继续仓山区网签，今天来聊聊剩余的南二环和城南，虽然是前两年新盘扎堆区，不过今年推出的新盘并不多，去化也没有特别亮眼，就不多做很多描述了。
南二环
这里分成三个区域：三叉街、江南CBD、南二环（郭宅后坂）。
全部都是存量盘，真正推出的只有一个，就是南二环的中骏璟宸，2W2任选刷屏，不过目前，网签从1套变成0套，导致连榜单都不用上了。
对于三叉街，今年多了一个榕南礼居二期，福晟云樾东升，由于房企暴雷，就直接剔除了。
从销量来看，中骏世界城璟悦，去年一期热销后，二期继续开盘，半年148套的数据，不算差。
不过2021年的上半年，项目网签779套，一年时间，数据不止是腰斩。
此时再去对比，就会发现去化的差异，不过对于项目而言，目前剩余193套，加上二期还有一栋未备案，合计也只有250套左右。
按上半年的去化速率来看，需要大半年才能清盘，当然对于项目而言，还有真正三期地块，后续面临北园东升的四大国企上市，竞争压力会非常大。
当初项目精装备案价持续走高，还要求*绑捆**车位，近期也开始放出折扣清栋，不*绑捆**车位的宣传，当然对于房企，依然建议，面对优惠多留个心，毕竟套路有点多。
对于剩余的存量盘，滨海首府库存只有47套，全部集中在低楼层，以及面积大部分都在134-137平，已经进入清盘阶段。
同样的情况还有融侨则徐道壹号，目前也只剩下1套商品房未网签，对于业主而言，也就等最终房价交付情况如何。
今年上市的榕南礼居，虽然是早期地块，主打刚需小户型，不过从去化来看，配建安置房，以及无社区等，导致项目也只网签19套，当然目前压力也不大，可售商品房也只有23套。
综上，对于三叉街，基本进入了清盘阶段，可选项目也只有中骏世界城，虽然项目卖得不错，不过目前去化压力最大的依然是它，目前没有竞品，后续随着四大国企上市，房企自身的一些负面，还能否撑住当初的*绑捆**高价，值得思考。
对于南二环的郭宅后坂，虽然有新盘待供，一个是中骏璟宸，一个是融信国公馆，不过两个房企负面新闻都不少，短期内压力都不低。
对于存量盘，国贸凤凰原、融创福州府、融信海纳新潮，三个项目基本代表了整个南二环市场。
虽然这半年国贸去化最好，不过并不是项目多强，而是整个片区，国贸凤凰原卖得最差，只有它还存有刚需户型，所以对于购房者而言，基本没的选择。
做个数据统计：
通过剩余面积段的房源套数分布，其实也可以看出，目前要想在南二环买一套89三房，只有国贸还有一点可选楼层的房源，目前三个项目库存大的全是110以上的房源。
对于福州府，最大的库存就是叠拼，跟旭辉江山云出非常类似，对于海纳新潮同样是大户型剩余最多。
从去化和库存，其实也可以得出一个结论：板块目前空间依然有限，刚需切勿因为没房可选而盲目上车。
对于江南CBD，同样没有特别的供应，海月江南去年底上市，短时间就去化清盘，凯佳江南里同样房源不多，唯一有关注的也就剩下建总领筑。
对于这个项目，当初也算是首开高去化的代表盘，不过回顾去化情况和开盘周期可以看看。
项目2020年4月开始备案上市，到目前备案561套，网签419套，去化率74%。
时间过去2年多，项目还有3栋住宅未备案。
从去化率来看，确实不算差，但是2年多网签419套，周边的福州府、海纳新潮等，基本都去化近千套。
所以到底是国企佛系，还是项目市场认可度并不算很高？
当然对于目前的南二环市场，260W总价，还有哪些可选，项目可能成了仅剩的一个安全选项。
综上，目前南二环三个片区，基本都没有滞销盘存在，在经历前年的折磨后，板块成了不少刚需的置业热土，后续四大国企的纯商盘，预计也会受到较多关注。
对于购房者而言，板块作为刚需选择之地，有地铁，有商业综合体，加上还有所谓的东进南下，可以说在配套和预期上都相对契合。
不过从目前的市场来看，后续的天花板依然有限，未来的二手次新、安商房、安置房，如此大体量的房源，对于房价而言，压力并不低。
城南
相比于金山奥体、南二环的去化尚可，整个仓山区最艰难的区域就属城南，这里大体分成四个区域：三江口、帝封江、南站、螺洲。
先来聊聊火车南站，今年上市的国贸星璟原，7月备案，2个月时间过去，开盘均价2.05W，主打刚需产品，C地块还是纯商，不过只网签23套，去化率23%。
从定价和产品定位来说，这样的成绩是低于预期，虽然都是城南，但是项目紧邻地铁1号线，周边的城建也强于其他区域，不过首开低迷的表现，让城南的气氛更加悲观。
接着看看帝封江和螺洲，帝封江随着世茂和恒大，房企的负面不断，今年的营销热度也基本暂停，对比去年刷屏朋友圈的热况，今年的帝封江略显孤寂，关注点也全部都到了恒大滨江左岸能否复工的话题上，当板块的热点变成能否复工，基本也宣告板块要想去化有多难。
除了世茂和恒大外，城南的另外一个大盘，榕耀之城，年初开盘，不过统计的是2月1日开始，目前项目网签297套，9个月时间这样的表现，不算差。
不过当初跟万科城市之光一样，打出的是首开热销，不过如今的数据，对于普通项目不算悲观，但是对于这样的TOD大盘，287亩，44栋住宅，可想而知，未来的去化压力有多大。
当然城南最有名的滞销盘，已经卖成现房的首开国仕府，这半年依然网签只有53套。
按照这个去化周期，项目还要2年半。
对于房企首开，东区的首开香悦、香颂，再到这边的榕耀之城、国仕府。
如果说水晶榕著需要祭天，首开应该要更早一步。
除了这三个区域外，新盘扎堆最严重的就是三江口，从榜单也可以看出，这里新盘最多，而且库存量非常大。
近期更是被不少滞销盘持续拉低板块下限。
从去化来看，依然是樟岚片区依靠清华附中领跑，虽然正荣也是负面不少，不过依然187套。
紧接着就是远洋天赋，项目的出现有点出乎意外，依靠低首付、特价等操作，这个定位高端系，与配套都有一定距离的项目，居然跑量了。
此时看看1.3W起步的中海锦江城，依然无法跑量，相信就会明白三江口，有时候降价不算啥，最大的问题在于，降价了还没人买。
除了这两个项目外，龙湖景粼天筑、大东海江山府，都各网签146套。
对于江山府，同样是一个超级大盘，虽然146套在今年不算差，但是面对定位福州最大的TOD项目，开盘一年多，467套，压力依然很大。
对于梁厝下洋的几个新盘，都是依靠双地铁做宣传，不过从去化来看，龙湖景粼天著持续领跑，星海天宸、万科金域缇香去化都相对低迷。
至于清富片区，两个项目，即使尝试特价，依然无法跑量，给个建议：不要因为低价而买房。
综上，对于城南片区，基本都是定位刚需产品，不少都是依靠地铁做主打，不过大盘不少，不管是存量盘还是新开的项目，去化都不理想，近期官方也对三江口给出了很多规划预期，但是对于新盘的去化帮助并不大。
要如何改变这里的滞销情况，目前看路还很长。
对于福州的刚需，意向这些片区的，可以多对比再下手，即使目前楼市回暖，这里的价格都难有大波动，刚需买房记住，价格低不是固定标准，能否流通才值得思考。
分析总结
对于整个仓山区，在今年楼市遇冷后，整体的去化不算非常差，其中金山奥体南二环等，不少存量盘去化压力都不大。
目前难题主要还是在城南，帝封江盼着复工、三江口盼着陆家嘴的梦，这里的滞销，单靠房企已经很难解决。
对于购房者，如果预算单价是2.5-2.7W，总价250W，虽然仓山区盘很多，但是真正能选的其实并不多。
做个快速过滤：
金山：万科城市之光，缺点周边工业区，交房晚。
奥体：水晶榕著，缺点无配套，旭辉江山云出，缺点周边公共交通不便，九里晴川，缺点附近殡仪馆。
南二环：国贸凤凰原，缺点离地铁远，建总领筑，缺点土地年限短，周边棚户区。
城南：这个预算，除了个别因为清华附中考虑江山府外，应该都不会考虑其他了。
这就是目前刚需在仓山区的情况，稍微挑剔，就无盘可选。