杭州二手房崩盘之殇，「学区房」的买家最门儿清。
这不，耀江文鼎苑又送来新动向——上月23日，小区13幢2102室（建筑面积58.66㎡）以430万元于阿里法拍底价售出，折合房价约7.3万/㎡。这一价格距文鼎苑上套法拍房的约8.6万/㎡，存在明显下滑，与去年上半年二手房网签最高价约12.7万/㎡，几近腰斩。
「学区房」战线的中流砥柱，如今正被行情打得节节败退，降价幅度令人惊叹。
法拍行情是一面反映小区当下的“镜子”，那么，现实中耀江文鼎苑二手房境况又被“照”出了多少？
01
“一居室430万？没那么低，文鼎苑目前最低一套也要520万。”
耀江文鼎苑外，一家知名二手房连锁中介小H告诉小凤凰：“520万这套是52㎡的，户型南北通透，还有一种58㎡非南北对通户型，一般挂牌价也不会掉下9万/㎡。”
法拍房成交约7.3万/㎡，现实同户型挂价至少9万/㎡起步，买卖双方之间存在的巨大价格“认知鸿沟”，无疑让文鼎苑二手房市场彻底转不动了。中介小H表示：“价格都在台面上，短期内没有房东降价急售，大家还是惜售的。”
耀江文鼎苑
法拍房430万成交已成事实，且还是一人参与底价成交，市场凉意可见一斑。
只不过，中介小H也提醒道：“文鼎苑价格高主要是学区，倘若学籍被占用，这样的房源降个一二百万也是很正常的。”
即便中介方面极力抵触法拍房行情，但文鼎苑近期成交不力的一面是藏不住的。中介小H表示：“我们门店已经大半年没成交一套文鼎苑的房子了。”之后，当得知当下市场行情价超小凤凰购房预算时，中介非但没邀请上门看房，连加微信也只字不提。
可想而知，文鼎苑二手房行情与中介工作热情是互通的。
（截图自：手边买房）
“一居室500万，二居室700万，三居室1000万，如今市场就是这个价，89㎡二居室性价比会高一些，单价7.87万/㎡。”中介小H干脆向小凤凰全盘透底：“不接受这个价格的话，也买不到文鼎苑的房子。”
但事实上，耀江文鼎苑近3个月仅成交4套，2套网签价6字头，2套7字头，比430万成交的法拍房行情“有过之而无不及”。手边买房上，文鼎苑本月10日卖出一套174㎡房源，1360万，单价约7.8万/㎡，而上一套网签单价过9万/㎡的记录，要追溯至去年中旬。
圣苑小区
同为学军紫金港小学学区，文鼎苑另外两兄弟冠苑、圣苑的表现更是惨淡：冠苑近3个月售出1套，120㎡（1月19日）卖了837万，单价约7万/㎡，这和该小区前一套成交的约9.3万/㎡形成鲜明对比；圣苑小区则干脆“不开张”，小区上一次营业还在去年10月30日，当时签约价已回落至7万 /㎡。
成交未见起色，行情仍在下行，但即便文鼎苑依然不见曙光，那些共同造就杭州学区房辉煌岁月的文鼎苑房东及周边中介们，信心还未被彻底击垮。
或许，正应了一句老话：“瘦死的骆驼比马大。”
02
学区房“跌跌不休”在于整个大行情的滑坡，文鼎苑并不孤单。
比如，有着“竞舟二小 十五中”配置的河滨之城，去年中旬，728万的89㎡三房就算是捡漏房源，上周（2月10日），一套同面积19F中层房源，只以单价约6.6万/㎡，总价592万网签成交。而在贝壳找房上，挂价7-7.5万/㎡的房源有15套之多。
（截图自：手边买房）
文澜实验学区内的新安天苑，上个月只成交了3套，除去其中一套1.9万/㎡做低房源外，另两套单价仅约3.54万/㎡和约3.76万/㎡。相比之下，去年该小区房价从年初5万 /㎡回落至年中约4.5万/㎡，已让中介们大呼：“房价降了，抄底好时机来了。”
降归降，但也是从山顶下至山腰，这一时期内“杀入”的买家们，清一色地套牢站岗。谁都不曾料想，这场波及全杭州学区房的“暴风雪”，竟一连肆虐大半年，依旧没有显露出衰退停息的迹象。这一期间，“顶流学区房”文鼎苑也从12万/㎡跌回10万/㎡内，再一步步下探至8万/㎡，直到如今法拍房考卷上的7字头。
存在巨大房价“鸿沟”的买卖双方，正如《穹顶之下》被隔绝的切斯特磨坊镇，里面的人出不去，外面的人进不来。
毕竟，从教育“双降”到中考难度大幅降低，杭州强校、菜校的格局正重新洗牌。
去年，一组“热烈庆贺2021届文苑小学5位学子考取杭外”的横幅照走红网络，同一时间，三墩小学（6位）、江心岛小学（3位）、大关申花小学（5位）等也立马跟进。纵然，拉横幅涨（保）房价成了杭铁头们去年的新招，但教育风向一变，以往许多名不见经传的小学，至少如今也有了发声资本。
有人说，家长变精了，不看学区看成绩。但如今杭州教育改革一年一个新气象，学区房强弱自然也风云诡谲起来。强校不一定称霸，菜校也不会没出头之日，杭州为两头都设了“不确定系数”，高价学区房自然也不再“高高在上”。
03
房价让父母变得现实，政府让房子变得理智。
事实上，教育“双降”明招在前，但时隔大半年，从拉横幅、房价联盟等一系列操作下，市场仍未找到“见招拆招”的破解办法。或许，目前唯一的*局破**方式，就是将不属于房子本身的“溢价值”继续挤出，让资本的影响降至最低。
孩子成绩与否，不因成为小区房价博弈的筹码，这点上，政府的态度已然明牌。话说回来，国内父母普遍都有“鸡娃”教育的一面，出发点自然“一切都为了孩子”，但这类心思被有心之人裹挟，成为炒房现象的借口与推手，便会被市场所不容。
目前来看，杭州学区房市场尚处下行阶段，各小区价格仍在不断磨合。以耀江文鼎苑为例，目前每月成交量只在1-3套间徘徊，像2020年4月成交17套的现象级表现，近几年或许很难再现。
市场表现不利，但要让房东接受事实却很难。说回来，让那些10万 /㎡购入的业主接受6万/㎡、7万/㎡的买房预期价，中间的落差谈何容易？房子与金融脱钩，也和教育脱钩，而它唯一挂钩的，唯有生活的本真一面。
如今学区房的降价，算作是“回归真实价值”，但从长远来看，小凤凰并不抗拒房价的「涨」，但它涨的理由却不能再是教育、鸡娃，而应是我们的平均可支配收入，是我们日益觉醒的“大国底气”。
多少钱做多少事，一个健康的市场总有它的后台“保留价”。