有人说，未来在高层住宅中会出现大面积的“贫民窟”，尤其是那些物业管理不到位、人口居住密度大的高层住宅，在十几年后或者二十几年后，甚至会沦为“永久贫民窟”，届时，居住和投资价值也将所剩无几。

值得关注的是，认可这种观点的可不仅仅是网络上那些所谓的“意见领袖”，还有一些在学术界有着举足轻重地位的专家。 比如北大光华管理学院教授朱国钟，在朱教授看来，不久的将来，我国大城市中的很多高层住宅，将会面临玻璃老化、电梯故障、设备陈旧、维修困难等一系列难题。那个时候，不管是进行改造还是进行*迁拆**，成本都是相当大的，如果没有更好的应对办法，这些高层住宅也将会变成永久贫民窟。再比如东北财经大学经济研究中心主任周天勇，他的观点与朱教授的观点几乎如出一辙，也认为高层住宅中出现大面积的“贫民窟”是难以避免的。

除此之外，持有类似观点的专家学者还有很多。 但是，不可否认的是，如今楼市的住宅形式仍然以高层住宅为主，对于有购房打算的人来说，与高层住宅的打交道是不可避免的，因此，对高层住宅的居住体验有一个正确的认识自然也是不可缺少的。

碰巧的是，笔者身边恰好有一位居住高层住宅10年的老教授，退休之前，他曾在山东建筑大学任职，2009年退休以后，他就搬到了现在居住的高层住宅小区，通过与这位老教授的交谈，笔者总结了居住高层住宅的“五大优势”和“五大劣势”，很真实。

关于高层住宅的“五大优势”，分别是：采光好；通风好；视野好；物业服务好；小区绿化好。当然，即便是没有住过高层住宅的人对于高层住宅的这“五大优势”也能猜个七七八八，所以，这不是笔者今天所要讲的重点内容，今天笔者要讲的重点内容是居住高层住宅的“五大劣势”。

1、高层住宅的容积率高、人口居住密度大、生活环境嘈杂

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。对于住户来说，容积率的大小直接涉及到居住的舒适度，一般情况下，高层住宅的容积率处在3~5之间，而多层住宅的容积率一般在0.8~1.2之间，不难看出，高层住宅的容积率足足比多层住宅高了2.2~3.8，差距极其明显。

我们要清楚，一个小区的容积率越高，则意味着小区的人口居住密度越大，而人口居住密度越大，则意味着小区的生活环境嘈杂。除此之外，小区的容积率越高，还容易造成楼间距过窄、停车位不足、公共资源分配率低等问题。

2、高层住宅对电梯的依赖性极强，设备故障率高、老化快

高层住宅最明显的标志就是电梯出行。虽然从出行方便的角度来看，电梯出行是很有必要的，但是，由于高层住宅的楼层过高，对于高楼层的住户来说，对电梯的依赖性是极强的，一旦电梯出现故障，高楼层住户的出行也就没有了保障。

可是，电梯毕竟属于机械设备，再加上高层住宅的电梯使用比较频繁，如此一来，电梯的设备故障自然不可避免，而且，老化速度也要比其它住宅形式更快一些。

3、高层住宅的公摊面积大，得房率低

一般情况下，高层住宅的公摊面积在20%~30%之间，当然，也有超过30%的情况出现，比如前段时间青岛的某楼盘，公摊面积竟然高达46%。众所周知，公摊面积大，也就意味着得房率低，比如一套100平的房子，公摊面积30%，也就意味着该房子的实际居住面积只有70平方米，但是，购房者在缴纳房款的时候，却是按照100平来计算，并且，交房以后的物业费、取暖费等等，也都是按照100平来收取。

不可否认的是，仅公摊面积这一项，就要让购房者付出高达30万左右的购房成本，购房者心里有怨言也是在所难免的，毕竟，谁家的钱也不是大风刮来的，都是辛辛苦苦赚来的。

4、高层住宅的安全隐患大，火灾等救援难度大

从住房安全的角度来看，高层住宅的安全隐患要更大一些。目前，很多城市的消防救援高度基本都在60~100米之间，而高层住宅的总高度要远超100米，这也就意味着，一旦发生火灾等事故，高层住宅的救援难度会非常大，特别是高楼层的住户，只能凭借着自救来逃离危险。

5、高层住宅的维修成本高，*迁拆**难度大

无论是何种住宅，都会有老旧的那一天。过去对于老旧住宅的处理办法是*迁拆**，现在对于老旧住房的处理办法是旧楼改造，但是，对于高层住宅来说，这两种办法似乎都不适用。

如果是*迁拆**，*迁拆**成本将会非常高昂，几乎没有哪个开发商愿意参与，即便是有开发商愿意参与，那么，从利润的角度来看，未来开发商所建造的房子至少也要60层起步，这样的房子，你敢住吗？如果是旧楼改造，高层住宅由于容积率高，各种线路、管道复杂，维修成本非常高，况且，维修难度也非常大。所以，不管是*迁拆**，还是旧楼改造，或许都不适用于高层住宅。

对于老教授谈的高层住宅居住体验，你怎么看？你会选择高层住宅吗？

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