前段时间，九龙坡奥体中心的一个楼盘开示范区，建面约98㎡的三房、均价约20000元/㎡、总价约190-200万。据说有三四百组客户当天就办了卡。
不过，这个盘引起我们注意的原因，不是办卡的人多（毕竟只是“据说”，数据也可能有水分）。而是它背后的开发商。
这个开发商很神奇，它的故事很有讲头。
（图片来源于网络）
01
2019年8月6日，大杨石组团石坪桥地块拍卖的前一天，融信有点忐忑，不知道拿这块地需要举几次牌，多少钱拿下来比较合适。
2019年8月7日，上天还是“厚爱”融信的。没人跟融信抢石坪桥这块地，最终以楼面地价9600元/㎡挂牌成交。
（截图于锐理数据）
当时，恰好是重庆土拍市场还留有一些余温的时候。而石坪桥这块地，属于九龙坡城区核心地块，周边配套设施完善、居住氛围成熟，再怎么也不至于底价、挂牌成交。很多人心里都在犯嘀咕。
事实上，这块地的确会让人犯嘀咕。
1，这块地与道路间存在5-8米高切坡、地块内部有5-6米高台地。
2，这块地不规则，有不能被用来修房子的边边角角。
3，这块地有限高，建筑高度不得超过40米。
也就是说，开发商拿到这块地之后，首先得考虑怎么解决地块与道路之间的高切坡。
其次，得考虑怎么解决地块内部5-6米的高台地。如果顺势而建，在限高40米的条件下，又得损失5-6米的高度，相当于每栋楼少修2层房子（一层房子楼高约3米）。如果把高台地铲平，又会大幅增加土石方成本。
最后，地块不规则，那些不能被用来修房子的边边角角，又是一项损失。
上面这些问题解决下来，这块地的楼面地价实际不止9600元/㎡。坑不坑的不好说，但成本确实不低、难度确实不小。
而融信，拿下这块地后，是否遇到了这些困难、又是怎么解决的，我们不知道。只知道，拿地将近一年之后，它是“融信海月渝州”，马上要首次开盘。
（实拍图）
02
融信海月渝州，石坪桥奥体中心旁，楼盘建筑面积约5.78万方、容积率2.0，共计6栋住宅、351户。
住宅分为两种产品：2栋板式洋房，8层楼、1梯2户；4栋小高层，13层楼、2梯3户。预计本月首开小高层2号楼和6号楼，建筑面积约98㎡-118㎡。
（沙盘图）
现场人气不算冷清，我们在售房部呆了一个小时左右，期间有十来组客户到访。但也没有网上传的和置业顾问说的那么高。
（站在沙盘处看房子的客户，洽谈区还有部分客户）
海月渝州附近有不少已经成熟的小区，比如隆鑫国际、奥园金域、骏逸新世界、通用晶城等，带熟了这一带的配套。
1，交通
附近有石坪桥公交站以及轨道环线、轨道18号线（规划中）奥体站，步行时间都在五分钟左右。
（石坪桥公交站牌）
2，商业
稍近的主要就是附近成熟小区的底商，稍远的就是杨家坪商圈、大坪商圈、华润万象城。接房之后，海月渝州售楼部会改建成一个绿色食品供应基地，作为小区配套。
（奥园金域楼下底商）
3，其它
三公里范围内，有重庆高新区育才中学、奥体体育公园、彩云湖湿地公园、九龙坡区妇幼保健院、重庆市东南医院等学校、公园和医疗资源。
（骏逸新视界）
海月渝州还没正式开盘，置业顾问只透露了大概的价格区间。
以建面约98㎡、套内约79㎡的小高层精装三房为例，总价约190万—200万，建面均价约20000元/㎡。总价和单价，都不算便宜。
针对首次开盘的蓄客，海月渝州有一些优惠政策。提前办卡（需30万资产证明）的客户开盘时可以优先选房，享受99折；重庆户口、首房首贷、收入稳定且良好的客户，可以申请首付两成。
（建面约98㎡、套内约79㎡的D户型）
03
了解完整个项目，我们总结一下——
优势，九龙坡老城区、交通和生活配套成熟，项目容积率不高、梯户比配置还不错，属于核心区低密品质楼盘。
缺点，海月渝州的地势比较低洼、视野被周围老社区挡住，周边建筑密度又比较大，环境相对嘈杂。
范区实拍图）
还有更加重要的一点——
放眼整个重庆楼市，身上贴着“核心区”、“低密”、“品质”标签的海月渝州，有一定稀缺性。但是，如果只看九龙坡，海月渝州要面对的竞争压力，还是不小。
谢家湾的华润悦府、陈家坪的印江州、滩子口的荣安九龙壹号、石桥铺的象屿公园悦府、杨家坪的中建龙玺台……这些楼盘也在九龙坡的城区。尤其是华润悦府、印江州、荣安九龙壹号这三个楼盘，面积和海月渝州相似、价格和海月渝州相近，品质也不相上下。
和这些竞品比起来，海月渝州的“核心区”、“品质”优势就被衬得没那么突出。反而，同质化竞争风险挺大的。
（九龙坡老城区楼盘统计表）
04
说完海月渝州，就来聊一聊它背后的开发商——融信。
融信是一个很神奇、很爱拿高价地的开发商。
2017年5月18日，融信拿下巴南龙洲湾地块（即，融信澜湾）。这块地楼面地价约6189元/㎡、溢价率87.55%，是巴南的高价地。
2019年4月10日，以楼面地价11149元/㎡拿下回兴地块（即，融信海月平湖）。是回兴迄今为止唯一破万的土地。
2019年8月7日，以楼面地价9600元/㎡拿下石坪桥地块（即，融信海月渝州）。在石坪桥近三年的土拍记录中，这块地的价格排在第三位。
2019年8月29日，以楼面地价9255元/㎡拿下滩子口地块（案名未出）。这块地虽然没有隔壁的“地王”荣安九龙壹号贵，但也是高价地。
（融信在重庆的拿地情况）
不止是重庆，融信在其它城市也爱好高价地，一度以“拿高价地”闻名业内。举两个曾经震动了整个房地产行业的例子：
2016年8月17日，融信以总价110.1亿元、139%的溢价率拿下上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，一举成为当年的“地王”。
（截图于相关新闻报道）
2016年9月22日，融信与其余26家房企激烈争夺，128轮举牌后，将南京NO.2016G58地块的总价推至58.20亿元，触及政府设置的上限。最终融信通过摇号摇中该地块。
（截图于相关新闻报道）
05
虽然融信“神奇”地对高价地情有独钟，但它荷包里揣的那些地，价格贵位置好，每一块地都在区域核心。
龙洲湾的融信澜湾，位于轨道3号线大山村站旁，过去一个站，就是巴南万达广场所在的龙洲湾商圈，算得上巴南区的中心位置。
回兴的融信海月平湖，位于轨道9号线（在建）以东，周围是成熟老社区、生活配套齐备，是回兴的中心位置。
奥体中心的融信海月渝州，北邻隆鑫国际、东临石坪桥小学、南接奥园金域，是石坪桥的中心位置。
滩子口的融信项目，虽然周边环境不咋样，但是离杨家坪商圈和九龙半岛都很近。位置还算不错。
拿高价地很开心、布局主城寸土寸金的核心区也很开心。把地变成楼盘进行销售时，可能就没那么开心了。
高地价往往意味着高成本，高成本又会直接拉高售价。而重庆楼市目前的总价天花板是200万，越往上走，卖起来越有挑战性。
融信必须在“高价拿地”和“项目销售”拧成的钢丝上走稳。否则，拿地一时爽，卖房修罗场。
06
我们去摸底了融信已经入市的三个项目：融信澜湾、融信海月平湖、融信海月渝州。发现，融信走“钢丝”的方*论法**具有统一性和连贯性。
1，通过控制面积去控制总价。
三个盘的主力户型都在建面80㎡-120㎡左右，相当于套内60㎡-100㎡左右。差不多是小三房到小四房的配置。所以，除了地价破万的海月平湖总价比较高，其余两个盘的总价基本都在200万上下。
显然，在土地成本高的前提下，融信就是要通过控制面积去控制总价，避免把购房门槛拉得太高，影响销售进度。
2，通过装修去提升溢价空间。
三个盘里面，只有融信澜湾没有做装修房，海月渝州全部带装修、海月平湖部分带装修。
做装修房的逻辑也很简单。装修房备案的价格比清水房更高，销售的价格也更高。价格高了，溢价自然就有了。溢价有了，利润自然就多一点。
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至于这条“钢丝”走得稳不稳——目前来看，可能心态上会有点战战兢兢，但不至于掉下去。
以地价、单价、总价最高的海月平湖为例，2019年11月10日首开洋房11、12、13号楼，12月底又加推了1、2、10号楼。
网签数据显示，首批取得预售的11、12、13号楼一共96套房源，卖了44套；随后取得预售的1、2、10号楼一共116套房源，卖了8套。
在市场相对封闭、地缘性客户为主的回兴，建面均价约2.0-2.7万、总价约200-270万（价格信息来自海月平湖网签数据）的海月平湖，卖得不算很好却也不算太差。
但是，若想进一步提升销售速度，单价和总价这么高的房子在回兴，还是很有难度。只能用时间去换空间。
（融信海月平湖网签数据，截至2020年6月17日）
（融信海月平湖网签数据，截至2020年6月17日）
08
喜欢拿高价地的融信，在重庆楼市高价房源的竞争中，算是比上不足比下有余的那一类——地价高但总价尚可，可以去撬动那些想在核心区买房但预算没那么高的人。再往上走，还有地价和售价更高的楼盘给他“垫背”。
神奇融信的“新作”海月渝州的开盘成绩又会如何呢？祝它好运。
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