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Q：提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。
请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？
方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？
2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？
3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？
方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁。
两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！
A：回答：1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多
这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，这个时期置换的话不划算，现在是热门板块在涨，次级板块刚刚感受到，过往的涨幅是龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，如果您现在开始做置换有点晚了。等这个盘涨上来，主城区下调的时候做置换比较合适。
2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500*弹子**，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。
3、从上地清河进京主要2条主路，一个G6，一个是万泉河快速，早高峰堵车是一定的。
4、您所意向的区域都是不缺购买力的，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘
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Q:提问:京总可以点评一下山水文园这个小区吗？保值增值能力如何？
A:回答:您好，感谢信任;北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;山水文园就是这种情况
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Q：提问:您好京总，想问一下弘善家园这个楼盘后期升值潜力大吗？上周看了一套感觉还不错，因为我就在附近工作，不想去太远，谢谢京总！
A：回答:你好感谢信任,弘善家园最大的价值就是便宜，但商圈差了点，潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，根本原因就是这个区域的大部分业主全是最早东城区的安置户，整个区域满地GS，遛狗不拴绳，人文环境比较差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;
买房最重要的是选筹:而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,选错板块,产品选的再好对于房子的升值性起不到任何作用.地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素
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Q:提问:京总你好，目前在通州北关有一套两居， 孩子半岁，想提前为孩子上学筹备（预计27-28年上学），刚需置换，房子卖掉加手里资金，400万左右，需要*款贷**，有以下几个考虑：
1.西城广外老破小二居上车兼居住
2.西城广外2000年后次新盘一居上车，然后换租，*款贷**压力小
3.等待一年，观望政策再定，借钱冲击老西城片区
4.以上想法均不对，可以考虑其它区域？
请京总指点。
另：如何私信，想了解房屋抵押增持现金方式。
A:回答:您好,感谢信任!1、首先第一点,通过自己的努力让后代接受优质的教育是每一个做父母共同的目标.
2、出发点为了孩子上学,其次兼顾我们的资产保值,这就需要对市场的把握,27年28年上学,还有5年,没必要提前为学区付费,投资尽量不碰受政策影响的产品,可以选稳健的投资品,
3、北关这个位置一般,虽然在核心区,但是写字楼多密度大,好比国贸,办公氛围太重,房价的涨幅一般,可以告诉我具体哪个楼盘,
4、观望不可取,核心板块的房子永远会上涨,我不知道您的具体情况,比如手里资金多少?现持有的房产有无*款贷**,涨幅怎么样,可以按照这个基本情况再向我提问,
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Q:提问:京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0.87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。
为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。
现在想把顶层复式（值950w)置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。
现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。
2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。
五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。
3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180-200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？ 以上问题，有劳京总，多谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、先说东坝这个板块如何;东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房+小产权房+回迁房和各种福利房.
未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间
因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;
所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,有开发商打广告炒作,又有政府规划概念,所以对于现在买新房的客户是没有利的,但是对于二手房的业主是利大于弊.
2、顶层复式一般在卖的时候会有折价,没有电梯的房子同样也会有折价,中介说的话不可完全相信,因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易,这样他们才有佣金可赚,
至于未来有没有优势,还是要看这个区域的成长情况,如果区域的利好全部兑现,楼盘跟着涨价,正常的房子卖10万一平,我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可,因为整个区域在涨价,整个小区在涨价,我顶层复式不可能不涨价,顶多是在卖的时候打点折就可以了;所以不存在越不卖越没有优势这样的说法.
3、如果从区域上分析,北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了,核心区之所有称之为核心区,背后的逻辑是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定, 如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城; 资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;这些区域因为价值稳定房价才劳靠,购买力充足,房价才会稳健上升.
4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潜力也就一般,建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上
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