在上个月龙潭实探的稿件中，我曾直言这个板块还不如句容宝华。
你别说，你还真别说。在价格跌至谷底之后，在南京一众远郊的衬托下，宝华反倒“香”了起来。
这不，又一个被买房人直呼“买这里不如买宝华”的板块出现了——
栖霞山。
在距离不相上下、甚至还略远的情况下， 栖霞山价格是宝华的2倍还要多，但配套、成熟度却远不及后者。
也就图个南京的地界了。
栖霞山，真的已经如此不堪？
「5年跌56万，性价比完败宝华？」
首先必须声明，龙潭仍然是笔者从业这些年来，看到过最烂的板块。
跟它比，栖霞山那就太优秀了。从任何维度。
回到今天的主题，从自住层面来说，栖霞山是否真的连宝华都不如了？
很多买房人给出了自己的观点：
宝华可能做梦都没想到，自己有一天会因为降价降的够狠，而成为大批买房人心中的“白月光”。
从距离上来看，2号线底站经天路出发，到栖霞山和到宝华的路程相差不大，
甚至严格点来说，宝华还能略快点。
再来看最关键的价格。
栖霞山在市场行情的鼎盛时期，一度卖到洋房2.7万、高层2.6万。
然而在2021年时开始步入下行通道。2021年国庆期间栖霞山楼盘推出特价房， 整体单价还保持在2.2万、2.3万左右：
彼时至少还维持着体面。
而到了如今这个局面，行情都烂成什么样了，还要啥面子。价格干脆一降到底。
华侨城翡翠天域前段时间推出大户型特价房， 单价仅需1.7万：
整体单价也基本都在1.8万左右：
再看栖霞山目前已成交的二手房中， 最新成交单价也都在1.7万、1.8万的水平：
按项目2018年首开2.5万的单价来计算， 89㎡的小户型单价就跌了约7000元/㎡，总价跌掉约56万。
5年时间就损失了56万，一年11万。几乎相当于这5年，家庭成员中的一人年年白干。
当然了，这在当下的市场环境中，已经不是什么新鲜事。
每天都有人在亏本甩卖，争当“价格屠夫”。
再反观宝华，价格基本已跌到谷底，整体维持在8000元/㎡左右。6、7000/㎡的价格也能买到。
这么一对比， 栖霞山的房价基本是宝华的2.25倍，等于买一套栖霞山的钱，拿去买两套宝华还有富余。
如果是基于相同的自住需求，且对区属问题没有硬性要求，那么买宝华的确是更为省钱的选择。
但谁让人就是属于南京呢，天生自带属地buff，价格上更高一些也是理所当然。
「入住率不高，居住氛围尚未成熟」
从摄山星城小区穿过高架桥洞，再走约1.5公里的路程，来到欢乐大道，
就能看到树立在路口异常醒目的精神堡垒——欢乐谷。
从这里进入，就来到了以华侨城为主体，构建的全新板块，栖霞山。
初入板块，到从这里离开， 栖霞山给我最直观的感受是，到处都是房子：
房子：
还是房子：
除了商品房，还有成片成片的保障房：
很难不让人打鼓：未来这里真的会有这么多人居住吗？
虽然房子多，但栖霞山的配套却很有限。
目前仅有一个欢乐大街的社区商业，有超市、餐饮、美发、药店等商铺，算是初步满足了日常的最基本的生活需求。
不得不提该社区商业让人啼笑皆非的一个神操作，打远了一看以为这犄角旮旯的地方居然还有麦当劳？这招商能力牛掰啊！
然而走近了一看，居然是一个挂着麦当劳招牌的展示窗……
这是真的可以的吗？
从目前板块的商业规模、招商饱和度，就能够看得出栖霞山现下的入住率并不是很高，生活氛围还没有真正起来。
板块除了上面这个欢乐大街的社区商业，在靠近学校的地方也有一处体量更大的商业，但除了入驻了假日酒店外，大量的铺面都处于空置荒废的状态。
提到学校，当然栖霞山目前的一大卖点是，引进了南外仙林分校（华侨城小学）：
以及南外仙林分校（华侨城中学）：
并且均已投入运营。
此外，栖霞山整体的界面也还是很不错的，宽敞整洁。在大多数新盘都已建成的情况下，显得面貌崭新、体感舒适。
还有不得不夸赞的一点是，栖霞山这么多新盘、这么大体量，到目前为止没有一家出现过停工烂尾的现象，前期的楼盘基本上都盖得差不多了。
笔者此次跑盘仅发现一家出现疑似部分停工的现象。
共8栋楼，分割成两个区域。其中进度较快的4栋工程进入尾声， 而另外4栋昨天下午却是无人施工的状态，且工地上还堆放着建筑垃圾。
该项目已售楼栋预计是在9月30日交付，还看届时能否按时交付。
总体上来说，在当下这样的大环境下，栖霞山是要好于很多“摆烂”的板块的。
「供应量井喷，卖1.5万都嫌贵？」
上文中说到，栖霞山当下给人最直观的感受就是住宅楼遍地。
新房入市量庞大，直接影响的就是未来二手房市场的竞争力和上升空间。
毕竟物以稀为贵的道理，亘古不变。
为什么桥北多年来房价始终难涨，其中一大原因就是房源太多，议价能力低。
根据笔者粗略统计，目前栖霞山已有新盘共计9个，其中仅华侨城翡翠天域入网的房源套数就达4879套。
而9盘总共的体量更是达到了9763套：
近万套的新房汹涌入市，无疑意味着未来这里的二手房市场供应会非常充足，买家的可选空间相当大。
这还不是终点，栖霞山毕竟是一个全新的板块，未来再继续拍地，新房市场还会有更多的“新鲜血液”加入，为供应端增量。
而随着房地产市场日趋成熟和饱和之下，需求端是在逐渐走弱的。特别是远郊板块，很难再有大批次的需求的增量。
如此供大于求之下，价格想要上涨就很难了。
别说能否回涨到当初2.5万的价格水平，还会不会继续下跌都是很难说的事。
毕竟有买房人直言，这里卖1.5万都嫌贵：
总结来说，栖霞山有着几乎所有远郊板块都有的通病：
距离远、配套缺乏、生活氛围不成熟、供应量太大。
但其也有着自身的优势：
界面整洁漂亮、未有停工烂尾楼盘出现。
至于到底是不是连宝华都不如？
那就是各人各想法，见仁见智的事了。