来源：地产密探（微信号ID：real-estate-spy）
作者：ML
如果善于观察，大家最近聚焦点在哪儿？城东，最近特别火，特别是被媒体高频提及的十陵、三圣乡这两个板块。
十陵，曾是被遗忘的角落，但上周央企华润置地几乎以抄底价取得300亩超级大盘+东安湖体育场的开发建设权，“东进”战略必让其地位日隆。去年底，华润在东安湖附近已公开拿了500亩左右。
这，就是现实。其他房企，直能眼馋，流口水。
再看另一块地，三圣乡则一举诞生18400元/㎡楼面价，溢价率惊人，这是福建的禹洲地产首次给成都楼市递交的一份“投名状”，离上茶店子诞生的17200元/㎡楼面价的上1个地王才隔了2个月。
此举再次印证：闽系地产民企之凶悍，绝非浪得虚名！不少地产同行感慨：谢谢渝州，让其他地王获救“解套”。
成都土地的火热与高关注度，似乎迅速传染到C端的购房情绪，比如锦江区的融创玖樾台邸，上周摇号推售284套，参与者竟然达到5642人，中签率仅5%，火爆程度可见一斑。
一圈层楼盘的火爆是必然，因为地段好+配套齐备，就足以让有资质的购房者们，主动放弃考虑周边而选择做一个“我是主城的成都市民”。
实际上，关于成都主城的社会认知概念，2017年就被官方公开拉伸到二圈层的各个区县。相比去年5.15新政后的一段沉寂，甚至今年“红五月”不够红，但最近购房信心不断复苏已成一个事实。
如果要说，成都楼市接下来哪个板块会爆发，密探君认为，温江最有可能，且最近多种迹象可寻。
第一，温江加速领跑二圈层。2018年，温江GDP突破500亿元大关，达545亿元，同比增长8.8%，增幅排在成都新中心城区第3名。
来源：各区县统计公报，地产密探制图
就成都主力对标一线城市的产业构成看，一定是向第三产业倾斜，这符合成都打造国家中心城市的战略使命。
来源：网络
2018年，温江作为第三产业的服务业增加值254亿元，同比增长9.8%，比成都整个第三产业的增速9.0%还要高出0.8个百分点。
天府新区直管区无需多言，房价涨幅多少，相比很多人心里都有数，此前围绕成都科学城、西博城及天府文创城等功能区，这里的房价未动但地价已飞扬，不少项目入市，房价不菲。
新都去年地价被热炒，作为北部新城衔接主城金牛的核心区域，最近碧桂园上观首批次推出86套别墅产品，起售价最低15061元/㎡，最高22512元/㎡，结果报名数多达126人。
第二，房价回归与价值重估。在新中心城区中，温江二手房均价与龙泉、新都和郫都差不多，相比双流二手房均价还是有一定差距。
单从买房居住的角度看，温江、龙泉更值得考虑。但是如果要进一步细分，我们要明白：龙泉是作为承载东进战略的产业功能区，而温江自古就是上风上水，更适合宜居。
第三，温江新盘认购率突然爆棚。这说明了什么？至少可以说，地缘客群需求非常旺盛。
4月份，位于温江金马的东原.阅墅开过一次洋房和别墅产品，总价200万左右，单价才8000元左右，性价比很高，结果认购率却很不理想。
这里的另一个新盘中铁城.阅湖和庭，最近开盘却异常火爆，分析背后原因，密探君认为性价比才是王道，预售单价低，才6643元/㎡！户型96㎡-116㎡完全符合刚需购买力。
无独有偶。温江的明信城在4月开过盘，在购买力当时回归主城而周边区域异常冷清的情况下，仍表现出非常火爆。分析原因，其实跟中铁城相近，且户型面积深度下探到67㎡的两房，120㎡左右户型可做成四房，对刚需的吸引力非常强劲。
第四，温江拍地突然燃爆。5月底，温江推出柳城街道新华社区一、二组的一幅147亩的住宅兼容商业用地，容积率2.5，成交楼面地价9320元/㎡，溢价率55.3%，拿地者为雅居乐。这是温江今年推地600亩计划中的第10宗地。
来源：温江官方资料
对于雅居乐来说，去年突然在青白江和新津一共拿了3块地，填补了在成都市场多年无新增地块的缺憾，如今杀进温江算是从三圈层回归二圈层或新中心城区的一个重要动作。
从配件条件看，包含城市展示中心、集中式购物中心、特色商业街区、城市剧场、文创产业孵化楼、高端文创产业办公区等商业配套，不少于1.2万㎡的街区商业和不少于2万㎡的集中式购物中心、城市剧场，以及文创产业孵化楼、高端文创产业办公区等。这对雅居乐的挑战并不算小。
日前，温江官方公开了一组权威数据，说特别是近15个月，温江区商品住宅供应190万㎡，成交209万㎡，存量仅89万㎡，处于同位区县低位，市场供不应求。
这意味着温江新建住宅存量不足，必须加大土地及新房上市节奏，否则稳定房价就会压力很大。但对于购房者来说，温江房价一直比较稳，不像南边有很多概念被市场热炒，所以想投机赚快钱的这里不太适合你。
编辑：ML
来源：地产密探
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