我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔您好，外地人，马上要去深圳买房，现在有没有什么要注意的呀？

回答：1、凑够首付就买 信用货币制度下，只有通胀和缓慢通胀，资产价格永远是上涨的。对于个人来说，凑到钱就可以买，上一波上涨已经将大部分人的存款转换为资产（化解货币产能），等大家存好钱，下一波上涨也会来临。2、样板间有猫腻 样板间都是开发商精心设计，永远是楼盘最好的户型，房间尺寸、家具设计都可能有猫腻。可以看样板间，但是不要过于信任。多看看楼盘周边，如果周边屌丝楼盘多，这个盘升值空间也不会太大。3、跟着政府走 城市发展靠增量，城市中心和发展重点一定会随着城市发展而变化。跟着政府移动的方向走，具备一定预见性。4、不要买回迁房 不要买回迁房，回迁房产权纠纷多、金融属性差、居住人口素质一般，不适合普通人居住和投资。5、销售说辞不要全信 不要全听或者只听销售的说辞，要自己多看市政规划，销售可能会夸大说辞或者说一些利于成交的、还没有落实的政策。6、车位也可以参考 车位销售情况预示着未来这个楼盘的走向，如果一个楼盘，车位卖 的 不好，这个楼盘一定穷人更多，不利于居住和后期升值。

问：雕叔，您好。我和老婆刚结婚，打算在深圳买套婚房，在打算要小孩，是否需要考虑学位房呢？ 目标：福田区，7号线沙尾地铁站附近，预算总价在500到550万。因为我做生意在沙尾地铁站附近，工作性质必须住在附近便于照顾生意，骑电动车10分钟内可以到。沙尾地铁站附近主要关注楼盘：金地名轩，绿景花园二期和中城天邑。这几个楼盘是我认为比较有升值空间，未来也便于脱手。且金地工业区已经动工开建，附近未来潜力不错。请您帮我分析下这几个楼盘。 同时，也关注附近几个区域：新洲，石厦，益田，保税区。这些地方也在考虑范围内，有没有推荐的楼盘呢？ 请老师看到可以帮忙分析下，感谢。

答：你好，金地名轩以前分析过，是个冷盘 其实金地是个我特别喜欢的房企，有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。 沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校。 那么金地名轩这个盘能不能买呢？ 独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。 当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，这就是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。 新洲片区有非常多老楼和城中村，大部分小区环境都比较一般，如果说非要挑一个最好的小区，那应该就是距离沙尾地铁口500-600米，步行大约10分钟的中城天邑了，小区虽然也并不是新小区2008年建筑，并且只有三栋和空中花园，但是在外观和环境保护方面还是比较不错的，并且楼下就有综合商业体、酒店等非常多的生活配套，所以单价也相比附近小区高一些。 这几个盘可以优先金地和中城。 考虑学区可以重点关注保税区 福外南： 红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。

问：雕叔，400万罗湖上班自住，坂田信义嘉御山，上品雅园的两房，14号线石芽岭尚峰三房和宝荷地铁站仁恒4房，这几个选择哪个后续升值更优些?谢谢。

答：很欣赏你看房的眼光，我也会做类似的对比 一、二环+10号线+区域名校+两房，靠近华为； 二、二环半+14号线+三房，承接福田外溢； 三、三环+14号线+四房，福田和大运的 比选 区域； 这三个选择各有侧重，我认为都是可以跑赢大市的选择，但未来涨幅我认为相差不会太大，结合你自身的需求来选择吧。

问：雕叔您好，请教一下预算300万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！

答：300来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖 布心 和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了? 当然不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

问：雕叔，您说的市中心一房一厅和近郊二房一厅分别在什么区呢？要明年本科毕业才能到深圳落户，想提前看看，谢谢

答：市中心是指罗湖、福田、南山、宝中，近郊是指地铁5号线沿线及1、11、4、6、10、3、14、8号线到市中心40分钟以内通勤区域。

问：雕叔好，南外大冲这2年因为学校成绩不错，学区的楼盘房价涨了不少，请问如果今年买入那种10万左右，500万的小户型，还有升值潜力么？中长期的潜力如何？谢谢

答：南外大冲今年是当了一次黑马，可会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。

问：雕叔，您好，您对深圳地产的研究很精准、很专业，我很欣赏，立刻就加入星球。我想请教一下，我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田报税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能*款贷**，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有*款贷**400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？ 中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。 自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

问：雕叔，手头100万，首付首贷。想投资大运新城。请问是大运新城内地铁房有价值呢，比如3号线大运站,爱联站附近地铁房？还是新城内住宅区，比如中海康城花园，佳兆业未来城等？

答：目前大运的购买力主要还是来自于福田、罗湖的外溢，大运内不靠近黄阁路-地铁16号线沿线的盘，客群目标是从武深高速和盐龙大道开车来的，看重学位的家庭，买三房四房为主。 大运、爱联一线的地铁口盘现在算是明牌，都看 的到 价值，买地铁小刚需们喜欢的产品吧，一房两房涨得快一些。

问：景田青海大厦，带福外学位，价格便宜，买来用学位如何？谢谢

答：青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但是几乎没有住家的，以办公为主。 有很多核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。 带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。 对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。 这也是为什么它价格便宜的原因。 这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。 所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。如果单纯考虑学位，可以入手。

问：雕叔，这周末新安的招商臻府开始认筹，值得认筹不？对比星河盛世一个不错的二手房，雕叔推荐哪个？

答：你好，首先招商的四大较知名的产品系列玺、臻、雍、依。 招商臻府位于宝安区新安老城片区，周边聚集了教育、医疗、商业、公园等资源，生活便利程度较高。但是板块旧改周期太久，需要长持。 星河盛世还不错，北站 宇宙中心利好不断，可以跑赢大盘。

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