前 言
你要说当今深圳中产阶级最大的痛点是什么？众说纷纭的答案最终归结下来，无非两个：安身立命的房子和对下一代的教育。
学区房无疑是两种焦虑畸形结合的载体。
提到学区房，第一反应就是：贵。没办法，房子绑定着稀缺的优质教育资源，深圳顶级学校扎堆的百花片区，个别二手房价格一度突破20万，堪比深圳湾豪宅。
天价学区房的新闻不仅在深圳，每一季都在全国各地轮番涌现，上演着一波又一波的家长们焦灼。
但你知道吗？普通学区也要四五百万的深圳，有一个地方只需200万出头就有机会入手深圳十大名校小学。
听起来是不是很惊喜？
前几天，我专门去了趟罗湖，考察了传说中性价比最高的学区房——螺岭外国语学校片区。
一、底蕴深厚的老牌名校
位于罗湖黄贝岭片区的螺岭外国语实验学校（以下简称螺岭小学）成立1981，至今已经有近40年的历史，是深圳为数不多的老牌名校小学之一。
螺岭小学以其英语教学见长，曾是全深圳英语最好的小学。备受家长的追捧，很多罗湖区公务员的子女就读于此，生源优质。
严谨的学风底蕴和稳定的教学质量使螺岭小学多年来成绩一直名列罗湖前三、深圳前十。
目前，螺岭小学分为两个分部，1-2年级的低年级部位于爱国路与文锦路的交汇处；3-6年级的高年级部位于文锦路、东升街与翠园路包围的三角地带。
去年12月4号，螺岭小学因为一张【50平以下需满四年、30平以下需满6年才能申请】的公告引发了社会热议和附近家长们的不满。
其中，影响最大的是附近的东门168、海珑华苑、华隆园等小区。这几个小区多以50平米以下的单房或小两房户型为主。
家长们买来多是为了学位，这张公告一出，意味着手里的房子必须持有4-6年才能申请，很多家庭孩子上学已经迫在眉睫，根本不能再等那么久。上不了家门口的学校只能被分流到远处。
在家长们反应下，2018年12月6日，罗湖区教育局给出了回复：要求螺岭小学撤下公告，按原计划积分招生。低总价上车的学位*党**终于松了一口气，这场风波也落下了帷幕。
二、上名校成本最低的片区
目前螺岭小学学区划分范围（包含共享学区）：
名都大厦，华丽西村，环岛丽园，汇锦名园，金城华庭，金盾花园，锦绣大厦
农机大院，轻工大厦3栋、4栋，工行宿舍，一品雅园东门168，翠华巷，翠园街(中兴路以北)
登高村，东郊街，缤纷时代家园，东方大厦，万达丰大厦，东升街东升街1、2巷，东园坊
花园坊，京基东方华都，华隆园，景阳西，聚龙大厦，黎明大院，名都大厦，竹边新村
名文阁、名阳阁，赛龙大院，文锦中路2069号，物资大院，东方颐园，玉兰坊，园丁大厦
中兴路(双号)，长勘宿舍，凤凰印象，福德花园，海珑华苑，华裕花园，深勘宿舍，深港花园
凤凰街1号, 14号、39号 56号 58号，凤凰路182号、188号，海丽大厦，华丽花园
华丽路1011号、1031号、1013号、1039号、1049号。
整体来看，螺岭小学学区房多以十年以上老旧社区为主，二手房均价在6-7万。在深圳排名前五的小学里，算是学区房均价最低的，孩子上学成本最低。
有人说：螺岭小学就像五菱宏光满足了很多家庭的私家车梦一样，满足了无数家长的重点小学梦。
以附近金城华庭36平的小户型为例，总价277万加上税费需要300万。首期款和税费只需要90万左右就可以入手。
放眼整个深圳，连最近开盘的坪山新房首付100多万了，罗湖核心区名校的学区房才90万就能上手，确实性价比极高。
螺岭小学周边二手房交易量十分活跃，不仅是带有这么好的学位，家长们趋之若鹜；更是由于地处罗湖中心地段，商业繁华、房屋易出租，租金回报率高。
螺岭小学位于湖贝、木头龙两大旧改交汇地。从现在看罗湖区政府的旧改决心之强，未来城市更新后的房价势必会带动周边二手房价的上升。
所以，螺岭小学周围的房子我认为还有补涨空间。
三、螺岭周边单盘楼评
这次由于时间关系，我只看了周围三个单盘。为了方便大家阅读，我将主要的楼盘信息整理如下图。
【深业东岭】
深业东岭是目前黄贝岭一带少数在售且已经入住的新盘，均价在7.5万左右，2018年毛坯交房。
项目规划共9栋，分两期开发。一期的1234栋为72-126m²黄贝岭村村民回迁房；剩下的是二期的商品房，面积从36 m²的1房—146 m²的5房不等，最低总价360万。
从产品来看，户型设计中规中矩，采光面大，房屋很通透。
向北望黄贝岭公园，向东南望是香港山，绿化景观不错。除了50多平的一房得房率较低，其他户型均属正常水平。
深业东岭楼下有自带6万m²的街区式商业，已经入住了麦当劳等餐饮品牌，还在陆续招商中。距离沃尔玛也只有300米，生活便利。而且是名副其实的正地铁房：距离黄贝岭地铁A口只有50米。
区位优势十分明显的深业东岭并非没有硬伤——被划片到了靖轩小学。脱离名校加持，即便是自身条件再好，也不入学区房坚挺，离得近又怎样？名校学区房才是硬通货。
而且深夜东岭被农民房包围，城中村人员杂乱且城市界面差老旧，周边又有华润的旧改项目，工程改造时间久、声音大，很影响居住体验。
因为是回迁房小区，里面有一半以上房子赔给村民，在社区里我看到很多老人像聚在村头一样在社区里晒太阳，楼道里还晾了一大箩筐枣，门口吊着被子…
总体来看，区位优势和生活便捷的优势确实有，但是一街之隔的名校和非名校差别确实让深业东岭的价值大打折扣，加之周围居住氛围较差，我觉得这个价格在深圳还有很多的选择。
【凤凰印象】
凤凰印象距离黄贝岭地铁F1口只有170米的距离，楼下自带4层底商，多以餐饮为主。对面200米即是沃尔玛超市，生活配套丰富且便利。
整个项目有由AB两栋组成，虽有10年楼龄，但从外立面看还是很新，AB栋连起来的一大栋小区。中介介绍，这样的独栋小区在罗湖并不少见。
该小区以41m²的一房和62 m²的两房为主力户型，我看的三个户型虽然小，但都很通透，白天采光也很好。
听中介介绍，买家多是冲着螺岭小学的学位来的。最低总价270多万在罗湖很有诱惑力。
但是低总价的弊端也显露无疑：我走进公共走廊，发现又长又暗，像是酒店房间的一长排，居住氛围很不好；凤凰印象没有社区，在5楼有一个简易的空中花园供业主使用，说是花园，绿化实在是稀稀拉拉。
从窗外望去，全是密密麻麻的居民楼，罗湖的人口密度之高可见一斑。随着租客、业主的机动车越来越多，停车逐渐成了困扰凤凰印象业主的一大难题。
总体来看凤凰影响户型小、总价低，周边生活配套齐全，交通便利。如果是单纯为了学位和投资，可以考虑入手，最低200多万的总价能有机会入读名校实在便宜，罗湖商业氛围浓厚，出租率很高。
如果是住家，这小区毛病也不少：没有绿化环境、密度高、车位不足，多多少少有居住不适，我认为还是要谨慎考虑。取舍之间，就看你买房的侧重点。
【金城华庭】
金城华庭是我看的这几个小区里唯一一个封闭式大社区，有花园、游泳池、儿童游乐设施，这在罗湖也是罕见。
该项目距离凤凰印象不远，双方共享商业配套，只是相比凤凰印象的独门独院，金城华庭有大园林和公共空间，距离地铁稍微远点，要500米。
金城华庭由10栋24楼的高层组成，整个小区密度很高，这是罗湖住宅区的通病。小区以37 m²的一房为主力户型。同样存在停车位紧张的局面。
比其他小区稍微好点的是，金城华府社区园林很大，绿化做得很好。2003年入伙至今，物业依然维护的紧紧有条。在小区内有公办的幼儿园和游泳池，夏天依然在开放运营。
目前小区均价在7.4万，有社区整体居住体验要好一点，价格稍微贵点也理所当然。
总体来看，名校学位、大花园社区和便利的生活配套，我认为这个价格还是很扎实的，需要学位又想要居住氛围好一点的，金色华庭不失为一个好选择。