#法院拍卖#
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★发文目的★
▼通常情况下法院拍卖的房产都会以低于市场价的价格，且手续也都齐全，这样就因考虑购房成本的因素，往往就选择购买法院拍卖的房产，由于法院加大执行力度，法院拍卖及其途径也愈来愈多，多次接到“能不能购买法院拍卖的房产”的求助，针对这个问题就以一个真实案例来做具体分析，分享给大家参考。
★案件概况★
▼吴某某因机动车交通事故造成案外人贺某严重受伤，交通事故责任纠纷中被法院判决承担赔偿义务，由于没有按期履行法院的生效判决，吴某某名下位于广州市白云区的房产法院依法公开拍卖，杨某某通过司法公开拍卖，于2020年8月竞价购得吴某某名下的房屋。
▼杨某某支付完房屋的全部价款后，法院于2020年9月作出裁定书，裁定书载明位于广州市白云区的原吴某某的房产归买受人杨某某所有，随后杨某取得房屋的所有权，于2020年12月取得了房屋的不动产权证。
▼杨某某多次与吴某某告协商，要求尽快搬离并交付房屋，于2020年11月向吴某某发出律师函，要求收到律师函后一个月内搬离房屋，否则须承担给杨某某造成的全部损失，吴某某以房产系经济适用房以及存在权属争议等为由，拒绝腾房交付给杨某某。
▼杨某某在与对方协商不能解决的情况下，向法院起诉，请法院判决吴某搬离位于广州市白云区的房屋立即交付给，并赔偿各项损失36000余元，诉讼费由吴某某承担。
★争议焦点★
购房人购买了法院拍卖的房产，并依法取得了房产证，被强制执行的原房主拒不腾房搬离，购房人起诉到法院主张搬离交房，法院是否应该支持？
★法院观点★
法院认为被法院强制执行的原房主占有涉案房屋应当移交而拒不移交的，应当由原拍卖涉案房屋的法院强制执行，杨某某起诉请求法院判决原房主搬离交房的主张，属于实施强制执行的法院，在强制执行程序中的问题，不属于人民法院民事案件受理的范围，案件经过一审二审，杨某某的诉求均没有支持。
★案例来源★
中国裁判文书网，案号 （2021）粤01民终12689 号
★实务分析★
法院司法拍卖的房子是否可以购买？购买法院司法拍卖的房产有哪些需要注意的风险？
人民法院在义务人不履行生效的民事判决时，往往在权利人向法院申请了强制执行时，法院将对义务人名下的财产，采取查封、扣押、拍卖等措施，来实现履行偿付权利人的债权，法院对类似房产的司法拍卖时，作为我们普通人可以参加竞拍取得自己看中的房产，不是不可以买，而是要对存在哪些风险事前要搞清楚，综合判断以后再做决定。
那么人民法院司法拍卖的房产通常有哪些风险呢？合肥律师刘志汉认为，一般情况需要注意以下几点：
1、被拍卖的房屋产权、质量方面
由于房产开发时在规划、住建、国土等政府主管部门取得的文件不同情况的原因，且法院在执行时所获取的与产权方面信息有限，也会导致拍卖房屋的过会办理会存在障碍，同时房屋质量方面，在拍卖时，通常只是对明显存在的问题给予说明，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题拍卖时都难以做到全面提醒，因此买家不仅要进行现场查勘，最好请专业人员给予识别是否存在房屋的质量瑕疵风险。
2、被拍卖的房产目前使用情况，实际居住人腾房搬离方面
作为购房人在确定购买之前，需要了解清楚被拍卖的房产，目前是空置状态、还是房主自己使用、还是出租他人使用等，这就要根据不同情况评判将来支付房款，产权证*办理书**后，腾房交付是否存在困难。如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而就会引发新的诉讼。就像前述案例中的杨某某购买了房产，却迟迟搬不进去，且起诉被受理法院认定为属于执行法院应处理的事情，起诉仍然没有得到解决。
房产购买人取得产证后从法律上来说确实取得了房屋所有的物权，但是从法律理论上却出现了物权权利人，和执行清场请求权人的双重身份重合，但执行清场根据现有法律司法解释规定，属于执行法院执行义务，该执行义务发生于购房人取得房屋所有权之前，因此合肥律师刘志汉在此提醒，在确定购买司法拍卖的房产务必要考量腾房交付问题，以及执行法院在拍卖前原房主是否将房屋腾房交付法院，还是交付遇到障碍法院执行法院是否给予帮助，这些都是务必要考虑的关键问题，以免到头来买房容易入住难。