从万科广场看现代商业经营业态的发展趋势
从万科广场看现代商业经营业态的发展趋势
写在前面的话
电商吞噬实体零售份额
购物中心围剿百货
一波又一波百货闭店潮
一波又一波购物中心崛起
开业时喧嚣，在一段时间后又归于悄无声息
这是一个线上线下互相革命的时代
在新的消费环境下
唯有“体验”才能实现实体商业的反击
商场不能再是单纯的兜售商品的“盒子”
它更应该是
满足消费者生活互动和场景体验的“第三空间”
陈倍麟商业地产研究室这两周对七宝万科广场进行了全面的考察及访谈，从我们的视角出发，跳脱单单讲解案例本身，我们更想跟大家分享的是，透过这个项目所传递出来的未来实体商业发展的趋势和方向。
上一篇我们已经提过，七宝万科广场的商管有着阵容超强的专业班底。所以毋庸置疑的，在业态组合和品牌选择方面，“体验消费”的概念实现了完美且有效的落地。
从业态业种配置、（品牌）组合看招商的专业性
新潮零售业态
引入多类创新型集合店，鞋帽、服装、家居用品、书店、市集等，迎合零售经营趋势。
百丽旗下鞋履集合店
TATA-BeLLE-Bata-STACCATO-teenmix等品牌集合
生活用品集合店
NITORI，号称日本版宜家，平价的生活家居用品集合
来自台湾的博物馆化专卖店
石尚自然探索市集
“把博物馆带回家”的理念，提供多元化的自然科学商品
目前商场的“恐龙”主题活动就是与该商家联合举办
高线花园市集
占地1700㎡，共分割为28个小店
包含花艺、多肉、盆器、家居、DIY、休闲餐饮等业态
打造兼具艺术感与休闲氛围的市集场景
H:connect，时尚韩装品牌
上海首家概念旗舰店
服装与咖啡的集合
零售的跨界与融合已经成为实体商业的发展趋势
不同业态之间的“混搭”体现的是对“人的需求”的关照
例如，上海金桥国际的“依恋”
服装与咖啡的混搭
例如，上海大宁音乐广场的“伊岛屋”
化妆品与甜点屋的混搭
七宝万科广场的西西佛书店，图书与咖啡的混搭
近两年，一度凋敝的实体书店逐渐“回潮”购物中心
咖啡似乎成了当下书店的标准配置
然而，有些书店却不仅仅止步于此
例如，广州太古汇的方所书店
集书店、美学生活、咖啡、展览与服饰等为一体
例如，苏州诚品书店以“书店”为锚
集文化、表演、艺术、商业、观光为一体的创意平台
七宝万科广场零售业态的复合与跨界
让消费空间变得更加多元
除此之外
店铺的装修、货品出样让商场变得更有吸引力
1、美食功能创新——赏味集市
通过主题化的美食功能分区，打造特色小吃快餐，提高坪效。
与普通商场的"地下美食街"不同
“赏味市集”由万科统一装修出租，提升店铺品质
除此之外
每家店铺均为特色装修
2、美食环境创新——大食代
建新如旧，场景布置进行老店新设计，打造复古环境，吸引客流。
百年老店，食肆小铺
上海老弄堂里的饮食文化
“大食代”极具历史感与年代感的装修风格
与项目所在的“七宝古镇”遥相呼应
3、美食品质创新
米其林餐厅、海鲜自助餐厅、精致粤菜等优质品牌餐饮入驻，将品质理念融入到商场。
鹅夫人
专注烧鹅料理
获评《2017上海米其林指南》米其林一星
来自新加坡的“莆田”
米其林一星餐厅
坚持原味主张，注重食材把控
汉来轩大陆首店
台湾首家由五星级大饭店开到百货购物中心的品牌餐厅
汉来海港大陆首店
以五星级服务为创立宗旨
新鲜、丰富的海鲜食材，是汉来海港自助餐厅的招牌
4、美食店装创新
打造各式特色餐饮和时尚餐饮，通过个性店装，提升消费体验。
全国首家金牌绿茶店
巨型电子幕布环绕，提升消费体验
除此之外，更难得的是
万科将汇集在云南路小吃街的传统老店引入购物中心
老店新开，情怀关爱，温暖老食客
七宝万科广场沿民主路的餐饮“四大金刚”店
1、娱乐种类创新—家庭娱乐
引入家庭娱乐业种组合，让家庭成员都能找到体验式消费的乐趣，为商场集聚人气。
台湾品牌大鲁阁家庭娱乐中心
上海首店，约3400㎡
集运动、教育、娱乐、活动等为一体的家庭娱乐中心
包括保龄球、棒垒球、台球、飞镖、镭射CS、体感赛车
CGV上海旗舰店
出租面积达4600㎡，内含9个影厅，2个巨幕厅
9个影厅中，IMAX和4D属于标配
同时有sphereX球幕厅、PM2.5健康厅、24小时VIP厅
堪称CGV的顶级配置
2、娱乐种类创新—主题体验区
明星效应、品牌效应并实现运动与零售、轻餐、培训的跨界经营。
无限运动馆
融合了运动、零售、轻餐、教育培训等业态
NBA姚明篮球俱乐部
舒适堡上海旗舰店
室内旱冰滑道
运动品零售
轻食餐饮
七宝万科广场里的娱乐业态更加细分
不仅仅局限于影视娱乐、游艺娱乐
还创新了家庭娱乐、健身娱乐、运动娱乐等
关照每一个家庭成员的娱乐需求，也将是发展趋势
随着居民收入水平的不断提高以及二胎政策的开放，儿童消费市场将迎来更广阔的发展空间。儿童数量不断增长，各年龄段结构也更加均衡。
如何将儿童业态成功引入购物中心，并增加体验感、吸引家庭消费人群成为现代商业地产商必须考虑的课题之一。
万科广场的陪伴式儿童娱乐
陪伴式（有家长陪伴/休息区）寓教于乐，满足家庭式一站式消费。
现代儿童业态更加注重亲子互动
将全新的科技融入教育、寓教于乐
将是儿童业态主要趋势之一
七宝万科广场的业态业种配置凸显创新， 创造了多家首进/首店概念，招商用心且专业，体现了万科企业品牌度/美誉度的影响力。
百丽旗下鞋履集合店
生活用品集合店
H:connect，服装与咖啡的集合
来自台湾的“石尚自然探索市集”
极具场景感的“高线市集”
“汉来轩”、“汉来海港”大陆首店
米其林星级餐厅
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
新潮的“赏味市集”与充满年代感的“大食代”
台湾品牌“大鲁阁家庭娱乐中心”上海首店
舒适堡极具未来感的上海旗舰店
CGV上海旗舰店
......
除了建筑设计，万科广场的经营业态和品牌组合也将成为业界的“参观学习样板”。
写在前面的话
电商吞噬实体零售份额
购物中心围剿百货
一波又一波百货闭店潮
一波又一波购物中心崛起
开业时喧嚣，在一段时间后又归于悄无声息
这是一个线上线下互相革命的时代
在新的消费环境下
唯有“体验”才能实现实体商业的反击
商场不能再是单纯的兜售商品的“盒子”
它更应该是
满足消费者生活互动和场景体验的“第三空间”
陈倍麟商业地产研究室这两周对七宝万科广场进行了全面的考察及访谈，从我们的视角出发，跳脱单单讲解案例本身，我们更想跟大家分享的是，透过这个项目所传递出来的未来实体商业发展的趋势和方向。
上一篇我们已经提过，七宝万科广场的商管有着阵容超强的专业班底。所以毋庸置疑的，在业态组合和品牌选择方面，“体验消费”的概念实现了完美且有效的落地。
从业态业种配置、（品牌）组合看招商的专业性
面对电商的便利与低价，实体零售可以怎么做？
注重消费体验的集合店
新潮零售业态
引入多类创新型集合店，鞋帽、服装、家居用品、书店、市集等，迎合零售经营趋势。
百丽旗下鞋履集合店
TATA-BeLLE-Bata-STACCATO-teenmix等品牌集合
生活用品集合店
NITORI，号称日本版宜家，平价的生活家居用品集合
来自台湾的博物馆化专卖店
石尚自然探索市集
“把博物馆带回家”的理念，提供多元化的自然科学商品
目前商场的“恐龙”主题活动就是与该商家联合举办
高线花园市集
占地1700㎡，共分割为28个小店
包含花艺、多肉、盆器、家居、DIY、休闲餐饮等业态
打造兼具艺术感与休闲氛围的市集场景
H:connect，时尚韩装品牌
上海首家概念旗舰店
服装与咖啡的集合
零售的跨界与融合已经成为实体商业的发展趋势
不同业态之间的“混搭”体现的是对“人的需求”的关照
例如，上海金桥国际的“依恋”
服装与咖啡的混搭
例如，上海大宁音乐广场的“伊岛屋”
化妆品与甜点屋的混搭
七宝万科广场的西西佛书店，图书与咖啡的混搭
近两年，一度凋敝的实体书店逐渐“回潮”购物中心
咖啡似乎成了当下书店的标准配置
然而，有些书店却不仅仅止步于此
例如，广州太古汇的方所书店
集书店、美学生活、咖啡、展览与服饰等为一体
例如，苏州诚品书店以“书店”为锚
集文化、表演、艺术、商业、观光为一体的创意平台
七宝万科广场零售业态的复合与跨界
让消费空间变得更加多元
除此之外
店铺的装修、货品出样让商场变得更有吸引力
餐饮作为重要的人气聚焦，还有哪些发力点？
餐饮业态创新
1、美食功能创新——赏味集市
通过主题化的美食功能分区，打造特色小吃快餐，提高坪效。
与普通商场的"地下美食街"不同
“赏味市集”由万科统一装修出租，提升店铺品质
除此之外
每家店铺均为特色装修
2、美食环境创新——大食代
建新如旧，场景布置进行老店新设计，打造复古环境，吸引客流。
百年老店，食肆小铺
上海老弄堂里的饮食文化
“大食代”极具历史感与年代感的装修风格
与项目所在的“七宝古镇”遥相呼应
3、美食品质创新
米其林餐厅、海鲜自助餐厅、精致粤菜等优质品牌餐饮入驻，将品质理念融入到商场。
鹅夫人
专注烧鹅料理
获评《2017上海米其林指南》米其林一星
来自新加坡的“莆田”
米其林一星餐厅
坚持原味主张，注重食材把控
汉来轩大陆首店
台湾首家由五星级大饭店开到百货购物中心的品牌餐厅
汉来海港大陆首店
以五星级服务为创立宗旨
新鲜、丰富的海鲜食材，是汉来海港自助餐厅的招牌
4、美食店装创新
打造各式特色餐饮和时尚餐饮，通过个性店装，提升消费体验。
全国首家金牌绿茶店
巨型电子幕布环绕，提升消费体验
除此之外，更难得的是
万科将汇集在云南路小吃街的传统老店引入购物中心
老店新开，情怀关爱，温暖老食客
七宝万科广场沿民主路的餐饮“四大金刚”店
电影院、K歌房，商场的休闲娱乐只有这些了吗？
休闲娱乐业态创新
1、娱乐种类创新—家庭娱乐
引入家庭娱乐业种组合，让家庭成员都能找到体验式消费的乐趣，为商场集聚人气。
台湾品牌大鲁阁家庭娱乐中心
上海首店，约3400㎡
集运动、教育、娱乐、活动等为一体的家庭娱乐中心
包括保龄球、棒垒球、台球、飞镖、镭射CS、体感赛车
CGV上海旗舰店
出租面积达4600㎡，内含9个影厅，2个巨幕厅
9个影厅中，IMAX和4D属于标配
同时有sphereX球幕厅、PM2.5健康厅、24小时VIP厅
堪称CGV的顶级配置
2、娱乐种类创新—主题体验区
明星效应、品牌效应并实现运动与零售、轻餐、培训的跨界经营。
无限运动馆
融合了运动、零售、轻餐、教育培训等业态
NBA姚明篮球俱乐部
舒适堡上海旗舰店
室内旱冰滑道
运动品零售
轻食餐饮
七宝万科广场里的娱乐业态更加细分
不仅仅局限于影视娱乐、游艺娱乐
还创新了家庭娱乐、健身娱乐、运动娱乐等
关照每一个家庭成员的娱乐需求，也将是发展趋势
二胎政策开放，实体商业的“娃娃经”应该怎么念？
儿童娱乐模式创新
随着居民收入水平的不断提高以及二胎政策的开放，儿童消费市场将迎来更广阔的发展空间。儿童数量不断增长，各年龄段结构也更加均衡。
如何将儿童业态成功引入购物中心，并增加体验感、吸引家庭消费人群成为现代商业地产商必须考虑的课题之一。
万科广场的陪伴式儿童娱乐
陪伴式（有家长陪伴/休息区）寓教于乐，满足家庭式一站式消费。
现代儿童业态更加注重亲子互动
将全新的科技融入教育、寓教于乐
将是儿童业态主要趋势之一
七宝万科广场的业态业种配置凸显创新， 创造了多家首进/首店概念，招商用心且专业，体现了万科企业品牌度/美誉度的影响力。
百丽旗下鞋履集合店
生活用品集合店
H:connect，服装与咖啡的集合
来自台湾的“石尚自然探索市集”
极具场景感的“高线市集”
“汉来轩”、“汉来海港”大陆首店
米其林星级餐厅
全国首家金牌光影版绿茶餐厅
新潮的“赏味市集”与充满年代感的“大食代”
台湾品牌“大鲁阁家庭娱乐中心”上海首店
舒适堡极具未来感的上海旗舰店
CGV上海旗舰店
......
除了建筑设计，万科广场的经营业态和品牌组合也将成为业界的“参观学习样板”。