|买房路上，任何的虚心请教，都是省钱的法宝！
内参购房问答，实战买房策略指引
提问越详细，越能为大家指明方向
共同排除大家置业路上的
深“坑”巨“雷”
Q&A 壹
提问：开封县人，家里人一直想让在县城上买一套房子，但是自己总想着不甘心，想来开封购置一套，不知道如何才能说服家人，也不知道我的想法是否正确？
回答：在家庭情况量力而行的前提下，对于你的想法，我是支持且赞同的。
首先，人往高处走，这是千古不变的道理。走出原来的圈子，步入更高阶的圈子，一定是人们长久实践出来的*途征**。就算你不这样做，你的孩子也会如此践行。而步入更高阶的城市，唯一能够尽快享受到城市福利与价值的门票，就是拥有一套房产，无论大小。
其次，即刻可享的城市资源配给，是县城所不能比拟的。这一点，只要有过县区居住体验的人们，应该会有较为深刻的认知与感触。我们想要强调的是，迈入城市对于你自己的意义与影响，并非立马呈现，而是再对下一代的人影响，才是根深蒂固、源远流长的。简单来说，你的选择足以决定了你们家族的未来。
最后，城市的优质环境和广阔空间，所孕育出的机遇与财富，一定要比老家更具概率。平台的能级不一样，站在平台之上的人们，所经历的世界观与价值观，就会完全截然不同，差距只会越拉越大。之前人们总是说，「十年河东、十年河西」，但在选对了方向与机遇之后，「人生五年即可见分晓」。所以，第一步选择就输的人，连比拼的资格都没有
所以，根据你自身的情况，如果你的工作在县城之内，又是刚需，买一套开封东区的房子即可。相近的驱车距离，就算每天往返，也几乎不会让你感觉到两地之间的距离差异，更何况，开封县目前已经是祥符区。
如果你的工作可以随着地区的变化而作调整，或者只是想投资一套房产，那么开封北区和西区的房子，就可以精心挑选一下。北到复兴大道两侧，西到七大街之内的房子，都是可以考量后优先下手的安全范围。
对于已经是开封城市的人们而言，这个问题的答案核心，也正是指引他们，向往更高一阶城市，居住生活、资源享有、财富机遇的渴望价值所在。
*图 @昆秀汴梁城
Q&A 贰
提问：之前在鼎立国际城*款贷**买的房子，建行做的商业*款贷**。前一段开发商通知让办房本，我想问下老师，现在我这种情况能转成公积金*款贷**吗？每月商贷向银行还款实在是太多了，目前家里添了小宝宝，都是花钱的地方，经济方面有些吃不消。
回答：完全可以。商业*款贷**转住房公积金的大前提，就是要提前一次性还完商业*款贷**，再拿着房本以个人名义办理公积金*款贷**。
根据你的情况，首先要把购房时的契税补齐，并办理房本。然后向银行一次性补齐*款贷**所欠剩余房款。连同夫妻双方一起，拿着房本和身份证到市民之家查询个人征信，然后在公积金窗口，确认一下你们夫妻名下公积金能够*款贷**的额度（三种确认*款贷**额度方式，取其中最少的金额为准：1.根据公积金缴费、余额以及工作年限所计算出的*款贷**额度；2.商业*款贷**所欠款的金额；3，房屋契税发票上显示计税金额的60%）。确定之后，根据自身家庭情况，到直接办理公积金*款贷**即可。
其中，有些人会觉得这样做不值，麻烦且意义不大。那我们就以数字来实际举例：现在你的房子*款贷**总额是55万，30年还款，每月需要还款3255元。夫妻查询之后的公积金*款贷**额度在49万，*款贷**几年后欠款银行的*款贷**金额为52万，房屋契税发票上显示计税金额为81万，它的60%即48万，三者最低选其一，你的*款贷**最终额度就是48万。那么，你可以拿向亲戚朋友借到的52万元先一次性归还银行，在办理公积金*款贷**之后，其中的48万元会回到你的账户中，你再分别还给亲戚朋友即可，实际支出的硬性资金，只有区区4万元。但如此一来，今后你每月的公积金还款额仅有2089元。
接下来，重点来了。在办理公积金三个月后，你就可以一次性支取公积金的账户余额，得到一笔宝贵的现金费用。除此之外，夫妻双方每月在工资中扣除的公积金，合起来如果有1400元的话，那么每年再统一支取一次公积金（1400*12=16800元），那么你每月的公积金还款，也就是2089-1400=689元。如果是公务员，或者效益好一些的单位，夫妻双方共同每月缴纳的公积金总额达到2100元左右的话，那么每年固定支取公积金之后，几乎就无须动用每月的到手工资，来偿还公积金房贷了。
简单来说，技术运用得当，条件足够优越的话，办理商业*款贷**转公积金之后，从表面上看，你就不用每月再偿还任何固定还款，还能够支取一笔多年积攒下来的公积金总额。这样天上掉馅饼的事情，动动脑子，运用合理规则，谁都可以玩得转。
Q&A 叁
提问：最近开封洋房市场怎么样？有没有比较推荐的楼盘？家里人转了一圈，现在比较中意的是涧溪美景，对该项目有没有可以透漏的信息？现在举棋不定中
回答：如果我说当下，是最近几年最值得下手购买洋房的时机，应该不会有人提出异议。
目前，整个开封楼市的洋房市场，一直在走上坡路。在刚需大量涌进高层住宅之后，经过疫情之痛而更期待高品质居住环境的人们，对于洋房的渴望度，正在被逐渐释放。当下，能够在市场中具有话语权的洋房产品，基本都在城市新中心的西湖周边。
涧溪美景的最大优势在于以下三点。其一，区位优秀。项目南侧一路之隔刚刚修建成型的涧水河和绿地公园，连同西湖相近的距离，让整个项目完全被活水生态景观完全包裹，东京大道的便捷性、河南大学氛围浓郁的书香气息，都让这里有了繁华而又不失静谧的先决优势。其二，产品布局正中区域需求要点。四层洋房的低密社区，户型相对合理，在整个区域内都是高层林立之下，让中意于此的人们能够有更多的优质选择空间。特别是河大内追求生活质感的教职工阶层，在这里看房预定的并不在少数。同时，项目在细节之处的提升，譬如日立电梯、步阳防盗门、德施曼锁具、德国恩美特进水器等全系标配赠送的提升，虽然都是极小细节的层面，但足以看出开发商对于此项目的付出与期待。其三，中国物业TOP10金科服务的全面加持，补齐了该项目最大的短板，也是衡量一个洋房社区最关键的因素。怎么来说金科物业呢，这样来横向对比一下吧，在金科的大本营重庆，金科物业的服务标准，几乎就相当于永威物业在河南的口碑与追捧。
现在唯一的不确定因素，便是项目的最终售价，能否给予足够的市场信心。好在，8月16日就要开盘，仅仅215套的纯粹洋房，能够给予我们最终的答案。
Q&A 肆
提问：老师你好，我总觉得我家首座时代的小区规划，开发商有私自改动的问题，请问咱们市里哪里可以查小区内的原始具有法律效力的社区规划图？需要什么资料才能查询？
回答：如果业主在小区交付之后，对社区规划产生疑问，或认为未经相关部门允许、私自改动的问题，都可以到开封市自然资源和规划局前来查询项目规划原始档案。
前来的业主只需要带齐本人携带身份证、身份证复印件和购房合同，到开封市自然资源和规划局集英街办公区办理依申请信息公开即可。（信息公开咨询电话：23888023）
也只有真正做到信息透明，才更能够消除不必要的误解和解决问题。一味的盲目猜测或极力掩盖，只会让双方的矛盾越积越深。这就是买房前后，信息不透明带给买卖双方的最大危害。
Q&A 伍
提问：晋安路（夷山大街—西环路）段道路修好没几年，前段时间又封起来，周边上下班行走极其不方便，我家在路旁的餐饮店，这两天让路封死了一个顾客都进不来，能够告诉我们这是在修啥吗？
回答：经过了解，晋安路污水系统建设较早，管道淤堵严重且老化，市城管局实施晋安路（夷山大街—西环路）道路排水改造工程。工程主要包括污水管道改造和路面改造，即在道路中心位置新建一条长约1700米、管径0.8米的钢筋混凝土管道；破除原有机动车道，新建沥青混凝土路面，整修非机动车道，更换侧石、条石，优化提升绿化带等。
黄河大街刚刚修好通车，紧接着就是晋安路、西环路修建，就连汉兴路两侧也在局部施工。市区通往西区的几大主要干道，在经历过如此的修缮与升级之后，造福的不仅仅是周边居民与商户。所以请大家都耐心等待吧，满腹埋怨又有什么用呢？风雨之后，就是更为绚丽的彩虹。用这句话来安慰自己，虽然俗套，但贵在真实。
------ The end ------
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开封楼市内参 法律顾问：河南大梁律师事务所 曹宪章律师
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