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前几日三姐在惠州考察市场，朋友圈疯传珠海再次放宽限购政策，好生热闹。
很多人就问了：迷一样的珠海，明明发展的不怎么样，房价老高了，这次放开限购，房价又要涨了，投资天花板还有多高？
限 购 政 策
近9个月调控三次，事出必有妖：
1. 去年12月，金湾区、斗门区，只需一年社保就可购买一套商品住房，而此前非本市户口购房需要5年社保。
2. 今年5月24日，部分区域放开港澳居民和外地户口限购政策，购买一手住宅将无社保要求。其中，珠海大桥以东、以西各允许港澳居民购买一套；非户籍人士可购买一套。二手房仍要求5年社保。
3. 本次
这消息，真是娘宁看伐懂。
挑一二重点的来说说，非户籍人士在香洲区可买1套住房，其中180平米以上一手房无需社保或个税，180以下的一手房需提供3年社保或个税；非户籍人士在横琴新区可买1套住房，其中180平米以上一手房无需社保或个税，180以下的一手房及所有的二手房需提供5年社保或个税，均限售3年。
三姐给大家算一账，按照目前珠海的均价2.2w计算，2.2w×180平=396w
那么，也就是说，想在香洲或者横琴买套房子，要想不被限售锁死的，上车门槛提高到了396万。
写到这里三姐就要问了，400万买北上广深的老破小不好吗？为什么非要在珠海呢。
另外，再扎心的说一下，最理想的状态下，首付3成，也需要120万了，一下子拿出120万的人，多吗？
不满足条件看官，金湾 、斗门欢迎你？？
所以，这算哪门子放开啊，再者说了，珠海有180平房源的项目，能叫的出来的有几个。
这个政策，很明显，赤裸裸的在试探和摸索中央的态度和底线。
当然，不要太认真，毕竟红头文件还没露面。
三姐跟多家售楼处了解下来，目前开发商执行的政策，依旧是之前的那一套，依旧是人才证明购房8年限售（这里指的是横琴哦）。
珠海真的是房地产界的一朵奇葩。
全 国 人 民 的 珠 海
我们似乎都忘记了，珠海也是经济特区。
1980年成为经济特区，面积仅为1701平方公里，比深圳1996.85平方公里少296平方公里。
但他却是一个相当富裕的城市，2018年人均GDP在广东省位居第二，仅次于深圳。
目前房子均价在2.2w左右，这个均价，在广东省仅次于深圳、广州，比佛山和东莞这样子的工业重镇都要高。
这是为什么呢？
很多人问过三姐这个问题，珠海的人均收入不算高，发展的不怎么样，为什么房价不算低呢？
首先，珠海的人均收入不算低。
2018年，珠海人均收入7253元，房价和收入的国际标准比是3-6倍，珠海均价2.2万来说，相对来说还算健康。
其次，有一个角度来看，就是你的收入能不能还得起月供。
从自住的角度出发，2.2w均价，假设购入一套100平的房子，那就是220万，首付3成，*款贷**30年，月供6k多，按照平均收入，小夫妻cover掉房贷压力，相对来说还算轻松。
第三点，三姐悟了很久，终于明白：珠海不是珠海人、广东人的珠海，而是全国人的珠海。
从90年代末期开始，就不断有澳门人过拱北口岸，来到拱北、吉大片区买房。
给大家分享一组数据，2003年外籍人士在全珠海买房的比例占到4%，这里的外籍人士主要是港澳同胞，到了2005年是13%。
也就是说，100套珠海的房子，就有13套被港澳同胞买走了。
那这样做会造成什么样的局面呢？
很简单，珠海的房价不再是由本地居民的收入来决定了，还要算上澳门同胞的购买力。
根据IMF的数据，2018年澳门人均GDP为12万美元，排名世界第二，堪称全球最富有的地区。这样一种购买力，你想想珠海的房价能不贵吗？那简直是降维打击啊。
除了港澳同胞到珠海买房，北方人、广州深圳佛山的人也喜欢到珠海买房。因为这里环境好，空气好，号称中国最浪漫的城市，适合养老休闲度假。
去售楼处兜一圈，东北人非常多。
所以，珠海的客源群体决定了珠海房价不便宜。
第四，供需是由市场决定的。
数据表明，2018年末，珠海常住人口189.1万人，比上年末增加12.56万人，增长7.1%，创下近5年新高。
这个增幅和深圳的4%比，约2倍的差距。
《广东省人口发展规划（2017-2030年）》划提出，适度增加佛山、中山、珠海等地的人口集聚。
到2020年，全省超大城市、特大城市各有两座。其中超大城市为广州、深圳。而特大城市为佛山、和东莞，规模等级为500万人-1000万人。
大城市为11座，规模等级为100-500万人，其中就包括了珠海！
另外，在珠海全市及各行政区常住人口中， 18~54岁适龄劳动人口占比均超过90%，这是一座非常年轻的城市，为珠海发展和住房提供动力和刚需。
此外，珠海还用政策吸引人才，如人才最高可享200万元奖励、600万住房补贴顶尖人才在珠海连续工作10年后可无偿获赠政府所持有的50产权本科2.6万、硕士3.8万补助人才住房、共有产权房等。
有人在的地方，就有房地产市场。
三 姐 房 产 观
朋友咨询三姐，珠海的天花板到底有多高？
讲真的，三姐又不是房管局的，怎么会知道这种事情啊。
但是，三姐相信，在未来一段漫长的时间内，珠海是往上走的。
但是，投资也是需要“火眼金睛”的，如何迅速的甄别和选筹呢？
可以耐心的了解一下三姐之前的文章：
1.想在珠海买房投资，现在这个时机合适吗？
2.别急着去珠海投资，看懂这些交通规划再下手！
3.珠海投资深坑——人才证明8年限售，知道的有几个？
或者，记住三姐下面的话：
1.香洲老城区，资源强，配套成熟，但空间不大，适合淘盘，稳定，最好靠近拱北口岸；
2.唐家，大学城和科技园，有深中和深珠通道两个大概念，目前配套差，距离远，有前景，但是要长持；
3.斗门，价格便宜，但是回报率局限，选筹不过湖心路；
4.金湾，航空产业利好不断落地，距离机场近，有不错的规划，有大桥连通香洲和横琴，未来可期，可淘；
5.横琴，单价高，有门槛了，但定位可比前海和南沙，政策扶持多，腰杆硬，低于5.5w的项目，大概率是不错的；
6.总体来说：
预算高：横琴＞金湾＞香洲＞唐家
预算低：金湾＞唐家
保守型：香洲、十字门
7.买斗门不如买惠州临深板块，价格差不多。
8.做好持有5-10年的准备。
其他方面比如琴澳融合、高端上游产业、24小时口岸等国家“红包”，三姐就不老生常谈啦。
只要你愿意给珠海时间，珠海应该不会让你失望。
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