淡市，头部开发商总是会思谋着如何化危为机。
3月，华润置地提出“为更好的深圳”，展开新一轮的城市布局行动。临到年中， 华润置地深圳在6月又推出“满分生活季”主题活动 ，努力提升客户满意度，立意要做深圳的“满分”生活营造商。两次动作，都显示出华润在利用淡市良机，提升自身在这座城市的影响力。
让我们回到问题的根本。
价格不是根本，因为价格永远都在波动。
根本的问题是：人们更好的居住追求是什么？他们的期待有没有得到满足？一个指向需求，一个指向供应。
真正能够穿越周期的开发商，永远研究的就是这两个问题。回应和解决的水平不一样，决定了开发商的最终胜负。
华润在给出自己的答案。
我先前一直强调一个观念:“在深圳，改善买华润”，这一观念至今不变。今天正好，借着华润置地深圳推的“满分生活季”主题活动， 今晚7点-9点，我和局姐、华润置地一起，为大家详解华润置地的业务模式和深圳在售楼盘，请大家关注 。
01
人们对居住的品质追求是变化的，不同的时代、不同的城市、不同的收入水平、不同的审美旨趣，都会不一样。
今天深圳的消费者对房子的追求，显然和10年前不一样。你花200万就能上车的时候，和你要花500万才能上车的时候，对房子何谓“满分”的期待也显然不一样。
花200万能上车，可能要求有房子住就好，“及格”就OK；但花500万上车，你就会希望，房子有比较便利的地铁、学校配套，得是“良好”。而如果你得花到1000万以上的时候，那你就想住到城市的中心，所有的都要是最好的，要“满分”了。
那么，现在的消费者对品质居住生活的期待是什么？
从有到优，从来都不是一个房子，以前不是，现在要求更高。大家花这么多钱买房子，买的是一个由众多生活配套组织起来的一整个生活系统，住宅、商业、幼儿园、学校、交通、就业、酒店、公园等等，并且，只是包含还不够，而且还要优质。比如大家都有学校，但是不是名校就完全不同。再如大家都有商场，但是不是万象城就完全不同。又如大家都有地铁，但是不是在800米范围内就完全不同……
转从供给角度看，消费者对居住追求的变化，对开发商的能力就提出更高的要求，你只会做住宅，不会做其它非住宅，显然不行了；即便是住宅，你做的不精品，那也显然不行了；甚至是，除了房地产，你还要具备城区级别的综合统筹开发和运营能力。不然，你根本拿不到好地……
这样看来，同样是上面那些配套组合，我们就会看到，不同的开发商做出来的水平是不一样的，甚至说，分化越来越明显。好的开发商，尤其是拥有多重复合开发运营能力的开发商，能得到市场更多的认可，客户也随之慕名而来。而其它的开发商，也因此纷纷转变既往的住宅思路，迅速拓宽自身的能力圈——这构成了过往10年开发商的转型大潮。
是以，现在我们的消费者，如果想要得到自己如愿的品质生活，那么，最简单的办法是：找到这个市场上，最有能力提供这种生活的那个开发商。谁最有能力提供，就跟着谁走。
我就是按照这个逻辑，推选的华润置地。同等条件，其他开发商在单一方面都有优势，但是如果说“满分”，不能有短板，华润置地的竞争力更强。
02
华润置地不太像一家传统意义上的开发商，皆因它的业务模式相当独特。
这一轮房地产调整，房企退市的退市，归零的归零，腰斩的腰斩，华润置地的股价是个怎么走势呢？
创了新高。1月份最高40.5港元。
重要原因之一归结于它持有型物业的穿越周期能力。2022年，华润置地持有型物业收入已经接近200亿（剔除租金减免）。
华润置地能做到这一点，是因为它经过了20年的积累，把自己成功做到了中国内地商业地产NO.1，有一点很多人不知道，华润置地已经是国际奢侈品牌在内地的最大业主。奢侈品进入内地开店，常常是优先跟着华润万象城走。比如像罗万（罗湖万象城）现在已经是整个南中国的重奢中心之一，而香奈儿在深圳的首家店也开在了深万（深圳湾万象城）。
现在在深圳以及外地，只要是说有一个包含了大型购物中心的综合体地块出让，就会有粉丝表达期望：希望华润能在这里开个万象城，这是其商业品牌力量在普通人心目中最朴素、最真实的站位。
（深圳圳湾万象城示意图）
但华润置地做到这一点非常不易，大家都知道，一直到2017年，中国的主流房地产开发模式还是“单一住宅开发”，就算是有一些做综合体，大部分也都是用住宅思路来做的——把商业卖掉。但是华润置地是从2001年在罗万开始慢慢做的，从一开始就是长线持有、重资产运营。在大家搞住宅大干快上的时代，它慢腾腾搞了20年，才有大成。
所以，现在大家都在转型了，但你想想追上它，恐怕不容易，这是它的第一个独特优势。这个优势对于买房人来说，意味着你可以拥有非常高品质的消费场所和生活圈层。
（罗湖万象城示意图）
而且，如果一个项目，非住宅部分做的好，可以对住宅价值产生显著反哺。常常那些商场做的极好的综合体，住宅在很长时间里都是区域的居住标杆，比如过往的深圳幸福里、深圳湾悦府、华润城，以及现在正在销售的龙华超核中心·润府。
03
说华润置地和深圳过去20年是一对 互为成就的CP ，一点都不算夸张。华润置地崛起壮大于深圳，深圳的城市形象也因它有了相当的改善。
以前，如果朋友来到深圳，你会带他去海上世界。现在，你可以带他去万象城——它是深圳走向“国际消费中心城市”的代表。以前，人们常常会拿福田CBD作为深圳的城市名片，现在，人们常常会在沙河西路拍一张后海总部基地的高清大图——它成为深圳走向“世界级城市”的代表。
这个背后是因为华润置地业非常独特而有竞争的“片区统筹模式”，这和我们传统理解的都市综合体完全不同，或者说后者的升级版。
传统的都市综合体复合了非常多的地产业态——办公、商场、酒店、住宅、会所、公园，对开发商的复合开发能力已是极高要求。华润置地做的第一个项目罗湖华润置地未来城就是这样的都市综合体。
但从2.9平方公里的后海综合开发起步，华润置地开始走向自身独特的“片区统筹模式”，增加了许多城市公共建设的内容——高达几平方公里的区域规划、大型体育场馆建设、河道治理、公园建设、学校代建等等。
（后海中心区示意图）
比如在后海片区统筹，华润置地建设了春茧、人才公园、深圳湾学校，以及现在的深圳湾文化广场，从海岸城一线连通到深圳湾海岸。
（深圳湾文化广场示意图）
在华润城项目，华润置地规划建设了大沙河走廊。而在龙华超核中心，华润置地规划建设了绿芯公园。这种模式现在开始向外复制，在东莞，华润拿下了东莞CBD项目片区统筹，也将打造东莞最具品质感的CBD公园。
（东莞CBD片区统筹效果图）
用十年时间，华润置地在深圳南山，通过旧城改造、新区建设、公共开发，成功的将大冲村整村改造、后海中心区城市运营以及大沙河生态长廊建设，打造成一个大规模连片区域统筹规划、开发、建设、运营的城市样本，最终形成了具有华润特色的“南山模式”。
做到这个程度，已经完全不是房地产开发和运营内容了，而是接近于“缩微版城市”的综合开发，这让华润置地变得更像一个城市公共品的提供商。后海的城市运营样板更是在宏观意义上，为全球超大城市治理做出了新的探索。
到今天，华润置地的这个“片区统筹”模式（或者叫“南山模式”）已经包含了哪些内容呢？
大型城市地标综合体（比如罗湖万象城）、大型城市更新/城市旧改（比如华润城）、大型城市场馆（比如春茧）、城市TOD上盖综合体（比如湖贝）、城市投资开发运营生态圈（比如大沙河生态长廊）。
这是华润置地的五大核心竞争力和资源优势，放眼全国，的确很难找到第二家。谦虚一点说，在“片区统筹”综合开发这个领域，不敢说华润置地在全国“独一无二”，但绝对可以说是“数一数二”。
我给他的这个模式起了个通俗的名字，叫“造地段”，就是它这种做法，是能够把原本什么都没有的一个地段，经过高标准的开发和运营，最终变成一个全新的商务中心、生活中心、乃至城市名片。通常意义上我们开发商在做项目的时候，都是要依赖现成的地段和配套，但是华润置地拿下的这类项目，本身就是地段。
（超核中心润府效果图）
这种模式，对于买房人意味着什么？
意味着你可以拥有更高的“确定性”。因为是一盘棋包含商业投资、公共投资都在内的开发，所以它可以很好的降低一般房地产开发所面临的“配套不确定”——比如地铁规划、学区划分、商业配套、乃至规划改变的不定。比如在超核中心这个项目，所有的一切——包含周边的绿芯公园规划、学校规划、周边住宅地块规划、商场建设标准等等，全都清清楚楚。
04
华润置地20年在都市综合体、商业地产领域的深厚积累，最终的结果是全方位的品质感。品质感，是刻在华润置地各个业务板块的基因，包括单一住宅业务，基本上都延续了当初幸福里的品质感。
至今在罗湖，幸福里可以说依然是住宅地标。我有一位粉丝在罗湖，他有次跟我说，小区里的儿童游乐区10年都没有坏，而且还不显旧。这一点，要完胜许多价格更贵的楼盘。深圳湾有些楼盘比幸福里贵得多，但是外墙都掉砖。如果单说品质感，无疑是后者胜出。
（幸福里示意图）
自2018年之后，华润置地在大湾区拿下了许多单一住宅地块，尤其是这一轮调整以来，华润置地反而获得了逆势扩张的良机，历史上首次完成了深圳所有区域的布局——先后第一次进入龙华、龙岗。
2023年，华润置地将在宝安、龙岗、光明推出至少5个住宅项目，分别是宝安福海云上润府、龙岗中心城静安府、龙岗中心城昭华里、光明润晖府、润曜府，再加上龙华的超核中心·润府，今年将是华润置地的又一个爆发之年。
其中，像静安府刚刚拿证，均价4.1万/平米，“一座城市只有一座静安府”。
（静安府效果图）
像光明，是华润置地的投资重镇，自公园九里之后，华润置地在光明的市场份额隐然已是老大地位。新推出的润晖府、润曜府，距离地铁站都只在400多米的，是很适合通勤的刚需盘。
（润曜府效果图）
据我了解，华润置地在光明又得到了一个巨无霸的产城都市综合体地块，规模数百万平米，其中还将配套百万平米级的城市公园和创新型的公园商业，建成后又将会成为光明新的消费中心与区域名片。
05
以上是我基于对华润置地过去20年的一些观察心得，总结来说，尽管目前各个开发商都受到了巨大的压力，但我认为这一点结论还是不需要变：“改善买华润”。再总结一下上面的各个看法：
1）华润置地是国内包括商业地产在内的持有型物业领跑者。20年的积累不但令它拥有强劲的穿越周期能力，而且可以很好的反哺住宅物业，培育出一个品质生活的圈层——包含购物中心、写字楼、酒店、商业街等等。
2）华润置地是国内都市综合体开发的领跑者。不但拥有各个业务稳定的开发能力，并且也扮演了许多城市公共投资建设的角色，这令华润置地的综合体项目都拥有了“造地段”的底色。华润置地的都市综合体所在，往往都是区域中心、城市名片、建筑地标。
3）华润置地拥有相对稳定的产品品质。尽管这一点全行业都在面临着挑战，但我还是相信华润置地更有条件确保比较好的品质。它过往的历史证明了这一点，未来的时间也可以继续证明。
这三者综合起来，就构成了消费者购房的“确定性”，这是买房里最重要的事。
当然，最最重要的一点是：开发商的产品和服务有没有做到“满分”，绝不是自说自话，而是要实打实的传递到你的客户身上，让他们感受到。你的态度，你的诚恳，你的行动，都要让他们感受到。如果能做到这一点，即便一时没有做到完美，也会赢得客户的谅解和认可。走向完美，本来就是一个买卖双方共同互动、共同成长的过程，并没有终点，持续进步的过程要比结果更重要。
再*放播**一遍，从今天开始，华润置地深圳的“满分生活季”主题活动正式启幕！华润置地旗下的多个优质项目隆重推出，还有6月专属六重权益好礼惊喜亮相！