2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 丰升德润小区 。
不利因素梳理：
1）小区高容积率、部分高层楼栋楼间距短，私密性差、影响采光与通风
丰升分润小区分南北两个区，有24栋楼，其中南区1-11号楼，北区12-19号楼，2015年建成，该小区早期容积率为3.37，属于高容积率小区，小区楼栋排布也相对比较密集，部分楼与楼之间的楼间距比较小，可能不足四十米，短楼距私密性比较差，隔壁栋楼的住户就能直接看到自己家里面的状况，生活环境毫无隐私可言；也影响采光与通风，楼栋之间楼间距短，楼盘密度大，太阳能够照射到住户面积与时间变短，墙与墙之间距离太近，干扰了正常的通风。
总得来说，意向购买业主尽量选择楼间距大的户型，视野好，通风与采光佳。
2）北区塔楼、南区板楼结构，板楼居住舒适度更好一些
丰升德润小区南区为楼栋结构为“单元式拼接”板楼结构，板楼拥有正南北方向，南北通透，便于采光通风，而且板楼户型方正，在空间利用率上都比塔楼要高；其梯户比也是2梯4户，同一楼层邻里之间相互基本是无相互影响，居住更加清静一些，因此相较而言，板楼的居住环境和舒适度较高。
丰升德润小区北区为“T字型”塔楼结构，塔楼大多采用大框架结构，除了少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，户型分割较灵活一些；其次，塔楼是采用了框架结构，结构强度相对板楼要高，因此抗震性与安全性很好；但塔楼因构造形式的原因，采光通风效果不佳，户型邻里之间的私密性也比较差，居住环境上就自然没有那么舒适了。
3）公共交通不便，步行到地铁距离超过20分钟，公交线路也比较少
丰升德润小区地处圭塘路，非城市主干道，且整个项目狭长型，尽管周边有5号线地铁，但步行距离超过1.5公里，步行时间超过20分钟，需要公交+地铁出行，其次周边公交站点与线路也比较少，仅有39路、210路与602路，公共交通出行不是很方便；
小区临近湘府路与万家丽高架，自驾出行较便利，周边多个高楼层小区且入住率都比较高，居住人口人口与密度比较大，早晚高峰小区门口的圭塘路出行堵车。
有利因素梳理：
1）幼儿园为省二幼，配套学校为雨花区枫树山莲湖小学，初中微机派位，
丰升德润小区作为省直公务员小区，入住人员素质高，小区配套湖南省人民政府直属机关第二幼儿院托幼中心，湖南省首家以公办幼儿园为主体的0到6岁一体化托幼中心落成。
小学为雨花区枫树山莲湖小学，2017年并入枫树山教育集团，也是不错的小学，2022年初中微机派位：中雅实验40、雨花实验33、雅境32、长外18、稻田特立16、南雅16、中雅培粹10，其中一、二类学校指标也不少，派位情况也是比较理想，至少有超过一半的孩子能够派位进好一点的学校，据了解未来小学旁会配建一所中学（待核实）。
但区域内相对于五矿万境水岸的“砂子塘万境水岸小学”和“雅境中学”的9年一贯制教育配套逊色不少。
2）小区物业口碑好，提高业主居住幸福指数，提升房屋增值
丰升德润小区的物业为湖南省湘诚物业管理有限公司长沙分公司，物业费1.8元/平/月，在长沙属于中档的费用水平，作为省直公务员配套小区，小区的物业口碑很好、管理高效，业主也很认可，服务有保障，有保安轮流巡逻、刷卡出入、卫生有专人打扫，同时小区的业主素质都比较高，邻里相处和谐。
丰升德润小区的物业曾荣登2022年1~2月长沙物业小区服务质量评价“红榜”，从侧面说明小区的物业服务好，拥有一个不错的物业，既可以提高业主居住幸福指数，同时物业公司高效的管理与常年的维修、保养，能使小区长年保持整洁、漂亮，延长房子的使用寿命，帮助房子保值、增值。
3）紧邻圭塘河风光带与湖南省植物园，小版块生态宜居
丰升德润小区临近圭塘河风光带，雨花区政府重点打造圭塘河，已经形成集购物、娱乐、休闲于一体的生态示范区、运动休闲区、文化艺术区和生活体验区；小区穿过万境足球公园就是圭塘河生态公园，饭后遛弯散步带娃好去处。
小区向南也可俯瞰湖南省植物园，直线距离1.2公里，向北有燕子岭公园，小版块生态宜居。
丰升德润小区的二手房挂牌量大约51套，属于片区内供应量比较少的次新房小区，目前小区挂牌价11000元/平方米左右，比五矿价格低2000~3000元，目前小区挂牌房源户型略微偏大，集中123㎡大三房，首付款预计45万左右，对于刚需客群略微偏高。
综合来看，丰升德润小区作为省直公务员配套小区，软环境是优势，适合看重环境与配套的刚需自住客户。