来自沪十六房产咨询
一】那些对普陀的“敌意”
普陀被“黑”的这么惨，还真是因为有一些实锤的， 且不说真如副中心不成器。
作为浦西七大市区之一， 中央活动区没它份儿，上海主城区它还有位置流落在外，2022年财政收入和GDP更是垫底。
中央活动区（CAZ，英文是Central Activities Zone）从中央商务区（CBD）发展演绎而来，在功能上既继承了中央商务区的商业、商务等主要功能，又适应了新经济的发展要求突出强化一下几个功能：商务酒店、高品质住宅、文化、产业等。
上海的中央活动区主要在浦西，浦东就陆家嘴、世博、前滩这几个核心滨江部分，而浦西七大市区差异也很大。
黄浦区，整个儿就住在中央活动区里头；
静安区，老静安和苏河湾大部分也在版图之内；
长宁区，中山公园和虹桥开发区划入中央活动区；
徐汇区，不仅徐家汇从城市副中心晋升为中央活动区，徐汇滨江也被划入其中；
面积较小的虹口区，也有四川北路和北外滩两块区域入选；
杨浦区有点惨，仅仅只有东外滩小部分区域划入中央活动区；
但 只有普陀区 ，是 一点点都没划进去 呀！！！
上海主城区，在原本外环内的区域内增加了四个新的板块，宝山外环内、虹桥、闵行、川沙。
浦西七个市区，仅有普陀的桃浦部分板图位于上海主城区以外，有点像闵行和宝山，没有中央活动区（CAZ），但大部分版图位于主城区。
因此，不喜欢普陀的朋友就开始拿它跟宝山类比，既气愤又无奈。
2022年上海各区 财政收入 ，普陀为138.12亿，仅高于崇明和金山， 排名倒数第三 。
不过， 增速却是排名第二 的，仅次于虹口区。
再来看看 2022年GDP ，主要从两个维度，一个是区域总GDP，一个是人均GDP。
从结果来看，还是挺不如意的，总量排名倒数第四，人均也是 倒数第四 ，仅高于崇明、宝山和松江。
【二】普陀的发展历程
1、老工业底子积重难行
普陀早期是老工业底子 ，这点和杨浦挺像的，早期工业主要集中在苏州河沿线以及桃浦。造成了大量的工人新村，*迁拆**难度大。
苏州河这边是 纺织业 ，现在还有 博物馆 给大家做展示。
所以我们今天看普陀，大部分区域都呈现 新老房源两级分化 的状态， 老房子太老，新房子太新，中间房龄段的选择较少 。
2、苏州河沿岸居住区
普陀市区部分有个很特殊的存在—— 中远两湾城 ，五万人以上的居住，确实称得上一个“城”。
从1999年开始开发，本是全村的希望，但选错了开发商，产品做的一言难尽，特别是物业管理，小区体量大，管理难度也大，群租极其严重。
2021年，更是因为一场官司火了。故事来源是小区业主不满物业管理，组建业委会把 物业换成了万科 ，不仅如此，还查了物业账目的问题，随即一纸诉状把原物业告上法庭， 最终以获赔4000万胜诉而结束 。着实惊掉一地下巴。
但是，换了物业之后，价格也确实随之回升了。
除此之外，就是 长寿路板块 ， 城市界面很不错 ，有很多两千年后的小区，并且零几年就做了人车分流，品质绝对够用。
知名的 华侨城 坐落于此，还有 网红商业天安千树 ，据说一年的树木维护费用就高达6000万，也有在小区造山的奇葩小区——上青佳园，而且二手市场的成交量还很不错。
3、普陀的两大标志
提到普陀，其实最被关注的两个标志是：环球港和长风公园
环球港是上海市排名前三的商业体 ，2022年商业营业额达到155亿。在3/4/11/13号线的多轨道交通的加持下，人气居高不下，欧式的建筑风格更是彰显在每一处细节上。
但普陀第一次被大家熟悉却是因为 长风公园 ，特别是老上海人，曾经很多学校组织学生春游都会来这里， 市区唯一一个带海洋世界的公园 。
现在， 长风板块毫无争议是普陀最优秀的区域 ，可能会有人吐槽普陀，但是几乎没人吐槽长风。
除了长风公园，商业配套也打出了自己的特色和知名度， 长风大悦城 ，原本叫长风景畔，后来被大悦城收购，现在运营以亲子为主题，有室内乐高乐园，旁边还增加了少年儿童图书馆，所以也有人调侃，别叫 生态商务区 了，干脆叫生态亲子区。调侃归调侃，它的商务也不差， 长风公园西边的写字楼集群，以及丹巴路上的写字楼集群 ，为板块内提供了大量的优质客群。
优质的板块肯定是需要高端住宅的，不过稍显尴尬的是，板块内的房子有点两级分化，要么是以长风几村为首的老房子，要么是近几年的次新豪宅系：中海紫御豪庭、雅戈尔长风8号、国浩长风汇都、沁和园等。
但不止于此， 跨区联合 也可以聊聊，商业上有环球港与中山公园的龙之梦的强强联手，一站之隔，两大顶流商业，吸引力还是挺强的。商务上与 中央商务区天山虹桥 也是紧密相联，更别说斜对角还有 凌空SOHO ，去年虹桥商务区1400亿的GDP，一半都来自于凌空。
教育上也不输其他板块，高校有985高校华东师范大学，然后近水楼台先得月，配套了九年一贯制的华师大附属学校。
4、普陀的高光时刻
普陀的高光时刻是1999年，真如被确定为四大城市副中心 ，同期被确定的还有徐家汇、五角场、花木。
大家一度认为它会成为西部中心的存在，但后来因为种种原因并未崛起。
如今， 徐家汇已经晋升为中央活动区 了，且又 新增了6大副中心 ，面对这么多的副中心，尤其是虹桥商务区的崛起，真如要想后面再起飞，就很难了。
其中原因有很多，比如 三大农贸市场（梅川农贸市场、铜川路水产市场、红旗村水果市场）的*迁拆**难度 ；
比如 老李的捂地 ，以三千每平拿下的真如地铁站综合用地，却长期不作为，直到十几年后才开始象征性的建造商业部分，但随即就改成商住卖掉了，后来高尚领域的住宅也让老李大把套现，仅剩的商业广场部分尚未开业，联想到旁边的绿地缤纷广场和星光耀的惨淡经营，也不敢抱太大期待了。
其实，真如刚被定位城市副中心的时候，普陀是真的期望很大， 特意把区政府从内环内搬过来 ，目前也是 唯一一个区政府在内环外的市区 ，为了打造出超越徐家汇和五角场的真如副中心，更是把这块关系到真如命运转折的黄金宝地交给了地产大亨老李。 没想到终究是错付了，老李只想赚钱不想干活。
如今的 真如早已失去了当年的雄心壮志以及一统西北的机会 ，前有虹桥和莘庄两大副中心如日中天，后有桃浦虎视眈眈，长风更是早就取代它成为普陀大统领。
好在目前引入了央企中海，红旗村的*迁拆**也已经完成，铜川路水产市场也已停运迁离，终究还是在越变越好。
5、普陀新的话题——桃浦智创城
桃浦以前是化工业，当然，现在全都搬完了，只是造成的破旧城市界面，影响是持续的。这次 智创城的规划 ，对桃浦来说，会是一个全新的机会。
综合来看，普陀有很多不如意的地方，但也正是因此，是一个相对更容易上车市区的选择。
相比宝山，不是一个级别，再弱也是市区。你觉得呢？