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提问：第一套房子在火器营，目前没有*款贷**大概还有70多的现金，如果想置换一套改善的三房次新，推荐哪里呢？ 工作在平安里。
回答：火器营的房子具体是哪一套呢？ 世纪城板块单价总价可不低。 相比70万的现金，现有的房产才是下一套的*药弹**舱。 如果是同时考虑投资和自住，工作在平安里，那么建议你往东面选择： 朝外到东大桥，金台路朝阳公园，青年路这几个区域。
提问：看了之前你对望京的分析，想问下，望京的远洋、保利、东湖湾等又投资价值吗？这类房产价格还会涨吗？
回答：东湖湾和远洋不能算做同一类型的物业。 东湖湾属于改善品质中基本到顶的物业，保利和远洋带有明显的ceo消费属性。 如果是以投资为目的，东湖湾基本到顶了，橄榄城相对更稳妥。 如果资产充足到随便买，保利远洋丰俭由人。 绝大部分的房价都会涨，即使是ceo盘； 区别是涨多少，涨的慢了、少了，自然就亏了。
提问：尊敬的房姐好！我们在六道口上班，昌平区县城一套房，现在想海淀区买一套小房子，六道口富润家园一居56平，435万。或者中铁翰庭53平一居，450万。这地方值得投资吗？有坑吗？或者朝阳学士居2居65平（无电梯），510万，想买大房子买不起，除非置换，像我们这种情况，如何买？是置换还是买？买哪里？求指点迷津
回答：六道口附近太贵了，投资不建议未来涨幅跟不上大盘，还有昌平县城不值得长持可以置换掉 建议以15号线 大屯路东侧沿线淘，望京，小营 等地更合适
提问：请教房姐，平谷线红庙站的开通会对这个片区有多大的利好？可以简要点评一下这个片区吗？
回答：红庙地铁可以激活CBD的东北角区域。 温特莱，阳光100，梅地亚，亿利生态等办公区距离红庙更近，但是目前这几个地方因为地铁交通比较远实际上 办工 能级较 查 ，内部商业也很难升级。 在CBD28号线开通之前，红庙对CBD地区人口输送有很重要作用，目前只能依靠快速公交进行输送。 再者，延静里、慈云寺及红北等大型居住社区，一直以来缺少地铁交通，地铁开通可以稍微利好一些价格。 以上这些都是次要的。 红庙地铁站最重要的意义，在红庙本身的改造。 红庙地铁原本就是14号线预留站，但是没有地面出口；想要开战，就需要*迁拆**。 红庙北里有大量50-80年代公房，尤其路口周边，在加上住四小区后面的铁道站点，首经贸红庙校区大大片占位。 如果要开站，必然需要*迁拆**，如果要*迁拆**，开一个口不如一片全拆平整。 如果在大望路北端新开一片平整空地，无论是做住宅还是shoppingmall，对于老地段都是巨大的翻新利好。
提问：房姐好，跟您学习收益颇多。 再请教一下。 1、天通苑东二、东三区平层眼睛复式265平，东一八大金刚高层230平大四居。价钱650—700万，哪个更好一些？以后卖出是否难度较大？为什么？ 2、我看回龙观龙腾苑五区、龙兴园北区、通达园等2002年左右的老小区，也有不少顶层复式，并且单价也在2800元左右。那和天通苑板楼顶复的情况是不是就类似？以后是否也存在价涨不起来也卖不出去呢？ 3、您推荐东二、东三顶复，是因为单价低和17号线，那么北三也有单价低的顶复，且13号线东三路站就在北区，交通优势和东区也一样，并且北三区环境和楼龄（较新）都比东三要好一些，同样条件价格，北三是否更值得入手
回答：东二、东三相对环境和房屋品质好于东一区，超过650的标的流动性影响较大，和位置与人员结构有关 回龙观一些顶复也是可以淘的，这种在楼市属于鬼牌，面积大流动一定会低，需要以时间来磨平，这才能产生利润。所以大面积投资必须持有时间足够长，耐得住寂寞等 的了 机会 北区有性价比高的标的也可以入，只是相对东区量少
提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除*款贷**到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？
回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。
提问：房姐好，现金350，首房首贷，中央财政拨款单位，公积金可贷120，自己不住，纯投资。目前的思路是贷120买400左右两居老公房，剩余资金做理财。问题1.该思路是否正确？还是尽最大努力买更优质房？近几年内无大额现金支出。2.若买上述老公房，有无合适地段和小区推荐（最好能具体到小区），盼指导。
回答：如果只贷120太保守了sfsd这样用太浪费，房产的稳定性远超过其它资产 在你的承受能力内，建议买大，400内的标的都是红海市场，想找到性价比高的很难，只能追求跟随大盘 公房主要看 甘露园、北工大、潘家园、劲松、十里堡等区域
提问：老师您好：我想把丰台科技园的一套房子处置掉，大概能卖850万，想买大兴南海子公园附近的中铁华侨城185米的平层，价位是1000万，紧邻地铁站和公园，您认为南海子公园附近楼盘能保值吗？
回答：有一定溢价，有一定概率套牢。 1000万的标的买望京次新，居住舒适，配套齐全，你的下家为什么要去南海子呢？ 2016年之前，出租车都不爱去。
提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？
回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下
提问：新人首问！！需在海淀购置房产，不自住，可出租，近几年内不出售，需要购置保值加增值的投资性好的房产，请房姐指导在哪个区域选购，比如海淀学区，中关村，世纪城，四季青，圆明园上地清河马连洼等。请房姐推荐可行的区域或者具体楼盘哈，另外马连洼价格为什么比上地低呢，有投资的必要吗，农大附中家属楼怎样。谢谢。
回答：不知道你的预算情况 马连洼没什么学区所以价格便宜点，因为海淀大部分都属于学区溢价，投资不要选过重学区属性的板块 建议看看马连洼、四季青、西北旺附近的二手房 农大附中家属楼性价比一般
提问：问题如图，烦请指导，谢谢
回答：1. 年龄没问题，还要看家庭收入，建议去户籍地街道办事处办事大厅咨询。 像买 有产权的经济适用房 ，目前比较难申请和摇号，可以试试申请北京共有产权房 2. 有记录并不影响接力贷，女性66岁做接力贷有点难了
提问：非京籍家庭，娃刚小学，京房一套，估计积分落户没戏，考虑到孩子初高中问题，有以下两个方案，纠结的不行，求帮忙分析、建议 1、天津 今明两年天津落户买房（非重点学区），孩子初二过去，至少一人全职陪读，估计贷不了多少款，几乎要全款买；人生地不熟，高考后不想留天津，大概率卖房回北京。 顾虑：近几年为了孩子读书落户天津的挺多的，会不会高考竞争越来越大，反而不如老家吉林有优势。 2、吉林 老家已有学区房，熟人也多，大概七八年后回老家读书，两个人都陪孩子回去，就业机会很少，但老家生活压力也小。准备近两年在北京买个二套，将来如果孩子来北京上学工作的话，有他一套房，我们留一套住。 顾虑：老家的教学质量。。。孩子也是普通孩子，如果在北京上到初二，回去跟不跟得上节奏。。。
回答：积分落户概率很低，属于熬鹰型政策，除非自然状态下也可以顺其自然获得，不然不建议折腾，投入产出比太低（概率低相当于没有产出）。 是否换到天津高考，可以在初二决定。 如果不需要重点学区，只需要落户买房即可，可以考虑津南1万刚出头的上车盘，总价100万不到，首付二三十万。 天津落户再多，和总人口比起来，至少在近三四年，不太可能超越吉林本省的竞争程度。 关键看小孩自身能力，擅长学习的，放到天津也许是雪中送炭，不擅长学习的，放到毛坦厂也要逼疯全家。 根本的解决思路是多生两个，“一棵树上吊死”，哪里都不是出路。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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