| PART 1 |
今年楼市起起伏伏，板块分化愈加明朗，有板块仍然一房难求，有板块去化艰难，有板块逐渐式微，有板块上升趋势肉眼可见。
而城东新城就是今年较为失落的板块之一。
承担城市突破的城东本应备受期待和关注，可如今城东新城新房却频频流摇。
城市东进本是杭州市级发展的核心方向，位居城市核心一旁的城东新城为何面临如此尴尬之境地，确实是近段时间杭州楼市较为特殊的现象。
任何现象都有其背后逻辑，今天房叔就和大家来聊聊其背后逻辑，看看城东新城前世今生。
| PART 2 |
△杭州卫星地图
从杭州上空5km往下俯瞰，我们能发现杭州的城市格局和国内大部分城市截然不同，上海与北京等多数大城市由多条环路层层向外扩张，呈同心圆状。
杭州城市扩张逻辑却为多点扩散，多组团共同构成杭州城市框架。这和杭州城市地理结构有重要的联系。
杭州主城西部为西湖群山及西溪湿地，东南为浙江省母亲江钱塘江（也称之江、富春江等），正是因为西湖世界遗址和群山的分割，杭州早期城市扩张绕过西湖，跨过武林广场沿文一路、文二路一路向西。
至此，杭州城西雏形开始出现。
随着城市的扩张和发展，西湖和群山对城市割裂的影响越来越明显，交通的阻断，城市框架难以施展。
城市在生长，杭州已经不是西湖以东贴沙河以西，和城西这一小片土地可以承载的。
以西湖为原点，向东却是广阔的天地，城东存在着大片远古时期钱塘江冲击起来的滩涂平原，这个地理结构为杭州城市向东埋下伏笔。
同时钱塘江南的萧山区经济情况在杭州甚至全国都是一枝独秀的存在，杭州和萧山之间的融合势在必行。
在双重重要背景下，杭州城市向东也就顺理成章，随着钱江新城及城东新城的羽翼渐丰，城市向东已是杭州城市扩张的主旋律，是代表杭州城市化的金名片。
这是城东新城兴起的重要城市背景。
| PART 3 |
△滨江金色黎明
城东新城房产市场起点并非城东新城核心区域，而是越过德胜高架来到笕桥板块，以万科草庄和金色黎明等几个楼盘为代表，为城东新城的房产板块打下基础。
特别是滨江金色黎明，在历经房产市场下行的背景下，滨江房产亏本以高标准打造，铸就滨江房产的传奇之一，同时也对城东新城的板块品质做了锚定。
由于开发时间晚，且有金色黎明及曙光之城等一众高品质楼盘背书，城东新城板块整体观感及楼盘品质在杭州都属于较为优秀的水准。
这也为城东新城的板块定位打下了较为坚实的基础。
所以我们可以看到近些年，城东新城新楼盘定位普遍较高，已经成为杭州重要的改善板块之一。
城东新城之于城东有如申花之于城西，都是高端楼盘聚集地，都是周边改善人群的重要选择。
按照城东新城的定位及楼盘定位，理应是杭州的新兴高端改善板块之一，但近两年城东新城在售楼盘却大范围的出现流摇、去化困难的现象。
对此，房叔认为主要是以下重要几点原因组合起来造就城东新城的困局。
| PART 4 |
内生需求不强，板块认可度不高
城东产业在很长一段时间内，都是少量农业和纺织类轻工业的结合，缺少如金融、数字、智造等高端产业的聚集。
由此导致板块的内生需求及购买力较弱，只能依靠外部购买力来进行支撑，处于被动状态，在未来很长一段时间都会制约板块成长的重要因素。
为了弥补城东产业弱势，城东新城在普福区块开始尝试构建属于城东的产业集群，但目前看来收效甚微，未来可拭目以待。
其次，城东在之前一直都是杭州农居的重要聚集地，导致城区传统高端人群对于城东的固有认知，城东新城很难在这批高端人群建立认同感。
正是因为历史遗留问题，高端改善板块的底蕴在城东新城缺失，进一步减弱城东新城对外的辐射及吸引能力，特别是大城西及江南区域为代表的高端需求。
城市向东的城市发展大方向和优质的城市界面在一定程度对城东新城板块有明显的帮助，但也难以扭转高端人群现阶段对于板块的不认同。
| PART 5 |
△华润东城万象汇
商业的孱弱及杭州东站则是在城市配套方面对城东新城全面影响。
以杭州东站为界，整个杭州大城东范围居然没有一家具有综合影响力的商业体.
相比城西遍地开花的商业综合体，城东新城商业的匮乏在今天城市东进的背景下简直不可想象。
在城东新城范围内，拿的能出手的商业综合体也只能期待华润万象汇的建成.
然而万象汇不足10万方的体量，也天然决定后期并不能很好的补足城东新城商业的缺憾。
城东新城商业中轴商业储备用地已经耗尽，在可预见的未来，城东新城的商业也很难改变现状，高品质商业娱乐体验只能依靠钱江新城商圈做补充。
没有商业的有力辐射、带动，城东新城对外吸引能力也会在一定程度上受其制约。
△杭州东站
在来看看城东新城引以为傲城市配套的杭州东站。
杭州东站在启用后的很长一段时间都是杭州交通整合的重要部分，对于城东新城的板块影响却不止于一个交通综合体。
杭州东站作为城市门户，作为人口导入的第一站，天然就有吸引人口的优势，特别是对于浙江省内的人口有着较强的吸引能力。
但正是因为杭州东站是人口导入的第一站，由此将带来大量人口的过渡停留，停留人口层次杂乱，与城东新城作为高端改善居住板块相背离。
其次杭州东站由于是地面站场模式，导致城市割裂严重，杭州城区不能很好的和城东部分进行无缝融合，交通体验较差，且城市心理感官存在断层，城东新城成了独立王国。
商业匮乏、人员的复杂组成、交通及城市的割裂感，城东新城的对高端人群的辐射能力受到极大的消减。
| PART 6 |
△城东新城供应分布（图片来源网络)
以上几点虽说影响较大，但最重要的却是板块的供需严重失衡。
不久前房叔在“下个阶段如何买房”中说未来科技城等少量板块存在供给不平衡，供给量远不足以满足市场的需求，导致出现长期的一房难求。
城东新城则是供给量远大于需求量。
细数18年到19年城东新城出让的土地，会吃惊的发现，城东新城这么小范围内短时间出让土地多达10宗以上，未来新增房源数多达4000套以上。
结合城东新城在售楼盘，能发现板块内同一时间存在5个在售楼盘已是常态，部分时间点，甚至出现七盘争霸的情景，楼盘之间互相抢客的情况屡见不鲜。
在新增存量如此之大的背景下，城东新城高层均价高达4.6以上的价格进一步挤压潜在客群。
虽说主城区4万以上已是常态，但单价触及4.7万的情况在杭州也妥妥属于改善层次。
在二手逐渐低迷的情况下，置换链未充分形成，总价600万以上的改善人群数量没有得到有效补充，没有需求对冲的改善楼盘必然面临客源的不足。
这是城东新城板块内部的情况，我们再看看外部情况如何。
| PART 7 |
△钱江世纪城
以4.7万的均价，总价600万为基准，在杭州能买到怎样的房子？
如果不考虑区域的情况下，这个均价可以买钱江世纪城，滨江，亚运村，甚至申花也能够一够。
也就是说，在杭州600万以上的改善预算可以在除去南星桥之外，几乎杭州任何一个板块都能买到房子，而这些潜在的对手几乎就是杭州热门购房板块的集合，且买房并非可望不可即。
比如钱江世纪城未来潜在供应也高达3000套以上，亚运村未来供应量也高达4000套以上，只要运气不是特别差，基本都能买到。
同等价位竞技，城东新城已经输掉一成。
竞品层出不穷，板块内生需求不足，板块底蕴较差导致对外辐射能力不足，城东新城面临的困境不言而喻。
| PART 8 |
内外困境交加的城东新城未来将会怎样走？
结合现状，城东新城板块认可度相对对手板块认可度不高，很难和热门改善板块进行正面交锋。
板块新增房源存量过于充裕，未来一年甚至更长一段时间，城东新城都将面临着去化困难，板块内的各项目都需要有打持久战的准备。
但长期看，城东新城的潜力和价值会在未来慢慢释放。
板块底蕴不足、商业匮乏等先天因素终究会被城市发展对冲，钱江新城、钱江世纪城、滨江都是这样一步步走来，发展才是硬道理。
短期供应大的局面也会慢慢改变，毕竟供需也是动态变化的，新房存量去化完毕就是城东新城一房难求之时。
本是对标申花的城东新城未来定非凡品，作为主城区少有的改善商品房聚集区，近些年人口导入层次高，未来板块内的商业、教育及人文环境都将产生质变。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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