“我们一直在寻求资本合作。”数年来，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾多次对媒体如此表示。在经过几个并没有成真的传言后，在2月27日，A股上市公司昆百大A发布并购预案，拟以发行股份及支付现金的方式61.82亿元收购我爱我家94%股权；同时，昆百大A另拟3.78亿元协议受让我爱我家6%股权，实现100%控股。
作为北京起家的老牌房地产中介，近年来在规模扩张方面虽然没有链家的势头迅猛，但其在全国范围内实力不容小觑。截至2016年底，我爱我家拥有2215家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。
不过面对上市，我爱我家似乎还有不少难题急需解决。这其中，仅因为发布虚假房屋信息、登记时向公司登记机关提交虚假材料等乱象，我爱我家在过去三年里受到行政处罚高达98次。代理行上市，我爱我家并非业内首例。除去同样在资本市场上徘徊的链家，早年在资本市场登陆的思源、易居、21世纪中国不动产等代理行无不折戟沉沙。这次零售商业企业和中介公司的合作背后，究竟隐藏着怎样的行业脉络？
预估增值率815.61%
涉足房地产中介近20年，品牌正式成立已超16年的我爱我家，通过前期的跑马圈地，到之后的深耕热点城市，到目前已在北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。
在业内眼中，近些年来的我爱我家往往是以行业追随者的定位持续巩固着自身的势力范围。在北京二手房市场，我爱我家在二手房中介业务方面常年占据着第二名的市场份额，截至2016 年末其在北京已拥有718家直营店。
在二手房经纪、代理行业遭受资本冲击、互联网企业大肆进军之际，业务布局扎实的我爱我家谋求资产证券化之路的消息也不时传出。曾有消息称，金融公司先锋系拟作价48亿元收购我爱我家，但并无下文。
而这次昆百大A的收购，则赋予了我爱我家更高的身价。经过中介机构按照收益法评估，截至2016年9月30日，我爱我家归属于母公司股东的净资产账面价值为7.27亿元，对应的预估值为 66.58亿元，预估增值 59.31亿元，预估增值率为 815.61%。
值得注意的是，为促成此次交易，昆百大A和我爱我家双方签订了业绩对赌协议。交易对方承诺，我爱我家2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累积分别不低于5 亿元、11 亿元及18亿元。
换言之，我爱我家在未来三年承诺的每年净利润分别是5亿元、6亿元和7亿元。
在此之前的2015年、2016年前9月，我爱我家实现净利润分别为1.5亿元、3亿元。如果按照此前的业绩增长速度，我爱我家完成业绩承诺压力并不大。
然而不得不面对的事实是，虽然旗下拥有新房代理业务，但以二手房中介为主营业务的我爱我家逃脱不了“靠天吃饭”的行业规律。
数据显示，2014年，房地产整体不景气。当年，我爱我家亏损6718万元。而2015年与2016年，房地产价格与成交井喷。这两年，我爱我家就出现了1.5亿元和超3亿元的盈利。
在接下来的2017年，实际上业内对于二手房市场走势的预判趋于保守谨慎。面对楼市政策的收紧，北京二手房成交已经呈现逐月下滑趋势，仅今年1月北京二手房成交量便已下滑近三成，成交量连续四个月下滑。以如此的市场态势，我爱我家如何完成对赌协议，在三年内共实现18亿元的净利润，即便考虑到市场未来波动上行的可能性，其面对的压力也可见一斑。
近三年遭98次行政处罚
在得知我爱我家计划上市的消息后，有业内熟知二手中介行业的人士便对小V坦言，“我爱我家启动上市计划已经不是最近二年的事情了，不过遭遇行政处罚是我爱我家上市路上的一道坎儿。”
从2014年到2016年三年间，我爱我家及其子公司受到行政处罚达98次，一共罚款金额达到数百万元。其中，金额最高的一笔罚款高达189万元。
“未经委托人书面同意擅自发布出售房源信息”、“存在对经纪的商品或者服务作引人误解的虚假宣传的行为”、“在经营场所张贴虚假广告语”、“未按照规定如实记录业务情况”、“为未依法登记领取权属证书的房屋提供经纪服务”等，均是我爱我家被给予行政处罚的原因。
对于上述行为，我爱我家称上述违法行为均已得以纠正或整改，且上述处罚金额较小、部分主管部门已出具证明认定相关处罚不属于重大行政处罚，我爱我家亦承诺将切实吸取上述处罚教训，严格规范经营行为，推动各子公司和下属门店合法合规经营。
此外，截至2016年底，我爱我家尚未了结的标的金额在100万元以上，且公司作为被告的重大诉讼、仲裁有5起，其中4起为房屋买卖合同纠纷。
有业内人士向小V表示，前些年二手房中介行业乱象丛生，我爱我家面临的问题也是这个行业的通病。“在资本市场进行相关交易时，有关公司公开信息披露着实不太好看。”
房源资源受资本青睐
实际上，多年来经纪公司在资本市场上行走的并不顺遂。
早在2015年前后，因为公司在纽交所上市的股价长期低于1美元，公司平均市值在连续30个交易日内没有达到1500万美元，21世纪中国不动产结束了其在纽交所上市的5年之旅。而在此之前，思源经纪也启动了在美退市计划。去年，易居也达成了纽交所私有化退市计划。
消费习惯和信息传播方式等因素的变化，决定了传统的中介经营模式将难以为继。而传统中介“靠天吃饭”、粗放经营的模式越来越难以得到资本的青睐。
而在中介行业自身不断变革的同时，“存量房市场”自去年以来已经成为吸引新房开发上的一个行业关键词。存量房市场或者以二手房流通为核心的市场，已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。
根据链家研究院的统计数据显示，去年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍。以北京为例，2016年二手房交易量是在25万套左右，13年间增长了八倍。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度，中国整体上正在快速进入到存量房的时代，存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一，也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。
而在长期经营二手房买卖租赁的中介公司无疑积累了在存量房市场上摸爬滚打的经验，以及重要的房源资本。以我爱我家为例，其在北京租房市场上长期保持着龙头地位。2015年，我爱我家整合北京近6万套房屋托管房源，对这些房源进行重新设计装修，并通过互联网管理平台，形成一套全新的房屋管理品牌。而在此之前，链家也推出了自如这一租赁品牌。
不过面对巨大的存量房市场，中介的品牌扩张、经营背后必然需要资金支持。或许正是看到了市场隐藏的巨大潜力，近年来A股上市公司跨界房产，与房地产中介服务公司可谓一拍即合。
从最早的58同城以2.67亿美元并购安居客集团，到沥青企业国创高新38亿收购Q房网，都是行业里的典型案例。
1月9日，融创中国发布公告称，其间接全资附属公司融创房地产，与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议。彼时链家的估值达到了416亿元，是此次我爱我家估值的6倍多。而在1月底，京投发展与北京链家合作建立公司，从事城市更新项目建设。
可兜兜转转绕回本次昆百大A与我爱我家的合作，其背后究竟有着怎样的规划，从目前来看还不得而知。在变数频频的市场中，就让我们拭目以待。
编辑：心机的小编
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