湖北省黄石市是湖北地区17座地级中心城市之一，这座城市的常住人口大约为244.43万人。
随着武汉市的壮大，黄石地区有大量的年轻人选择到临近的武汉市买房安家，从而也分流了湖北黄石的楼市需求。
对于楼市而言，楼市的需求量在减少，那么算得上是楼市的一种危机，而黄石这些年的房价与武汉房价相差越来越大。
目前黄石的二手房平均房价大约为0.57万，新房的平均房价大约为0.7万，黄石的楼市房价在全国可统计的300座地级中心城市当中排名第218位。
与黄石房价差不多的城市，主要有黑龙江大庆、江西萍乡、山东菏泽、云南红河、陕西渭南、广东*江阳**、*疆新**克拉玛依。
黄石与这些城市比较具有一定的优势，地处长江边，是长江中下游重要的区域中心城市，另外黄石也是武汉都市圈重要的次中心城市。
黄石的地理位置并不差，但黄石的房价并不高，黄石房价在全国各大城市当中处于中等偏下的位置。
对于当今的年轻人来说，置业安家的成本低，在这座城市，生活与居住或许幸福指数更高。
但有的时候并不是房价低就能够吸引年轻人，鹤岗房价低，但留不住本地的年轻人。
黄石距离武汉近，而武汉作为中部地区最大的中心城市，必然会虹吸周边县域的年轻人。
另外随着年轻人外流到更大的城市，也让这座城市的经济发展与武汉相比差距越来越大。
在过去的2022年，黄石市共完成经济总量2041.51亿元，同比2021年名义增长了9.42%。
黄石市的经济增速不错，但这座城市的经济总量在武汉17座地级中心城市当中仅仅处于第9位。
以黄石市的经济总量，在全国所有的城市当中处于第163位。经济总量排名与房价排名，显示这个区域房价处于偏低的位置。
另外按照黄石市常住人口平均折算，这个区域的人均经济总量大约为8.35万元，在全国所有城市排名当中处于第108位。
由此可看出，黄石市的经济发展含金量其实还算不错，只是这座城市人口基数少了，那么经济总量也就显得略低一些。
随着经济的发展，黄石市这几年的人均收入也大幅度攀升，现在的黄石市也算得上是一座富裕的中心城市。
以2021年数据为例，黄石市的城镇居民人均可支配收入大约为4.16万元，一个城镇标准的三口之家，年家庭可支配收入超过了12万元。
短期角度看黄石市作为武汉都市圈重要的次中心城市，随着武汉的壮大，仍然会有一波年轻人流入到武汉市。
短期的角度，黄石的房价不会涨，毕竟人口的流出明显会减少这个区域的楼市需求量。
当然房价低有房价低的好处，现在黄石市一年的房地产开发体量还算不错。这个区域一年的房地产开发金额基本稳定在180亿以上。
另外黄石市这几年的商品房成交面积基本超过了300万平方米，按照每个家庭购置100平米平均折算，那么黄石市一年的新房成交量也能达到3万套。
从楼市的成交量看，这个区域的房地产开发也完全有必要。
尽管有很多人外流到更大的武汉市，但仍然有很多人口从农村往城市聚集，前往黄石各大区县的城区置业安家。
整个黄石地区的管辖面积大约为4576平方公里，对于现在的黄石市而言，共管辖有阳新县、大冶市、黄石港区、下陆区、西塞山区、铁山区等6座区县。
由于各大区县常住人口基数不同，经济的发展水平不同，所以各大区县的房价也有所差异。
相对来说，地级中心城区的配套要远远好于县级城市，那么地级中心城区的楼市房价要高一些。
广义上的黄石地级中心城区，涵盖了黄石港区、下陆区、西塞山区、铁山区。
这些区域人口最多的就是黄石港区，常住人口接近23万人。人口最少的则是铁山区常住人口刚超过4万人。
对于黄石市而言，中心城区的人口并不多，这四大区域的常住人口总量大约也只有67万人。
而黄石地区人口最多的则是阳新县常住人口超过了90万人，大冶市常住人口超过了86万人。
目前房价最高的主要是下陆区与黄石港区，下陆区的二手房的平均房价大约为0.66万，新房的平均房价大约为0.7万。
黄石港区目前的楼市二手房平均房价大约为0.64万，新房的平均房价大约为0.96万。
下陆区与黄石港区的管辖面积都不大，下陆区的管辖面积大约为69平方公里，黄石港区的管辖面积大约为30平方公里，这两个区域是黄石最为核心的中心城区。
西塞山区和铁山区的房价比较便宜，西塞山区二手房平均房价大约为0.56万，新房的平均房价大约为0.68万，而铁山区的二手房与新房房价基本处于0.47万左右。
在黄石市的两大县级城市当中，大冶市目前的二手房平均房价大约为0.52万，新房的平均房价大约为0.55万。阳新县的二手房平均房价大约为0.46万，新房的平均房价大约为0.53万。
我们从黄石这六大区县的房价分布，可以看出各大区县的房价差异并不大，基本也是新房房价高于二手房房价。
以更长远的眼光看黄石的楼市，或许这个区域房价大涨的空间并不大。
但黄石市地处长江中下游地区，地理位置非常不错，由于武汉非常近，这个区域仍然会有一波刚性需求和改善需求。
对于黄石市的楼市而言，地级中心城区的发展潜力要强于普通的县级城市，特别是下陆区，是过去10年黄石市人口唯一净流入的区域。
未来下陆区、黄石港区楼市固定资产价值跑得赢通胀的概率较高，但人口基数不大，拓展空间有限，这些区域的人口或许没有更大的突破。
当然黄石也会形成若干个小城市，阳新县大冶市基本能够形成城区人口超过20万人的小城市，而黄石的四大城区必然也会形成组合型城区人口在50万以上的中等城市。
有的时候城市宜居不一定要房价高，只要生态环境好就可以，地处长江中下游，生态环境那应该是相当的不错。
随着未来武汉都市圈发展，会有很多产业也会外溢到周边的城市，相信再过若干年，黄石必然会迎来一波经济飞速发展的高光时代。
个人观点，仅供参考。