长沙龙湖舜山府
号称龙湖的高端系列
宣传的高大上
如今实景逐步呈现
不免令人失望
全国其他城市高端的舜山府
来到长沙又变的普普通通
外立面确实配置低了
下面三张图片，是龙湖舜山府最近几天的现场实拍，相信大家看了以后都很失望吧，这外立面即便放到望城、暮云、星沙等边缘板块，也很普通。
龙湖向来以一流的景观园林出名，外立面一直不是龙湖的强项，龙湖也不愿意投入成本去打造外立面，在长沙龙湖高层领导眼里，只要把景观做好其他都可以忽略。
滨江板块的龙湖春江郦城，其实外立面也很一般，黄色调的真石漆和质感涂料混合，并没比周边甚至全长沙的普通项目高级。但是出色的园林景观，让业主们眼前一亮，毕竟走进小区，人视角看到的主要是景观。也正是这个项目业主没有对外立面提任何问题，导致龙湖主观的判断长沙人民不关注外立面！
（长沙龙湖春江郦城外立面）
（长沙龙湖春江郦城园林景观）
本以为龙湖会深刻认识到自己的缺点，在下一个项目重点提升，尤其是龙湖舜山府。 项目宣传的就是高端系列，毕竟重庆成都的舜山府非常高档，置业顾问的嘴里也一直说这个项目要比龙湖春江郦城做的更好，因为密度低因为价格贵。但是嘴巴说出来的东西没有留在纸面上，后期即便没做到也不能证明虚假宣传，即便有人录音，龙湖也会把锅甩给置业顾问，“说是置业顾问的个人问题，不能代表公司，目前相关人员已被开除”。民企的置业顾问向来都是打一枪换一炮，大部分置业顾问甚至一年内会跳槽多个项目。
来对比下龙湖舜山府的主力竞品
（长沙绿城招商桂语云峯）
目前长沙外立面的颜值天花板，下一个颜值天花板是绿城凤起麓鸣！ 外立面超高的窗墙比，长沙几乎没有任何一个住宅楼盘可以做到！层间线条均采用异形铝板，造价不菲！
（长沙招商雍山湖）
洋房外立面几乎全部为干挂石材，目前长沙极少有的外立面全干挂石材住宅项目，门头采用的是玫瑰金金属板，栏杆采用的是玻璃栏板！
（长沙万科森林公园）
虽然外立面大面也是真石漆，但是设计手法一流，深浅色搭配合理，同时极高比例的阳台使用玻璃栏板，外立面整体看起来也很不错！
上述龙湖舜山府的三个只要竞品：梅溪湖的绿城招商桂语云峰售价1.8万-2万/㎡，谷山的招商雍山湖洋房售价1.6万/㎡，谷山的万科森林公园售价1.4万/㎡，而龙湖舜山府的11层假洋房售价高达1.9万/㎡。目前在外立面的颜值和配置方面，和几个主力竞品相比，龙湖是绝对的倒数第一！
龙湖外立面丑，主要是以下几个原因
（1）外立面配置太低了，全是涂料类：
这外立面除了基座用的是多彩漆，标准层都是普通的真石漆和质感涂料，知道外立面这些材质多少钱么？民企的招采集采价格非常便宜，质感涂料综合单价约35元/㎡，普通真石漆综合单价约50元/㎡，多彩漆综合单价约60-80元/㎡，这里所说的综合单价是“材料+人工+机械+税金+利润”等组成的。
而配置高端的项目外立面会采用干挂石材或铝板，石材的综合单价起码是500元/㎡往上，普通白麻花岗岩综合单价约500元/㎡，龙湖多个项目售楼部采用的葡萄牙米黄、沉香米黄石材的综合单价约800-1200元/㎡，其他特殊的石材会更贵。石材的综合单价至少是真石漆的10倍！
招商雍山湖的洋房，外立面除了少许的深色部分是涂料，其他全部为干挂石材！
同样的外立面铝板，综合单价约1000元/㎡，比如绿城招商桂语云峰的层间线条采用的是铝板，而且是异形铝板、单价会更贵。
（2）外立面没有凸起的线条，太平了：
这两年随着地产利润的萎缩，各大地产都在进行所谓的降本增效（就是减配），其中外立面被砍的最严重的就是线条，因为线条基本是eps、grc或者更高级的铝板，这些材料施工困难、造价高，很多开发商高层领导觉得客户不关注，所以一般都直接砍没了！
对比下几个竞品，绿城招商桂语云峰的线条自然不必多说，异形铝板绝对是造价高、效果好，最高级的线条；招商雍山湖以及万科森林公园的层间线条，仍然留有凸起不多的双层线条，提升了外立面的层次感。
（3）外立面的窗墙比太小了：
窗墙比其实一直是很反人性的，窗户越大节能越不好，但是窗户小了居住舒适度会降低。湖南节能设计规范要求住宅的窗墙比不能超过0.45，超过了就要采取活动外遮阳等一系列特殊措施，所以开发商为了节约成本，基本都会控制在0.45以内，其实实际大部分控制在0.35以内，因为即便超过0.35，普通的6+12+6的断桥铝合金也不符合有要求，需要采取冲氩气等措施。
所以你会发现，大部分刚需项目的窗户都很小，小的像个碉堡！
（4）设计手法有问题：
龙湖舜山府设计手法存在两个问题，
一是外立面深色部分太多了，外立面应该以浅色调为主，深色调为辅;
（浅色调为主的外立面）
（深色调为主的外立面）
上述两个深浅色外立面，你们觉得哪个看着舒服？
当然这里面还一个逻辑就是，浅色调的起码要用真石漆，不然会特别low，而深色调的一般只需要用质感涂料即可达到真石漆同样的效果，不知道龙湖成本部为了抠这点钱小算盘是不是打的呱呱响。
设计手法的第二个问题就是山墙大面的米白色层间缝没有认真分，层间缝太窄、也没有粗细的跳跃，搞得山墙没有任何层次感。
西地块洋房处处是不利因素
经常有粉丝问我龙湖舜山府西地块到底选哪栋比较好，这个问题着实把皮球哥难住了，因为西地块的假洋房片区实在没有完美的楼栋！
先来说下真假洋房！ 假洋房只有公摊和真洋房一样，真洋房一般是8层及以下
相比真洋房，假洋房有两个明显的缺点
（1）总高度超过27m，需要设置消防登高面；
因为洋房本身总高度低，楼间距普遍比高层小近10m，而消防登高面最小宽度是10m，按照消防规范要求，消防登高面距离楼栋距离为5-10m，也就是说32m的楼间距，扣掉消防登高场地之后，仅剩下12m-17m的纯绿化空间，这点空间实在不好发挥。
（舜山府洋房标准的楼间距布置）
而有些楼栋，两栋之间有2个消防登高面，绿化空间就只有可怜的9.9m！比如24#和29#栋之间！
（2）假洋房层高最高只能做到2.95m，层高实在太矮了，而且首层大堂或者架空层也只能做到2.95m，实在配不上洋房这个名字；而真洋房的层高一般可以做到3.1m！
因为11层假洋房需要控制早高度不超过33m，不然超过了就要做两个电梯，而33m除以11，就是每层不超过3m，层高最小的单位是0.05，所以最高只能2.95m，2.95x11=32.45m，刚好不超过33m！
如上图，2.95m的层高实际净高不足2.7m，客厅宽度约5.5m对应的楼板厚度约160mm，地面面层按照湖南节能规范需要做地面保温约30mm，“找平+瓷砖+地暖”起码70mm，就算没有梁、中间也不吊顶，实际的净高也不足2.7m！而龙湖179㎡洋房主打的就是餐客一体的大客厅，这么宽的客厅配上这么小的净高，难免会有点压抑！
等龙湖舜山府2.95m的首层大堂做出来，可能业主们会更失望！
（其他项目洋房大堂wq照片，非本项目）
再来看看西地块假洋房，楼栋到底有多难选
因为买洋房基本是想纯改善，最大的诉求就是环境好、安静、绿化好，不像刚需盘可以将就下，基于洋房业主这点小小的要求我们来选下楼栋！
第一轮先排除楼下有物业用房和底商的24#栋和26#栋！
底商极大可能有餐饮，即便没有餐饮也比较吵！严重不符合洋房业主的需求！
当然还有西地块最东边的一列，29#、30#、35#、36#栋！因为他们的东单元楼下全部为配套用房，包括商铺、公厕、社区卫生服务站、社区养老用房等。这几栋的西单元可能多少还能接受，毕竟还有点距离。
第二轮排除掉千万不能买的，楼栋前面是地下室车行出入口，而且就在楼下，噪音大、还有尾气污染！33#栋、35#栋！这24小时能听到小汽车过减速带的声音、胎噪的声音，甚至按喇叭的声音！
第三轮，为了欣赏绿化，再排除掉楼栋前面有2个消防登高面的，27#栋、29#栋、37#栋、35#栋、28#栋！
还有楼栋前面是儿童活动场地和老年活动场地的，既没什么绿化、还特别吵！36#栋！
第四轮，排除掉北侧靠马路的，毕竟马路多少有点噪音，北向是马路、绿化也一般！37#、38#、39#栋！
最终剩下的，只有31#、32#、34#栋了！其中34#栋前面有一排消防登高面，绿化空间也仅剩16.7m！
所以，最后179㎡洋房仅剩下32#栋，236㎡洋房仅剩下31#栋，但这两栋的价格貌似又是最贵的！
皮球哥认为，当一个小区是11层和18层楼栋组合的时候，其实11层没什么优势！
11层也仅仅比18层少了7层，站在小区里甚至没有感觉到特别明显的高差。
相反，18层的每个单元总共2个电梯共计36户，平均18户用一个电梯；
而11层的每个单元总共1个电梯共计22户，平均22户用一个电梯；
18层的可以实现真正的一梯一户，自己坐自己门口的电梯，而11层的只能共用一台电梯，电梯做成贯穿门形式，私密性和便利性反而没18层的好；
（左侧11层，右侧18层）
（龙湖舜山府179㎡洋房交通核）
（龙湖舜山府143㎡小高层交通核）
其他城市的龙湖舜山府
关于舜山府产品系，龙湖是这么宣传的！
“该系列产品有着非常严苛的择址标准：必须属于城市中心级别的板块；必须具备稀缺的城市级自然资源；必须拥有显赫圈层的汇聚。”
“舜山府的每一次落地，固然万中挑一，无比珍贵。能满足舜山府选址的板块必然也是寸土寸金。”
已经交付的舜山府有 成都龙湖舜山府、重庆龙湖舜山府、济南龙湖舜山府 ，看完以下图片，长沙龙湖舜山府的业主们，不知你们作何感想！
成都龙湖舜山府
重庆龙湖舜山府
济南龙湖舜山府
“橘生淮南则为橘生淮北则为枳”，很不幸的是长沙就是“淮北”，长沙住宅外立面整体配置都非常低，长沙龙湖可能也只是随大流，不然搞得竞争对手没生存空间！
当然已经买了龙湖舜山府的业主们也别太着急，毕竟决定品质的还有龙湖的拿手好戏--园林景观， 以及公共区域精装修和地下车库、地下大堂！ 这些地方都还没有施工，都还是一张白纸，还有足够的想象空间，还有足够的时间！ 而外立面，其实也有改造的可能性， 去年的华润凯旋门外立面事件，后来华润全部整改重做，近日交付满意度非常高！
但是业主们可能需要一位人物，当年长沙龙湖xx的那位业主，懂得自然懂，点到为止！
皮球哥既希望又相信长沙龙湖能重视业主的诉求，把外立面整改好、把品质做好，不浪费舜山府的产品系、不浪费谷山这块好地，继续深耕长沙、持续打造长沙品质标杆，带领长沙其他开发商走向品质内卷道理！