广州 | 杨箕

越秀区人气三巨头：东风广场、锦城花园、富力东堤湾，无论是交通还是周边生活配套都堪称满分，尽享老东山的优质配套，更重要的是小学均是省一级，但学位的优劣其实背后是圈层的影响，近年来圈层的下降，老邝认为被天河超越，这个趋势不可逆转。而大家又是怎么认为的呢？

1、东风广场

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zhengyao：我给8分，因为即使未来的发展空间不大，但学位始终是强支撑，市场不好的时候不会跌太多，但市场好的时候升的很猛，看看天河北那堆华阳学位房，都涨疯了，所以作为资产配置还是不错的。

悦vit：老城区的名校价值学位其实在下降。学校水平最大因素是生源，生源背后是重视以及有能力重视教育的家庭（财富/体制内家庭）。以前越秀东山以财富/体制内的家庭为主，间接造就名校多。现在财富/体制内新阶层都逐渐远离老城区了，生源质量其实在下降，只要少数拔尖一线名校可以靠历史名声继续维持。

嘻哈妈Cassie：名校的屹立不倒是需要靠长久的源源不断的优质生源做支撑的。看来科学城的学校要靠我们来发展了。哈哈。来了广州才发现大家居然如此执着于学位，我们家一个博士一个硕士，top2的学校。都没上过重点小学和初中。

用户5012868810449：学位、会所是加分项，特别是50米长的游泳池一年开足360天，在广州是罕有的，四期122方楼王户型一级棒，我给9分。

糖果毛毛333：7分. 东风广场就学位而言，值得关注. 但现在越秀好多地方的学位房放出市场的交易价格基本到了瓶颈. 投资角度，应该和银行定期差不多了. 铁一小附近的比较好楼盘小区可能配套各方面升值空间更加“可”。

Randsons：我给10分，户型涵盖各个层面，一流学位，一流交通，一流花园（市中心小区），兼有学区与cbd优势，走路到太古汇、珠城也就20几分钟。

AMEERAH：锦城+总校校区和东风+天伦校区还是有区别的。以19年毕业班为例，东风东考神学院奥队的一共5人，其中4人在天伦校区。

ChiefRay：我会给9分，无论自住还是投资都属于上品！试问整个广州市中心有一流学位兼有大花园，又同时位于地铁口的楼盘有几个？

坛永论：9.5分，除了学校加分外，交通非常便利，有南北门，占据两大交通要道，往东去天河去珠城，往西到越秀区荔湾区，过河南，到白云都非常方便,有地铁，有沿路公交和动物园公交总站，这样的位置哪里找？唯一扣分项是有部分单位会有汽车噪音。

Sohomember：东风广场我给4分，纯粹地段分，港式建筑设计很有问题，水管电线都是预埋在结构里面，特别是早期那些都曾经采用锌铁管做水管，年久也难修，购买者一定要考察清楚。

Edward5525：老东山配套成熟，所见即所得！属于稳健型房产，流通保值！8分！

2、锦城花园

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考拉小姐：8.5分吧，没有学位7.5分。扣分主要是楼龄稍长，但在越秀区还算相对新的，而且锦城的b区大堂挑高很高，宽敞大气这在市区很少见，现在市区很多楼龄短一些的楼盘都不会这么舍得牺牲这么多层高做大堂，比如珠城的嘉裕公馆。还有一个扣分点我觉得是周边没有那么高大上，当然这只是和现在的珠江新城比而言。加分项最重要的当然是学位，虽然现在小升初摇号了，但是名校不是几年建成的，东风东影响力还是很大的。另外一个加分项是便利，这里现在是两条地铁线，2022还会开一条，而且离锦城步行都在五分钟内。最后一点对上有老下有小的家庭非常重要，就是这几公里内有好几家三甲，几乎是华南地区最好的医院了。

dddd-test：高架桥环绕的孤岛，哪来的闹市，以前官僚住，但是现在过气网红6分吧。

Anaa安仔：我给7.5分。除非立马要用这个学位，不然买了就是亏。

萤火虫62908134：一号线地铁，门口公交总站，5分钟到珠江新城但又不需要天天忍受入珠江新城的塞车，一个站到天河城天环广场正佳广场，锦城花园真是不止学区房咁简单。重点在于保值！从来都是买家拿着钱求你出让，我朋友珠江新城的房子出卖还要降价才能卖出。

广州基灵君：在锦城住了十年，现在搬到珠城另一个中海盘。锦城的品质真心不错，看原装日本电梯和会所就知道了。小区环境和物管也一流。

表哥159978474：刚花大价钱装修完，准备住到老，越秀这样的盘真的不易找，东山这边除了新河浦我就喜欢这里，真要换，就该去罗岗，那里是发展的新热点。

Wilson248：5分，周围太吵。

用户1456157081367：锦城我算是从小看到大，从外墙来说感觉物业维护的挺不错，这么多年居然没有什么破损，比起同龄楼来说新很多，小区设计也比较合理，交通方便。圈层下降是没有办法，老豪宅的通病，但是降也有限，对刚需挺好的，医疗上学都很方便。

坛永论：锦城我给9.5分以上，比东风只好不差。能有钱买得起这两个地段房屋的圈层的人也不差。至于带娃的老人和保姆，那是另一个圈层出生的，没办法。很多人都有新房癌（爱），但实际上如果物业水平跟得上的话，保养好的话，大的楼龄也没关系。说句老实话，珠江新城的顶豪汇悦台与广粤尊府门口保安都是站着的，对得起所交的物业费。但是晚上你看看临江大道，车速车流，导致的车辆噪音不小，汇悦台对着的临江公园，那广场舞的噪声，九点后还没有消失。唯一好的楼盘我看是对着珠江公园的，楼距够大，公园里虽然有广场舞，但是很斯文。你站在珠江公园里面看看周边的楼盘，中海观园国际是低调的存在。

炜：东风东杨箕板块的头牌，8分吧，周边医院交通配套无敌，虽然老但底气犹在，圈层虽然没有以前高端，但珠城人民的小孩要么读国际学校要么入手多套东风东或培正学位房的为数不少，除此以外，单纯就学位观点而言，目前置换越秀中部往东学位房的公务员事业单位国企群体为数群体不少，这些群体对教育的重视程度不比珠城土豪低，在师资家长双重作用下，较长一段时间内名校学位房还是能维持的。

春风：东山老城区有那么大的花园的确稀缺，每天有许多人在花园遛娃、跑步健身，犹如置身公园活动一样。锦城花园地铁上盖，有1号线地铁，交通非常方便。生活医疗都很方便，还是很好的学位房，我给9分。

Seth大秦：业主打8分，觉得物业管理比花城湾差了一些。

3、富力东堤湾

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火炎焱燚1973：没有对比就没有伤害，其他铁一学位房综合与他一比，就给比下去了。唯一有可比性的就是东山领汇了，只是楼价都不低。

Zhengyao：6.5，有学位需求的可以购入，自住的大可不必。对着内环路还是不太宜居。感觉整体素质比东风广场和锦城花园还差。

网友：这个楼盘叫东堤湾之前（08年）我去过。他之前是烂尾了，后来富力接手的时候大卖。想不到能冲到100000每平米。

炜：小区居民权力意识很强，楼下大爷大妈的拉吉他放音乐电动车停放充电问题业主都深入发表意见，然后物业也跟着积极动起来，积极负责的物业才1块多1平方不得不说良心。前杨箕后共和虽没大商场但大量商铺和市场让日常吃喝无敌方便，1号线去体育西公园前烈士陵园5号线去珠城，娱乐就医工作不需换乘都四站内解决，撇除学位因素，还是很适合居住的。缺点嘛，正如老邝所言，金羊花园为了利益最大化把整个小区塞得满满的车而且很多车都是好车，对于大多数第一次开进小区的车都是倍加小心生怕剐蹭了路边的豪车。地下停车位的售价和租价同样过于高昂，8栋31层8户的密度确实过大日常电梯上下楼5分钟是常态。综合而言居住体验8.5分，不友好的车位售价和租价和人口密度降0.5分，8分吧。

总结

可看出大家对这三个学位房楼盘还是比较认可的，借用某位网友一句话总结就是“虽老但底气犹存”。另外，卷尺神探的《PK楼盘》也点评过很多学位房，看不够的朋友可以换个频道继续看。这里每周三个楼盘点评不会断更，大家还想看我们点评哪些楼盘，可以留言告诉我们。