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“在吗？
我想在佛山买套商业公寓，
一是因为不限购、
二是总价低、
三是可以过渡自住以后也可以出租、
四是据说有反租，算算足可以抵扣月供、
五是佛山好多地铁要开通吧？
六是说这户型买一套可以有两层用、
还有就是，销售热情又nice，感觉不买的话不好意思……”
限购买不了住宅？不限购，未来或可积分入户的商业公寓已成投资新风口，佛山公寓成交迎来稳步上升期！据佛山经纬市场部统计数据显示，2016年以来，佛山公寓成交量呈倍数增长，去年全年成交量达到171.94万平，成交均价也水涨船高。
数据来源：佛山经纬
1
积分入户！
佛山公寓或迎来新一轮春天
为什么佛山公寓这么抢手呢？在广州公寓限购、佛山住宅相继限购，加上调控政策进一步收紧的影响下，佛山商业公寓早已成了市面上的“抢手货”！除了传统的不限购、不限贷；总价低，入手门槛低；多功能性，可自住、可办公、可出租；租金回报率一般比住宅高等优点外，近期佛山公寓又迎来一个重磅利好，或可积分入学、入户！
4月初，佛山公布新市民积分制意见稿，里面涉及到买佛山合法房产(含公寓)或能积分入学/入户！这意味着，征求意见稿如获通过，在佛山购买商业公寓、商铺、写字楼等房产物业也可积分入学。对佛山商业，尤其是公寓是重磅利好。
业内人士分析指出，该政策对佛山公寓增加了卖点，过往很多城市的公寓作为商用办公物业，都是不能落户，也就是不能拥有城市相关服务，那么此次把公寓认定为自有产权物业，可以享受读书的优惠，买家可以在这居住生活，享受城市配套服务，不再是以往纯粹的投资功能和简单的居住功能，这对公寓的整体价值提升是有一定帮助。
2
稳中有升！
中心城区商业公寓一年涨幅超32%
大家不要以为目前佛山中心区在售公寓还很多。据佛山经纬市场研究中心发布的2017年商业市场成交数据显示，去年佛山商业整体成交放量，其中商业公寓涨幅最大，达到79%，增长近八成，绝大部分成交来自禅城、桂城、顺德的项目。同时，据佛山中原市场研究部提供的数据也发现，近段时间中心区供应量虽有所增加，但仍是供不应求，价格则是稳中有升。
今年以来，中心城区的商业公寓依旧为成交主力。据佛山经纬统计，禅桂新公寓4月份成交面积8.18万㎡，环比增加9.1%，成交均价15757元/㎡，环比上涨4%，整体市场呈量价齐涨状态，均价同比去年涨幅更是达32.36%。
在成交整体走高的同时，佛山商业公寓月度供应量逐渐走低，目前已有数月呈现出供不应求的局面，而每月成交价量齐涨的中心城区，缺货程度尤甚，今年3月更是一度出现零供应的状况。
“资本是有嗅觉的，跟踪资本就是跟踪财富”，从上述数据可知，中心城区公寓物业无疑已经成了大家佛山置业的首要选择。
3
资产配置新逻辑：
首付19万起坐拥城央资产
国内不少研究表明，决定佛山商业公寓核心价值的关键因素，是地段。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、世联行首席技术官黎振伟等专家一致认同，根据政策导向及城市发展脉络，选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产，才是资产配置的重要标准。伴随粤港澳大湾区迎来建设高潮，越来越多的广州资源涌入佛山，作为“佛山强中心”的禅城也迎来了前所未有的发展机遇。
佛山中心区一二手住宅限购、房贷门槛不断提高、规划中和在建的轨道交通路网开始纵横交错，广佛关注商业公寓的消费者越来越多。
就像作为打算买佛山的商业公寓的你们，手上有点“热钱”但置业预算不多；看好佛山地铁沿线和与广州越来越近的“心里距离”和实际交通成本；买不起广州的房子，没资格买佛山中心区住宅；想做“房东”；热情而耐心的销售人员让你觉得“不买都对不起人家”……
佛山公寓可以买吗？
今天，我们统一回复：
当然可以！
但是比不限购、总价低、代租反租等因素更需要了解的是：区域的实际租金水平、产品本身的质素、区域供需结构以及自身的实际置业需求。
01
准备短期买入卖出赚差价的，可以放弃
佛山商业公寓新增供应量充足，未来佛山公租平台、长租公寓等供应量也持续增加，尽管一手公寓今年价格出现涨势，但二手交易并不活跃。
也就是说，新公寓那么多，位置都不错，产品素质日益升级换代……那么，别的购房者也很难优先考虑你的二手公寓。
所以，置业目的为购买后短期升值然后抛售，赚取买卖差价的准买家基本可以放弃。
上半年佛山公寓成交76.57万㎡
据佛山经纬数据中心统计，上半年佛山公寓供求有所减少，新增供货量为55.89万㎡，同比减少了18%，但基本处于近三年的平均供货水平，成交面积76.57万㎡，同比减少了16%。虽然成交回落，但整体成交价格稳中有升，达到13512元/㎡，同比上升了19%。
同时不可忽视的是，佛山公寓库存依然不少，去年下半年佛山公寓猛增百万平方米，使得整体市场库存达到160万㎡，去库存时间达到12.6个月。尤其是在禅桂及佛山新城区域，据统计，上半年禅桂及佛山新城公寓新增货量35.28万㎡，占到总供应的六成多，库存中也有88.8万㎡的货量位于禅桂和佛山新城。
综合经纬数据中心和中原地产统计，上半年佛山公寓成交面积最多的是位于顺德大良南方智谷片区内的力合阳光城云谷，销售面积为5.53万㎡、1456套，均价为11014元/㎡；其次是位于桂城的万科金域中央和京华广场，成交面积都在4万㎡左右。
从成交均价来看，目前佛山公寓的最高价位于金融高新区，如富力国际金融中心及京华广场，成交均价都在2万元/㎡左右，桂城整体均价1.6万元~1.8万元/㎡左右。禅城最高价区域位于朝安地铁站周边，1.8万元/㎡左右，整体均价由东向西递减至1万元/㎡左右。佛山新城虽然公寓库存多去货慢，但公寓均价也向桂城看齐，达到1.8万元/㎡左右。
在不少广佛客户热衷考察佛山公寓市场，和欣然的计算各种回报率和升值空间的同时，在禅城工作的方小姐正在苦恼自己手上的公寓，放盘小半年了，却无人接手，“现在放盘的价格，和几年前买入的价格差不多，但还是卖不掉。”
同样在苦恼卖掉手上公寓的，还有家住禅城的袁先生。
几年前袁先生以46万元的总价买下位于禅城区魁奇路的一套35平方米的公寓，单价约为13000元/平方米。由于附近生活配套还不够完善，虽然不乏租客但是租金并不理想。“月租金在1200-1500元/月不等，反而月供是2300元/月。租不抵供。”
3个月前，袁先生正式把房子放到二手中介放盘。“前来咨询的人多，但真正决定要买的却还没有。”
02
打着“以租抵供”算盘的，算清楚再出手
- 近年佛山整体租金始终稳定，租赁物业供应相对充足。参考项目销售现场的“代租”、“反租”、“预期租金”的同时，更应该走访考量周边真实租金情况（后附佛山公寓租金实际成交案例）；通常打着“月租金将达到3000元/月”、“托管公司代租每月租金3000元”的待售公寓，同区域市场同类型物业目前实际租金可能仅为1200-1500元；
- 商用物业*款贷**最长期限仅为10年（住宅30年），房贷利率至少上浮10%，以租抵供计算方式和住宅不同。也就是说，同样的*款贷**额，商业公寓短期月供金额更高。如果打着“以租抵供”，也就是“让房子自己养自己”的算盘，有可能实际上租金远抵不上月供，购房前需要提前算清楚；计算器以商业公寓*款贷**30万元计算，*款贷**10年，利息按照基准利率上浮10%，等额本息还款法：月供需要3239元。但同样*款贷**金额，购买住宅*款贷**20年为例，基准利率等额本息计算的话，月供是1963元。
- 此外，“反租”或者“代租”给酒店、酒管公司，合约期间租金相对稳定，甚至高于市场租金平均水平。但是这类租赁形式对物业日常损耗相对较大，到期后再放租或者物业转让时存在一定负面影响，或者需要翻新成本。
03
不管自住还是放租，品牌非常重要
选择品牌房企和品牌物业管理公司，公寓后期管理与租金水平和物业价值关系重大！
举个例子：一个电梯经常坏没人修、走廊墙砖脱落、每天回家门缝里塞进外卖和美容美体小广告、业主和业委会经常和物业互怼、因为建筑质量要和开发商或者物业长期纠缠的房子；和一个小区安保严格、管理井井有条、建筑质量靠谱的房子，你会租哪一个？
04
别只看模型和图纸，尽可能实地体验
佛山商业公寓产品素质不断提高，包括层高、智能装修以及“双层双钥匙”等附加值项目都非常值得推荐！
但置业者一定要尽可能多的实地参观，包括周边环境和物业实际建筑内部。
4.5米层高和5.8米层高LOFT的室内居住舒适度完全不同，同样是两层，前者“二楼”基本用来仰卧；样板间里“美美哒”楼梯，实际居住起来可能每天都是场“攀岩”；空间感不在于多出来几房或者百分之几百的实用率，而在于实际的舒适度和实用性。
同时，公寓通常单层达到10户以上甚至超过20户，和住宅的居住体验不同。
05
商业公寓置业门槛低
在了解置业需求和算好“养房”账本之后，商业公寓的“入门”门槛还是非常有亲和力的，总价优势明显。
以目前禅城、南海商业公寓1.2-1.5万元/平方米的均价水平，购置一套面积45平方米的公寓，总价约为45-68万元，商用物业*款贷**首付五成计算，首付款只需要22.5-34万元，比购买住宅门槛要低不少。
06
选择商圈以及高素质人才活跃区域
地铁物业、靠近金融中心和商圈租金和租赁活跃度无疑更高，租赁人群素质也相对更高。
首先，商圈或者靠近写字楼的公寓比较好租，空置期比较少，遇到周边写字楼集中交付时，租金还有可能随着需求增加而水涨船高；
其次，高素质租赁人群很重要。包括对于物业的养护程度以及租金按期交付等等。同时，作为房东都不愿意将房子出租给“不明”职业者……
中心城区优质地段公寓供货多
据了解，目前佛山地段好的公寓确有不少。据了解，禅城的公寓主要位于朝安路地铁站周边、城北及张槎三大板块，朝安路地铁上盖的朝安碧桂园是上半年热销公寓之一，该项目有44㎡~63㎡、5.4米层高的LOFT产品和37㎡~40㎡、3.5米层高的跃式两种。最好卖的是LOFT复式，双钥匙设计，可分开两套出租。附近的兆阳O立方也有这类产品销售，售价同样是1.8万元~2万元/㎡。记者从安居客、58同城等了解到，兆阳O立方已有双钥匙公寓投放市场出租，50㎡单套租价1400元/月。
城北有公寓销售的均为商住综合项目，包括万科金色里程、敏捷金谷国际和旭辉公元。万科金色里程在售31㎡~43㎡公寓，均价12500元/㎡；敏捷金谷国际在售43㎡~45㎡公寓，LOFT产品5米层高，均价12500元/㎡；旭辉公元在售41㎡~62㎡LOFT公寓，均价14000元/㎡。
禅城另外一个热销公寓项目就是位于张槎的绿地未来城虽然是产权40年的公寓，但规划有95㎡~115㎡的居住型三房，均价只要1.1万元/㎡，可谓刚需购房者实现城区置业的梦想。
桂城的公寓都位于金融高新区广佛地铁沿线，地段非常好，包括富力国际金融中心、万科金色领域、万科金域中央、京华广场、万科尚都荟、万科壹都荟等，以LOFT产品为主，均价为1.8万元~2万元/㎡。
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