现在的武汉楼市，已经没有几个楼盘让人翘首以盼的了。
如果说，有，那中建大公馆算一个。
对于其购买价值，上次我已经写过了，大家有兴趣可以看《深扒中建大公馆购买价值》。
客观来说，中建大公馆真心是很一般的楼盘，
即便同在关山大道上天花板级的保利时代，就房子本身来说，其实也远远谈不上豪宅。
他们之所以被广泛关注，最根本原因，是因为地处关山大道。
如果说光谷是宇宙中心，那在我看来，关山大道是宇宙中心的中心。
当然，此处应该会有不少反驳意见，认为光谷未来在光谷东，不是关山大道。
的确，关山大道路堵、无地铁、软件园也空了不少，但是我坚持认为短期这几年，光谷东超越关山大道无望。
说到关山大道，经历过去年上半年的疯狂后，去年下半年开始回归理性，但是其实总体仍居高位。
毕竟，一波浪潮上去，即便退了点潮，水位也比之前高。
细致观察关山大道，我认为有三大趋势值得关注。
1、两极崛起
关山大道这么长，我认为以后会围绕商圈和产业园区形成两个房价高地。
一个是关山口，一个是软件园附近。两个地方虽然相隔两三公里，但是内部公共交通差，时间距离拉长，加上各自有商业和学校中心，以后大概率会形成了两个社区商圈，类似中南和汉街。
关山口的领跑盘大概率是泛悦城。
软件园的领跑盘会是保利时代南区，江城雅居、融科天域次之。光谷新世界虽然目前价格在第一梯队，但是房龄长，对口初中逊色，越往后房价会被其他次新盘赶超。
2、品质为王
关山大道不缺房子，但是由于早年无需开发，关山口到软件园这一段核心地段被还建房和本地开发商的刚需盘占领，缺的是品质楼盘。
关山大道对口光谷一小或光谷十小的10年内次新盘，基本都是30000+元，而一二十年房龄老破小，还有20000元左右的。
房子总价突破300万+大关，是个分水岭，意味着150万+首付，和9000元月供（需要月收入18000以上），今后陆续搬来关山大道的不是普通刚需。是有一定家底、收入高、学历高，甚至是一线回流见过好东西的改善群体，他们对于学区、生活配套、小区环境、户型结构、邻居圈层有全面要求。
关山大道楼盘会分化成两个极端，一种是高端改善盘越来越贵，一种是老小区物美价廉先上车，两类小区满足不同人群的需求。
3、学校决定房子价值
关山大道目前比光谷东最牛的地方，就是学校。是否对口学区，直接决定房子的价值。
目前来看，关山大道上，对口一小、二小、十小的都比较牛气，哪怕房子都很有些年头了。
特别是光谷一小+光谷实验中学的，目前关注度高。
4、房间多的紧凑户型为王
光谷土著很少，大多数是新武汉人，他们买房，必然要考虑以后接父母同住，或者二胎甚至三胎同住。我们第一批粉丝，很多已经换房了，就是因为当年买了90平左右两房或者小三房，几年后成家生子发现住不下。
我预判是，品质小区的100㎡以下小三房，还有130-143㎡之间紧凑四房，会是几年后单价溢价最高的户型。
由此，就可以回答关山大道几个热点问题：
1、泛悦城为撒牛气？
泛悦城二手房的成交一直比较活跃,在前段二手房接近停贷情况下，每月仍有两三套成交。上半年成交均价34000元/㎡左右,目前大部分在售房源挂牌价无变动，少数低楼层房源挂牌价32000元/㎡左右。
价格和成交的稳定说明市场端的认可。泛悦城最大优势是均好，楼盘的内外部条件都属于片区中上，没有短板。对于要求居住品质全面改善的购房者很有*伤杀**力。
外部配置，泛悦城在关山口，门口有地铁，与光谷其他板块的交通链接更方便，不像软件园的小区那样在关山大道深处，进出需经过各种堵点。生活配套自带泛悦汇商圈，对口新建的9年一贯制喻家山学校，哪怕商业运营和学校成绩没那么好，起码配套上没有明显短板。加上小区环境、公共区域做得大气，室内装修第一眼观感精致，大户型功能分区合理，生活在光谷的客户只有不搬家也不想折腾，买泛悦城可以一步到位改善，没有几个更好的选择。
至于配套共享，地段相邻的琨瑜府为什么二手房价低10-15%，除了公区的精致度，也是因为琨瑜府投资客多，放出来的房源比较多。
2、保利时代南区和保利时代北区为撒价格有差距？
保利时代南区和保利时代北区一街之隔，因为对口初中不一样，房价也差了10%。保利时代南区上半年成交均价普遍在37000元左右,目前大量房源挂牌价35000-36000元,会砍价可以淘到34000元/㎡上下房源。
保利时代的价值逻辑和泛悦城很像，也是没明显短板，小区门头和公区观感大气有档次。除了学区和靠近K11/光谷天地商业配套，还有两个优势，一是距离大企业集中的软件园和保利广场很近，骑车甚至走路可以上班。二是小户型多，97㎡三房和128㎡3+1房，非常适合作为首次改善，房间数量足够用了。
3、融科天域为什么被忽视了？
融科天域价值基本兑现，去年上半年成交均价34000元/㎡左右,挂牌量长期一二十套。现在出货多了，价格略降，可以淘到32000元/㎡左右中低层房源。融科天域同样对口光谷一小+光谷实验中学，房龄更短，价格差在哪？我认为是小区体量和品牌力。
我推荐过很多粉丝看融科天域，不止一个人反馈，小区体量小小，孩子玩的地方少。体量小也决定了在售房源少，一套一价，在二手房市场形成不了声浪。
联想江城雅居是融科天域的兄弟盘，当年主要内购，地段、配套、学区一样。不过小区绿化和户型，确实略差一点，价格也低一些，中间层有30000元/㎡的房源,偶尔有28000-29000元/㎡房源。我认为联想江城雅居算是平替，与区域标杆有差距，但价格和配置成正比，比起关山大道其他双学区房，品质领先一个时代。