补偿的。
我们概括一下前面的说法，复式住宅对于开发商来讲可以提高单价，利用高赠送面积做宣传，对于业主来说，取费面积是比较少，在性价比上有相对优势。
复式住宅的缺点也很明显，一是二层的房间很难做到南北通透，二是如果把客厅做主卧的话，势必在客厅上面做主卫，三是一般复式住宅的上下楼梯都非常窄陡，对于家中有老人生活不太方便。
所以购买复式住宅的人年龄应该相对较轻，以有限的资金预算得到更多的使用面积，这也是复式受到年轻人追捧的原因之一吧。