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问：您好资源下，目前有桃源村一期一套房，价值480万左右，100万的*款贷**。手上100万的*弹子**，有首套购房名额，可承受较高的*款贷**，南山生活工作，可接受保安。有两个想法： 1.卖掉桃源村置换一套房，额度在900万内； 2.将桃源村*款贷**还上，做抵押，去购买700-800万以内的房。 之前看您的答复建议去碧海，不知道现在是否适合入手，西丽留仙洞片区天悦、鼎胜是否合适，因为已经很高价位了，希望还是能考虑一定的自主需求兼顾投资，不太考虑学位，请问有什么推荐？谢谢
答：你好，桃源村算是神一般的存在，主要原因有下： 1、地处南山，7号线桃源村地铁口，去车公庙、福田中心、科技园、华侨城、留仙洞都在半小时以内； 2、南山上车盘，单价和总价都不高； 3、一二期共计7000多户，多为2梯6户，不折不扣的大社区。 为什么这么好的位置，却是这样的价格呢？ 1、一二期为福利房，1-82栋为一期，97年交房，楼梯房，83-105栋为二期，99及03年交房，电梯房，社区较老。 2、人车不分流，地面基本沦为停车场，无高档花园、泳池，物业管理较差，全开放社区，安全性较低； 3、附近没有大体量商业和好的学校配套，短期内也没有大的利好项目； 4、小区处于龙珠大道、京港澳高速和北环大道三条主干道中间，相对较吵； 5、价格低的多为低楼层、朝北户型或者较吵楼层，优质户型、楼栋、楼层价格不低，比如三期看花园安静不吵高楼层。 自住，这里比较方便，投资，不看好！ 天悦湾花园 鼎胜金域世家： 位于留仙洞总基地旁，5号线和未来13号线交口留仙洞站，楼栋不多，但都是花园社区， 由于房龄都在2013年-2015年之间，所以户型上设计更合理，无浪费面积，高赠送，通透，方正、采光都很好，楼间距大，无遮挡，高楼层可以看到西水库和塘朗山，人车分流，配套2万平悦方广场商业和800米处天虹商业。 楼盘做对比： 1. 天悦湾花园高赠送，大花园，车位可以达到1:1以上，距离地铁口最近，距离100米， 户型78-159平3-5房。 2. 鼎胜金域世家，小花园，高赠送，户型有89平三房和89平五房，全部朝南， 优势：1.紧靠留仙洞总部基地，规划683万平总部基地建筑体量，其中大疆创新、天珑、乐普医疗、传音控股、预计未来3年左右可以建好入驻，未来约10多万人在此就业，整个留仙洞板块无普住住宅项目，三个社区1300多户，挂盘仅16套，足见稀缺. 2. 交通枢纽，5、7、13号线快速转换通勤全城，西丽高铁站规模超深圳北站 劣势：学位未来不会差，但目前的总价匹配比较一般的学位，西丽很二的学位，文理二小和文理二中。 考虑自住可以入手西丽，但是需要淘笋。 如果考虑投资升值潜力，建议截断抵押桃源村继续加仓碧海。
问：十三大师您好，光明乐府花园与龙岗京基御景半山哪个盘更适合10年投资的
答：您好，感谢赞赏！ 乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。 京基御景半山 去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。 深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。 板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。
问：老师你好，请问华强城怎么样？自住+投资，工作通勤方便，但是周边配套不行农民房居多，学位也很差，担心未来没有空间。打新的话，华强城和金融街以及光明中海电建这几个相比怎么样？后面几个都带了实验学位，但是个人觉得光明的概念也吵的差不多了，新学校到底能不能好也很难预测。
答：你这个问题类似于如果清华、北大、耶鲁都录取我，我该选哪个，好纠结！ 全民撸起袖子准备打新的盘，能打到哪个就谢天谢地吧。
问：十三，请问现在龙岗中心和西丽这两个区域哪个更适合投资呢，为什么，最近看着宝中区域涨了，想尽快刚需上车
答：龙中和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。 我说过，弱片区（龙岗）的上等马，未必跑不过优质片区（南山）的下等马。 所以，具体要看盘。
问：十三老师，双玺时光道的88平两房怎么样呢？高楼层看海，单价14万了，盼回复，谢谢了
答：你好，双玺时光道88平两房朝北无阳台户型，租金不错。 这栋楼几乎专门是针对老外设计，西式厨房、客厅设计，大多没有阳台。 如果同样是单价14万，更推荐半岛城邦。
问：老师您好！我在深圳福田侨香路新天国际名苑有一套自住的建面164平米高层看香蜜湖的房子，今年考虑花几十万好好重新装修一下，或者是把该房卖了，回收资金尽快再买一套目前市场价值相当的房子自住。新天的房子户型地段和学位地铁都很好，只是楼龄旧了些。我也看了附近宝能公馆、安峦公馆房子。从自住及稳定保值增值的角度出发，请问我是应该旧房重新装修还是换房?
答：您好，感谢大额赞赏！ 新天国际名苑有名校加持，虽然房龄偏老，但是未来也能跑平大势。 一线城市都不建议置换，成本太高。 如果月供能力不错，建议截断抵押，再入手一套自住。 香蜜湖已经有仓位了，从投资角度看，不建议入手同质产品，1000万以上更倾向入手南山和宝安。 如果生活半径在福田，安峦公馆也可以入手。 我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。 主要原因有下： 1.安托山带红岭实验小学和深高中学 确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学; 2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; 3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; 4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一 直 不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！
问：老师您好，我的情况如下，望您指点迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龙中的熙和园复式，在租，且长期不会自住，因为目前龙中无产业支撑前景相对不抢眼，打算卖掉，那么：1、是现在卖掉呢还是等等看能否跟涨再卖？2、卖掉之后的房款+手上现金，结合家庭收入可置换大约总价1000W的房子，是直接购买一套总价1000W的呢，还是购置2套500万？房票可操作。 十分感谢，祝每天都有好心情。 盼复！
答：你这种也等于大户型，传导过来是最后一波，会很慢，再者那边中上学位的房子其实一直有在涨的，熙和园也不例外，复式产品现阶段本不是那么受欢迎，可以先试着挂盘试探市场。 至于第二个问题，没有定论，选得好，1+1>2，选的不好1+1<2
问：十三先生好！佩服你的专业，膜拜！！！ 说起房子就老泪纵横，十年前卖掉盐田一套房，手上攒着120万想换福田，看着不断涨没下手，钱做了投资股票和生意，拖到2016年又回盐田买套小的首付100，*款贷**200,户名老婆！ 我快奔五了 两人深户 孩子初中毕业还有两年， 不要二胎，自己自由职业，老婆暂工作福田中心，有现金100，每年能存30w，想纯投资一套升值空间大的房，首付100+月供1W的房子，或者卖掉现在这套购200+首期月供1.5-2W的，或其他方案 现在年纪大怕以后工作能力不强，还留着*款贷**给老婆孩子，所以希望5-10能实现财富增值！想请教买哪些片区和小区合适，怎么合理规划！ 期待回复，不吝赐教！
答：你好，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源，未来潜力不看好，建议出手置换到核心板块。 总价500-600左右，选筹4个方向： 1.南山的西丽和科技园 2.福田的梅林 华强南 保税区 3.龙华的红山 上塘片区 4.宝安的碧海 沙井片区 君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾、西荟城金地上塘道、潜龙曼海宁、皇御苑等。
问：老师，目前在深有2套住房，一套麒麟花园三房自住，另外一套小房在南山中心区房租（带南二外学位，租金相对可以）。后期我该怎么操作？是用父母名额继续买房？还是把麒麟花园房卖了买宝中呢？还是把小房置换？很苦恼。另外麒麟花园房子看中的是小孩上学方便，小孩还有4年时间上小学。
答：买到麒麟，在南山可以享受顶级学位，而且小孩四年后读书，就不宜再挪动置换了。 你如果房子本身有增值，或者有更多资金，可以考虑把一套房产还清之后再抵押，腾出名额继续买，父母能买的话，尽量先用父母的房票，以后他们年纪更大，更加不好*款贷**
问：老师，您好！ 家庭情况如下： 1.房子两套：南山深航公寓（出租），宝安第五大道（自住），*款贷**已还清。 2.孩子2个，一个国外读书，还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公，年入120+，外地上班，我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个，位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下： 现45岁，个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老，又考虑孩子高中后可以先去老公城市（新一线）买房住，不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主？是否应该卖掉公寓，投资海府一号商铺如何？还是宝中住宅？
答：你好，沙田别墅没有投资价值，未来大概率住不上 租不掉 卖不出，升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。 除了宝中外，关注前海。
问：老师好。公司马上搬到西丽留仙洞总部基地。宝能城，博林天瑞，金众麒麟公馆，天悦南湾几个楼盘请点评一下，自住加保值哪个更优或都不看好。更选香蜜湖或华侨城。
答：你好，这几个都属于自住还不错，投资一般般的产品。 博林天瑞：2011年楼盘，两期8栋，一期84-157平三房和四房，二期170-260平四房和五房，呈半圆形排列，紧邻留仙大道及南坪快速，较吵。南向正对塘朗山公园，大部分户型直看塘朗山景。离地铁有一段距离，5号线大学城站需步行十分钟左右。小区品质较高，中海物业，花园景观，4层车位，配比1：2。 自带一个品质较高幼儿园（哈罗夫子实验幼儿园，学费每月5000元），平山小学，丽湖实验中学。学位一般，所以大部分业主一般在孩子幼儿园期间就会选择置换更好学区的物业。 对于非纯地铁口物业，且学位一般，现在的价格着实高了。 宝能城刚分析过： 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。 金众麒麟公馆位处西丽大学城西北角之上，精装修交楼定位豪宅！项目公共配套设施齐全，还规划了一所2000㎡的幼儿园，方便社区幼龄儿童的上学需求，距离地铁7号线西丽湖站步行距离约500米，周边环境非常不错！ 大型商超暂时比较远，未来规划应该可以补齐。小学就读平山小学，中学西湖中学，未来不确定！ 小区居住属性纯粹，几乎不会受到商业噪音的影响，商业类生活配套有些不足，学位有点尴尬，没有名校加持！这个价位自住养老非常不错！是个高端改善看不上、普通改善和刚需纠结的盘！ 天悦南湾赠送率高。 五号线留仙洞地铁口，未来十三号线在此换乘，去深圳湾也就几站。 除了学校一般，其他都非常不错，未来应该会是爆发区域。 自己 住 不错，买来投资，站岗两年再说！ 新盘关注海德园，香蜜湖推荐：合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园。
问：老师好! 我在深圳已经有四套房。一套在科技园商品房净价值1000万自住，一套在福田净值350万小户型公寓老人住，一套龙岗中心城联排别墅净值1200万假期住，一套龙中商品房亲戚住净值400万，总房贷100万。 现手中有现金约500万，年收入300万左右，拟在前海，南山或宝中置换一套，请问有什么推荐吗？谢谢！
答：你好，1500万左右的选筹思路： 1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵； 3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾 考虑未来升值潜力，公寓和龙中的房产需要重新配置。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。