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项目位于上海市闵行区古北红松东路1000号，周边是上海知名的高端国际社区，也是中外文化深度交汇融合之地，国际学校、五星级酒店以及各行业成功人士云集于此。
原竹科技花费近一年的时间，将原有单一功能的四星级酒店，改造成集“办公、公寓、社区商业”为一体的迷你综合体，并命名为“原竹・琥珀”。通过对项目的精准定位和打造，“原竹・琥珀”不仅实现了 从改造前酒店不到20%的入住率提高到现在的90%以上 ，大大提升了楼宇资产价值，且成为古北片区市民颇受欢迎的办公、居住、社交、休闲目的地。
Tims咖啡、酣庭院、新加坡泰国村、谷悦轩、沐秋寿喜烧、哥哥の深夜食堂、泛空间SPA等一大批知名餐饮、休闲、娱乐配套均入驻于此。 而其极具创意的项目名“琥珀”（Hope），也寓意着为客户创造“安居（home）、乐业(Office)、悠闲(Play)、自在(Enjoy)”的生活方式。
0 1 商业、办公、居住融合，楼上办公楼下逛街
“原竹・琥珀”的原址是一家四星级酒店，因疫情原因经营状况一直不佳，2020年四季度获取到这个项目讯息后，原竹科技对该项目进行了深度考察，考虑要不要做成商业与酒店结合的空间。 经过多轮评估，发现该项目机遇与风险并存：
项目改造前是四星级酒店
首先，该项目所处的板块属于国际社区，具有一定的消费能力；但与此同时该板块又不是传统意义上的商圈，所以周围的人流量不够；另外，项目属于单体垂直楼宇，缺乏传统商业所需要的裙房，且物业改造需要投入的成本较大。
最终，团队经过仔细评估后发现：项目的体量比较适中；虽然没有扶梯，但总体的动线还是符合商业项目的要求；加之，原竹科技希望能将这个项目作为公司第一个 既做线下商业运营，又将科技赋能融入其中 的标的，所以最终就承接了该项目的更新改造。
项目改造后 的“原竹・琥珀”
经过反复论证，团队认为无论是做单一业态的酒店、办公，还是商业，都没有竞争力。但如果把三种业态结合起来，那么对居住客户来说，有一个很好的商业环境，又能离自己上班的地方很近；对于办公客户来说，如果能有这样一个办公环境，加上很好的商业氛围，也比较吸引人。
原竹科技将项目的整体定位从原来的单一业态变成 多业态融合 。1-7层为商业空间，8-11层为居住空间、12-18层为办公空间。
居住空间
“中午就在3楼的餐厅吃饭，吃完饭就回到12层的楼上办公，晚上加班到很晚也不用担心，因为按下电梯不到一分钟的时间就可以回到11层自己的公寓。客户来了，就约在一楼的咖啡厅，晚上还可以和朋友在楼下的小酒馆喝喝酒吹吹牛。“这样的场景在原竹・琥珀已经成为现实。 因为是多业态组合，让办公空间、社交空间、居住空间有效地结合在一起，这样的业态重构对于项目长久运营来说也非常具有生命力。
0 2 科技赋能商业，线下+线下助力实体商家
传统商业发展到今天已经步履维艰，如何摆脱传统商业的束缚，创造一种全新的商业场景，更 好的助力商家的生存，线上与线下的融合已经是大势所趋。
原竹科技将自己定位成一家科技商业公司，通过城市更新的项目改造，将原有建筑物的商业价值发掘和提升，通过和围周的商圈、社区的链接，从而为周围1公里的社区居民和商务客户提供更好品质的服务和商业社区场所。
“表面上看我们做的是一个街区，其实我们做的是三件事情：第一是数据；第二是技术；最后才是空间的改造和运营。”原竹科技创始人、CEO谢时锋说。
为此，原竹科技花费大量时间、财力、人力搭建了自己公司的三大科技系统：
原竹云商， 是一套商管系统，涵盖了商业管理的全部功能，包括招商、签约、运营、物业、财务和数据分析等，可以实现物业的全生命周期管理。它可以更好的管控业务流程，从而提高组织的效率和竞争力，并提供实时的数据和分析，帮助企业更快地做出决策，支持企业的增长和扩张。
原竹云商数据分析看板
源进云店 ，是原竹科技旗下的社区C2C分销平台，利用私域流量帮助社区商户进行分销，帮助商户提升盈利空间，实现消费者与商户红利共享，真正做到优势消费导流。
源进云店页面截图
原圈圈， 是原竹科技旗下云商圈平台。 以某一两个核心商业物业为依托，整合串联周围500米到1公里的零散商户和不同的居住社区，从而使得各个小商户可以实现流量共享，不同业态的服务共享，为商圈内的客户，提供更高品质的服务。
通过这些科技系统的搭建，真正实现“让科技赋能线下的商业运营”； 让传统用一张EXCEL表格管理楼宇的方式变成数据化、可视化； 未来伴随管理项目的增多，还可以将流量进行梳理和整合，并通过算法的方式进行优化，更好地赋能线下商家的运营和整个项目的管理。
0 3 原竹・琥珀带来的几点启示
城市更新项目，如何既叫好又叫座，既获得市场的认可又能获得企业应有的收益，一直是个难题。 原竹・琥珀项目，从定位、改造，到招商、运营的全流程中，带给我们几点值得借鉴：
1、从以办公为主导，转变为以消费为主导。 以往做一个项目，往往主要部分是办公，虽然这样规划可以形成产业集聚，但是对于周边民居来说很不方便。 “而我们做的是以人为主导，我们始终会考虑消费者，怎么样让他的幸福感增加，怎么样让他的消费能力释放出来。”
2、变“拉进蓝子就是菜”为“建设商业生态”，每种业态只选一家。 不同于一般商场的“招商”流程，“原竹・琥珀”更坚持“选商”的原则，只挖掘具有匠心精神，品质上乘，与项目深度契合的品牌。所有业态不重复，每一种业态只选一家，且所有的业态尽量互补。比如楼里有个深夜食堂的餐厅，白天是不营业的，它营业的时间是下午5点到凌晨2点，这样就与其它家商形成了时段的互补。
3、不仅是经营商业，而是要提供社区服务。 “从形态上来说，原竹・琥珀是一个小型的商业中心，但我们理解它其实还应该承载很多社区服务的功能。它可以通过楼宇商业和周围的商户把很多社区需要的服务释放出来，也能很好弥补周围社区居民的服务的需求。”
原竹科技创始人、CEO谢时锋说：”当下，老百姓零售的需求已经被满足，但服务的需求远远没有被满足；虽然线上产品数量足够多，但是产品不够严选。原竹科技将来要做的， 是把一个个商业中心变成一个个服务中心，通过线上的平台+线下的服务，用科技的手段帮商户引流，更好赋能商业和商户的增长。只有这样，才能真正有效发挥资产的价值。 “
作者：王婧