今天，重庆来福士开业，因为过于火爆，人山人海，堵，屡上新闻头条，速晨君同事前去打探，回来称自己险些遭遇踩踏。

而另一边，《重庆财经地产》上周推送的一条稿件《2万平方2小时4个顾客，重庆有商场上演‘空城计’！》，声称走在里面，8月的骄阳下竟然觉得“冷”。

一边火焰，一边海水。

上周稿件发出后，不少网友在后台留言，希望分析美全世纪城出现这种状况的原因，速晨君再次走访现场，并采访了多个商业大佬和业主。

1、曾经要做“南坪老二”，如今成“空城”

美全世纪城位于南坪经开区，距离去年底开通的环线海峡路站直线距离仅300米，处于市政道路青龙路和白鹤路之间，并且周边密集分布了数十个已经入住的成熟小区，据相关人士了解到，周边的常驻人口3公里范围内接近20万人。

照理说，这样的位置，这样大的人流，完全有市场盘活一个商场。

但速晨君实地打探，却是另一番景象：11万方的商业体量，除了临市政道路的几家餐饮店开业，几乎所有商铺都处于空置状态，大门紧闭，整个商场一片“死寂”。

商场上演“空城计”，最直接的受害人就是业主。

王先生2015年以总价86万买了一套位于商场3楼建面30㎡的商铺，当时购买时，房产中介公司宣传每户交5-20万的团购费，就可享受一口价优惠，王先生即又交15万，相当于，王先生以总价101万买了一套建面30平米的商铺。

王先生表示，他知道这个价格高于市场价两倍，当时看重的是这里要打造南坪第二步行街，并且开发商返租销售，售后返租3－10年不等，承诺收益前两年年收益率4％--5％。

通过返租抢夺用户时期留下的隐患，终于爆发。

王先生的租金只返了2015年10月——2017年5月15日两年不到的时间，美全世纪城就以美全置业资金断链、并购重组受挫为由，不再向业主支付租金。王先生和它同样遭遇的400多名业主走上了漫漫维权路。

不只是业主，住在附近的居民也怨声载道，家住附近小区的任女士，义愤填膺：

“原来说这里要做南坪第二步行街，第二步行街没有做起来，现在晚上黑黢黢的，像‘鬼城’一样。”

开乡村基的蒋先生告诉速晨君，因为他们主要做外卖，生意影响不大，如果是线下，就会有很大影响，旁边的店多则半年，少则一个月就会换店家。对于美全世纪城，蒋先生同样颇有微词：

“商场设计实在是不合理，消费者逛街整个处于露天的状态，没有遮挡，冬冷夏热，这个设计对消费者非常不友好。”

2、曾经要带来惊喜，现实却很无奈

和吐槽美全世纪城“没人”一样，美全世纪城的业态设计也饱受争议。

张女士表示，这么大个商场，一家卖衣服的都没有，“开业时也没有吗？”速晨君问，“开业时都很少，只有一两家。”

美全世纪城为什么要做这样一家商业？

翻看美全世纪城曾经的报道，相关负责人在接受采访时表示：

“网购不是我们要做的，传统商圈里面的经营也不是我们要做的。我们所提供的就是能给人们带来体验感、让人慢慢享受时光、创新的艺术商业空间。美全世纪城不是SHOPPINGMALL、不是社区商业、不是街铺、不是百货，而是重庆商业的例外之作，给重庆市民带来惊喜。”

重庆商业的例外之作，给重庆市民带来惊喜。现在来看，只是一厢情愿。

参与前期策划的相关工作人员告诉速晨君，当时做这个商业，主要是考虑到实体商业现在面临的一些挑战，想走差异化定位，第一要和商场的零售型商业差异化，第二可以对抗电商的冲击，几方权衡下就做了体验类商业。

但是忽略了一个问题，体验类商业购买频率比较低，另外租金水平做不起来，再加上美全世纪城大都是带租约销售，前期要给业主返租金，入不敷出，就造成了这样的局面。

他表示，最初签约时，效果还可以，签约面积达到了80%，但真正开业时商家不到一半，再加上后期因为返租的问题业主维权，造成大面积停业歇业，就形成了如今商业不正常这么一个局面。

3、专家一针见血，几大败笔

美全世纪城的“不正常”，专业人士怎么看？

高端连锁超市壹品仓创始人周晓渝表示，美全世纪城的失败，有选址的原因：

1、辐射能力太有限。美全世纪城位于丹龙路和白鹤路之间，被海峡路隔开，是原来的经开区和工厂所在地，实际上周边没有太多住宅，人口密度不够，虽然周边3-5公里有很多居住的小区，但是小区的旁边，本身就有非常成熟的商业街。

2、一个购物中心难以形成人气。重庆的商业是一个商圈经济，每一个区都有商圈中心，商圈中心就是商业的聚集地，离开商业中心，人气和消费就散了。不仅仅是说一个购物中心在这里就足以让大量的人过来，这就需要各种商业的聚集和人气的聚合，然后形成这种商气。

3、消费习惯的累积。一个城市或者一个地方的商业中心，要做一个新的东西出来，需要客户对它有消费习惯，比如南边为主的巴南、綦江等地方的消费者，到了南岸就会去万达、星光逛街，这是习惯问题，这个习惯是通过时间、历史、城市等形成的一种认知，这种认知需要后期去改变。

美全世纪城本身，某资深商业地产人士表示，也有问题。

第一开发模式有问题。美全世纪城全部散售，没有自持，卖给散户，业主肯定七零八落，真的想来统一经营就会很难。

第二是商业动线设计不科学。商场的动线要么是一字型，要么是U字型，这样的设计可以将人流聚集起来，但是美全世纪城出口设计太多，东南西北都有出口，人一下就走散了。虽然里面设有永辉超市和成龙影城等主力店，但是因为动线设计有问题，看了电影逛了超市直接就走了，没有人在商场里面停留。速晨君亲身体验，进永辉超市购物完全不需要进入商场内部，美全世纪城有一个小门，直接从外面的门就可以进出。

第三个业态定位和商业定位不够独特。美全世纪城的定位主要是社区商业，但是周围很多小区都有类似的社区商业，并且商场里面的商业，很多定位和社区商业一样，没有区隔性，不够吸引消费者非来不可的理由。虽然里面有一些餐饮和小孩游玩的设施，但是规模不够，商家没有形成规模效益，并且那些商家定位较传统，缺乏有特色的商家。

4、如何复活？

那美全世纪城还有机会吗，某资深地产人士表示，需要做好几点：

1、街区的差异化定位，做街区商业，做快时尚。

2、以时间换空间，定位想清楚了，再花时间去培育有独特定位的商业，哪怕是餐饮都行，但是一定要独特，一定要和社区商业区隔开，再用优惠的条件把这些商家吸引进来。

周晓渝表示，商业本身在房地产的运营和开发中就属于最高阶，本身就比住宅有更多需要考量和准备的东西，在资金上有开发商建设资金，有招商运营资金和项目品牌吸引人气的资金，这几股力量汇集一起才能够搭起一个相对完整的商业体。

如同人一般，商业离不开生老病死甚至生死轮回，而重生之路如何选择？期待美全作为案例给我们启示！

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