| 房叔问答No.39
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关键词
学区和保值
问：房叔您好，如果考虑学区和保值，桥西地块的吉祥半岛和拱墅蓝孔雀地块蓝孔雀、雍容华庭您建议哪个呢？谢谢！
杭州房叔：蓝孔雀和雍景湾都是大关小学申花校区，吉祥半岛是卖鱼桥小学文澜校区，学区上两者差距并不算大。吉祥半岛主要靠近桥西，周边基本发展成形；蓝孔雀和雍景湾周边还有一些发展空间，运河亚运公园建成后对区块也会有一些带动。相对来说申花北区块空间略好一些，产品也是这两个略新，不涉及具体房源情况，个人略偏向于这边。
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关键词
高低配
问：房叔，您好，我现在住云荷廷139方3房想换个附近新盘4房140方，4房在 570W左右，我的房子咨询过中介卖价在580-600之间，但新房仁恒西湖世纪是高低配，我近几年3房是够用的，本来想趁着限价平进平出换个好户型，但是听人说高低配不好又纠结了，又怕以后3房二手市场更差需要补很多钱请教下该怎么决断？
杭州房叔：高低配因为低层部分占用更多资源，对高层来说肯定是有不利影响的，但是也不至于说这种项目就很不好，不能选。你的情况在目前市场情况下是建议置换的。未来139的三房在二手市场上表现肯定会略逊，短期新房也不会涨价。你本身也有置换意愿，所以个人还是支持你置换的。
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关键词
小户型
问：房叔您好！像西溪公馆小户型56平的房子适合投资吗？后期转手会不会市场对这种极小户型的房子需求不多？
杭州房叔：目前市场的确处于双限和趋冷的态势，但是未来房价的总体走势还是稳中看涨。随着房价的抬升，未来的年轻一代在购房压力上只会进一步提高。所以类似这种小户型的住宅，未来的需求整体只多不少。从投资的角度来看，今后的出手也是更为方便，单价也容易高一些。所以投资没有任何问题。
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关键词
云和湖、和光尘越、未来悦
问：房叔，问下，和光尘越和云和湖，摇号好像是一起了，哪个投资更好些？加上未来悦的话呢？
杭州房叔：和光尘樾和云和湖，考虑西湖区学区的摇云和湖，更看重便捷性的摇和光尘樾。和光尘樾的好处在于地铁口、大盘、容积率低一些，本身有商业配套，未来生活的便捷性有保障；云和湖的好处在于西湖区、嘉绿苑小学分校、有个池塘也有加分。两者在投资性价比上是比较接近的，纯粹的投资有条件的当然选择两个都摇；自住只能摇一个的根据自身的情况来选，年轻今后迟早要面临小朋友学区问题的，建议选云和湖摇，毕竟置换也是个不容易的事情。这次未来悦户型偏大，125方，投资不算最佳选择，还不如选前两个，自住没有问题。
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关键词
奥邸国际
问：房叔你好！ 奥邸国际这个盘怎么样？
杭州房叔：还是需要描述一下自身的需求，或者更为详细的咨询诉求，直接问这个楼盘怎么样真的不知道该回答哪一方面。奥邸国际很好的位置，地铁距离也能够接受。按之前开的价格，自然是高性价比的项目了，也许这也是它迟迟不开盘的原因所在。项目本身优缺点并存，绿城产品，高容积率综合项目，是否符合自己的诉求，还是得从个人情况分析了。
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关键词
云都汇
问：房叔，请教一下，西湖区中梁云都汇这个楼盘值得投资吗？计划是全款买，2年之后出手目标收益率大概30%左右，目前隔一条街的东日晴好和梧桐燕庐二手房大概3.5万，全款的话，契税可以在签合同之后就可以缴纳，交房时间大概在2021年8月底，拿到房子，等两个月，就满2年了，不知道2年后是否好出手？
杭州房叔：云都汇本身性价比还可以，毕竟单价低，虽然位置偏一些，地铁远一些。但是全款2年出手，这完全是短线投资的思路，而且30%的目标收益率，你一定是想多了。不知道你有没有算过30%的收益率买家要以多少价格接手？毕竟你是净到手的价格。之前市场过于火爆，很多二手房价是偏高的状态，在目前双限，明确短线市场天花板的情况下，随着二手挂牌量的持续增加，价格是向新房（或者是土地限价指导价）靠拢的趋势。前两年，需求大幅度透支，我们基本可以预见未来两年，二手挂牌量是走高态势。所以你的担心是一定存在的，一是不易出手，二是出手价基本会低于眼前期望。另外，东日晴好的二手房价格远低于3.5，云都汇可以参考房叔推文。
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关键词
自住加投资
问：房叔，请问自住加投资，买滨江区迎春小区(有江南实验小学学区，近地铁)的二手房50平方约230万?还是买未来科技城的二手房广瑞瑞城花园（近凤新站)87方左右?
杭州房叔：单纯从两个小区的情况看，迎春小区小户型未来出手更为容易。但是你有自住的需求，似乎还有学区的考虑，这就要看你对便利性和学区的诉求了。二手房暂时是不主张入手的，双限背景下，随着挂牌量的持续增加，后市向新房（或者是土地出让限价指导价）靠拢是趋势。建议暂时观望，到年底看市场行情再行定夺。
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关键词
沁园&湖畔云庐
问：房叔：你好！我是投资加自住，以投资为主，绿城建发沁园高层和绿城湖畔云庐中叠，价格都是7百多万，哪个好？
杭州房叔：投资为主，个人更看好湖畔雲庐。一则申花已经基本成熟；二则申花高层可选择面较大；三则湖畔雲庐低密产品具备一定的稀缺性。
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关键词
叠墅
问：房叔，您好请问750万的龙湖大家璟宸府的上叠可以入手吗？
杭州房叔：双限背景下，未来高低配就很难了，近市中心的类似产品会有一定的稀缺性。璟宸府的上叠，自住完全可以考虑，产品本身也不错。投资不算主张，毕竟总价也很高了。
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关键词
合院
问：房叔，您好。自住，2000万左右合院有推荐吗?
杭州房叔：合院这个价格选择余地其实并不大。建议香格里拉的排屋、郡西云台、和庐中式合院、景粼天著的叠墅，都可以先去看一下。合院类的产品主要还是看个人偏好，先看一圈产品，可以再行定夺。
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关键词
御品&滨江园
问：房叔，你好！想咨询下，滨江金地御品和仁恒滨江园哪个性价比更高。滨江园样板房还没出来，不知道品质，不过觉得滨江的应该都差不多。两者拿地价差6000多，均价却相同，这点对御品有点不爽。从位置上是更心仪御品的。预算1100~1200万。谢谢。
杭州房叔：定价跟区域的后续发展和推地有关，严格意义上来说跟产品本身的关系反而不大。滨江园和御品，位置看个人偏好。滨江园产品本身还有一些未知数不好评判，胜利小学是个加分项；御品临近望江金融城的规划和建设，在未来城市界面会有一个比较大的改善。
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关键词
香悦奥府&君宸
问：如果二手房的话萧山博奥路新城香悦奥府和建设一路宝龙后面的德信君宸两个楼盘您认为哪个性价比更高？两个楼盘质量和入手后期的周边发展趋势哪个更好一点？
杭州房叔：这两个项目位置很近呀，小区位置上君宸略好。项目本身品质差不多在一个水平线上，略看好君宸一些。具体还是要看房源的情况和报价。二手建议暂时等待，随着挂牌量的持续增加，价格有会落的可能。
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关键词
臻蓝府
问：房叔，桃园板块的融创臻蓝府高层，二梯三户，101平方3房2厅2卫，均价2.8万，有参与价值吗？自住刚需兼投资保值。
杭州房叔：臻蓝府2.8万的高层，刚需可以考虑选择，地铁也还方便，也有配套学校。投资一般。
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关键词
投资时机
问：房叔，临安滨湖新区和青山科技城，分别大概什么价位可以考虑入手。
杭州房叔：临安滨湖新区和青山湖科技城暂时都不建议入手，目前行情看淡，后续市场继续走冷的情况下基本会打折，至于多少价格可以入手，建议观望到年底再行定夺。打折的力度也要看市场的具体情况的。
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文/杭州房叔 编辑/渔舟