今天分三个部分来讲一下爱家当代境这个项目，第一部分是项目的大概情况，第二部分讲一下开发商，第三部分讲一下如何跟对手产品对标中确定自己项目的产品组合。
第一部分：近梅溪湖的麓谷地块
2020年4月8日，长沙市兰海购绿建房地产开发有限公司以底价7.23亿元竞得[2020]长沙市015号地块，位于长沙岳麓区东方红路与长科路交汇处东北角，出让面积50346.08平方米，规划用途商业住宅用地，起始价72345万元。地块分为两个地块，商住比为4:6，成交楼面价3700元/平，限定住宅毛坯最高销售价格为10200元/平。
该宗地块出让条件包含：
1.申请人需要单独申请竞买，不接受联合体竞买。
2.竞得人须在项目内自持2万平方米商业物业，自持部分自竣工验收之日起5年内不得销售；竞得人需在该项目上运营不少于300套的租赁住房，遵守国家及长沙市租赁房管理相关要求，符合相关规定的可享受财政资金补助。
3.竞得人须在长沙高新区引入一家经营范围包含商贸服务或人力资源管理、大数据中心、资产管理的企业区域总部，该总部及其在高新区所设立的全资子公司应自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起4年内入库税收总额不低于4.1亿元（不包含建安税收和房地产开发所产生的各类税收）。
4.竞买人取得最高报价人资格后，须在签订土地《成交确认书》的同时与长沙高新技术产业开发区管理委员会签署《履约监管协议》并接受考核，《履约监管协议》与挂牌出让须知一并对外公示。
结合2019年7月5日新闻：
7月5日，我爱我家控股集团（下称“我爱我家”）与长沙市高新区管委会成功举行大数据服务等板块落户长沙的签约仪式，爱我家区域总部设定在长沙。
这块地其实就是这个我爱我家的区域总部的地块。拿地的开发公司由我爱我家和当代地产联合组成，我爱我爱占股70%，当代地产占股30%，整体开发运作都由当代地产完成，相当于是当代地产小股操盘。
这个项目由两个地块组成，先开的是南侧地块，由5栋住宅、2栋公寓、1栋商业、1栋幼儿园组成，户型就两个，109平米的三房和127平米的四房，全部是两梯四户的连廊户型。
这个项目现在看卖点主要有以下几点：
其一，距离地铁6号线长庆站大约300米；
其二，距离梅溪新天地购物中心也就400米；
其三，地块是高新区的，学校不用摇号，可以对口直升；至于说小学是读虹桥小学还是师大附小还要看后面的学区划分政策；
其四，毛坯限价10200，加上精装修2300，售价大约在12500元/平米，对面的梅溪悦章带装修卖到了13500元/平米，某些软吹是不是会拿这个做标题，倒挂1000元/平米？
第二部分：没有永恒的朋友，只有永恒的利益
我们前面说了这个项目的开发商是由我爱我家和当代地产联手组成的，当代地产在长沙已经开发了不少项目，大家已经很熟悉了，这里就不讲当代地产了。我们主要来讲一下我爱我家。
在现场问置业顾问这个爱家是什么意思时，置业顾问十分不屑地说就是和新环境一样的中介公司，因为没有开发资质，所以找了当代地产来开发。
不知道这是不是一条鄙视链，卖新房的总是看不起卖二手房的。以前新房卖不动时，总是会找二手房中介来搞个二三级联动，就是让中介给带客。中介带客的点数是非常高的，基本都在2个点以上了。而新房项目的营销费用是多少呢？长沙的房价低，以前的点数还高一些，整体也不会超过3%，现在房价高了，好多项目估计会被压到2个点以下。像中海地产就曾公布过整个公司年度营销费率还不到1%。所以二三级联动肯定要牺牲置业顾问的利益，凡是中介带来的客户，置业顾问的点数只有接待佣金，大部分钱都被中介拿走了。
我爱我家这个中介公司成立于2000年，也算是中介里的老牌公司了。只是以前我爱我家只在北京、南京、苏州、武汉、太原等不到10个城市布局，在长沙没有门店。
讲到中介，估计在长沙大家更熟悉的是新环境，当然还有一直压着我爱我家一头的链家。最近在长沙新开了很多家德佑的门店，这个德佑品牌是当年链家收购的上海一家中介品牌，是后来拿出来的一个加盟店品牌，也就是说链家是直营店，而德佑是加盟店。
随着新房市场到了天花板之后，各个开发商要新增业绩就开始走并购之路了。中介市场同样也在上演大鱼吃小鱼的路径。这里面的一个最有名的代表就是链家。
链家在上海收购德佑，在成都收购伊诚，在重庆收购大业兴，在深圳收购中联，在广州收购满堂红，一系列操作把各个区域龙头纷纷收入账下，规模直指全国最大的房地产中介企业，目标直指上市。
2016年4月，左晖把链家签署了5年对赌协议，约定如果链家未能在B轮交割日后5周年内完成合格的首次公开发行(即在上海、深圳、美国纳斯达克/纽约以及香港上市，包括但不限于通过借壳等方式，或在经持有1/2或以上B轮股权及B+轮股权的投资人认可的其他证券交易场所公开交易)，投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。这就是有名的5年对赌协议。
我爱我家发展比较稳健，没有走这条疯狂扩张的路子，而是选择了借壳上市。2017年，我爱我家以50多亿的价格“*身卖**”昆百大A。一年之后，2018年4月，上市公司证券简称变更为“我爱我家”，成为超越链家的国内首家在A股上市的房地产中介公司。
以前不管是链家还是我爱我家都开发有自己的手机APP，就是对于移动端市场早早已经布局，但是还只是小打小闹，各玩各的，都没有形成什么气候。那个时候有个湖南伢子姚劲波创办了一个神奇的网站，叫58同城，这是原来国内最大的信息分类网站。
那个时候大家租房卖房好多都在58同城上面发布信息，所以当时各个中介不管是公司还是个人都会在上面开个端口，用来发布一些租赁或买卖的信息，这个就是端口费。除了58同城，在搜房网、安居客、赶集网上面也会开一些端口。
我以前有一个同事，是卖新房的，但是他成交的客户都是通过在58、搜房网上发布一些子虚乌有的房源信息，并把价格放得很低，很吸引眼球，以此吸引客户给他打电话约看房源。他会装作跟房东约好了，让客户过来看，并找出各种借口让客户无法看上房子，引流到项目现场，最后卖一套新房源给客户。那个时候的假房源还是很猖獗的。
后来58同城收购了赶集网、安居客等网站，在行业内的集中度更加提高，说话的分量也提升了。
因此在2018年58同城宣布要对旗下的几个网站如58同城、安居客、赶集网等各类房源端口费提价30%-50%。
当年1月24日，号称北京中介联盟的我爱我爱、链家、麦田发起联名*制抵**，提出：“2018年全年，58集团各类房源发布端口（含58同城、安居客和赶集网）售价均不得上涨；不得取消现行的低版本产品，不得强制要求或变相要求中介公司购买高版本产品；在北京区域的售价须在2017年12月份的售价基础上给予五折优惠。”
这个时候我爱我家与链家是亲密地站在同一个战壕里面的，共同抵抗58同城这个一致的敌人。
用当时网易新闻对我爱我家副总裁采访的话来说：
网易房产：提到端口网站，你们在杭州向安居客发起抗争，底气非常足，并且引来一呼百应。为什么？
胡景晖：花钱养别人的儿子（端口网站），别人的儿子管你（中介公司）要钱，而且每年要的越来越多。养自己的儿子（自有线上平台）一定比喂饱外边的狼（58系）要强。
网易房产：端口网站会死么？
胡景晖：端口网站一时半会儿倒不会死，而且一定时间内一定还是我爱我家客源的补充渠道。在算账合适的情况下，就不会停止合作，重要的是在安全界限内双方寻得利益的均衡点。
比如采集到一个有效的客户信息，可能2000块钱是个临界点，你要1999块钱，我也就忍了。可你58如果偏要2500块，那咱们就撕逼吧，没有办法。
——以上摘自网络《独家对话我爱我家：它走独木桥，我有阳关道 》
从上面可以看出，一直依赖别人就是把钱包放在别人手上，别人一旦发起收割行动，自己是没有任何反抗举动的。
2018年4月份，链家不再搞原来大规模的线下线下扩张，而是重点去推贝壳找房。贝壳找房推出ACN(经纪人合作网络)，对标美国的MLS(房源共享系统)，平台制定规则，跨品牌经纪人协作完成交易，然后按各自角色贡献率领取佣金分成。这种基于数据结合交易环节的分析和匹配能力，为贝壳注入互联网色彩。
可能也是单靠链家这个中介公司做得再大也很难赢得投资人感兴趣的题材，贝壳是一个承诺100%真房源的平台，各大中介公司都可以通过支付平台费的方式使用这个平台。并针对在58同城上面房源最致命的弱点假房源过多，推出了黄轩为代表人在央视等各种渠道宣传这个平台，直接打击58同城。
这个新战略让58同城感受到了最直接的威胁，也直接把我爱我家、中原地产、麦田房产等推向了58同城。
我那个做渠道的朋友小王曾和我聊，要不要加盟搞个德佑？他现在做新房代理是挂在安居客的旗下，当然也跟链家中的人也有合作。只要能成交，他都会把客户给他们带过去。
我问他这个中介行业最核心的东西是什么？他说是房源，房源才是他们这些中介的生存之本。以前中介门店很多都是夫妻店，一年虽然赚得不多，可养活一家子是不成问题的。原因在哪里？其实就是他们手里面有独家房源。德佑就靠一张网，换来了很多独家房源并网，相当于一分钱不花就夺走了这种夫妻店的存在之本。
所以我笑问小王，你以前又不是开中介门店的，手里面又没有独家房源，加盟之后，就可以分享别人的独家房源，有什么不好的呢？但是你要时刻记得互联网的生存规则，永远是强者恒强，弱者恒弱。贝壳平台是房源的展现是不是跟淘宝一样的规则呢？展位只能有几个，优先展现那些皇冠商家，所以淘宝上面刷单成风不就是为了能把自己展现在前面么？当淘宝网刚开始做的时候，那些商家还可以赚点钱，现在新去开一个店估计很难赚到钱了。以后的日子这些加盟店为了展现自己的展位估计投入的端口费不会少的。
58同城怎么会眼看着贝壳崛起，这不是断自己的饭碗么？于是2018年6月12日58集团联合了我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产、中环互联、新环境等中国房地产经纪行业优秀企业，举办了一次“双核保真 以誓筑势”全行业真房源誓约大会。
会上姚劲波表示，58集团将恪守永不自营的原则，并持续加大广告投放，今年年内端口不涨价，专业服务全行业。
58同城和我爱我家们这些中介机构宣布联合打造“行业首个‘真房源’标准公约”，58同城还希望稳固自己的平台地位，在端口费上让了步。我们在这一系列中介里面独独没有发现链家的名字，因此这一大会被普遍解读为58组建的中介联盟对抗链家的房源发布平台贝壳找房。
我爱我家和链家从战友一下子转变为敌人，只用了仅仅不到半年时间。更为戏剧的还在后面。
2018年 6月22日，58集团宣布投资10.68亿元入股我爱我家集团（000560.SZ），获得8.28%的股份，一下子成为我爱我家的第二大股东。
有朋友曾说为什么有些楼盘在安居客上面可以查到，而在贝壳上面没有？只能说这是两个阵营的问题，有些楼盘跟安居客合作了，那就会得到更多的展现，而跟贝壳没有合作，当然就被无视了，贝壳当然更愿意在显著的位置展现自己代理的楼盘。
小王不知道你看明白了没有？
后来还有个胡景晖事件，事情原委是2018年8月17日胡景晖在接受媒体采访时，说在北京以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，重装修，继续违规N+1出租，完全破坏了正常房屋租赁市场。自如就是链家旗下的长租公寓品牌，消息一出，几家运营商遭北京住建委等多个部门集中约谈。
这也被认为是我爱我家炮轰左晖，是我爱我家与链家的战斗。但是后来事情急转直下。
8月17日晚间，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。
这让胡景晖很恼火。他决定辞职，并将原因在朋友圈公之于众：链家董事长左晖给我爱我家集团董事长谢勇打了个电话，他被迫被公司干掉了。
这里面的是非曲直外人也不可道了。
左晖放弃链家故事而转而讲贝壳平台故事显然更符合美国股市的胃口。北京时间2020年8月13日，以证券代码为“BEKE”的中国贝壳找房服务企业，正式在美国纽交所挂牌上市，总市值超422亿美元，超过地产龙头股万科A。贝壳集团创始人左晖持股28.9%,为第一大股东。其次,腾讯持股12.3%,软银10.2%,高瓴资本5.3%。这些资本都赚了个盆满钵满。
看贝壳这么生猛，有些人就担心贝壳会不会垄断啊？我们看贝壳的数据，2017年到2019年，贝壳总收入从255亿元增加至460亿元。截至2020年6月30日，贝壳已进驻全国103个城市，连接265个新经纪品牌、45.6万名经纪人和4.2万家经纪门店。如果按这个数据，一个经纪人一年可以为公司赚10块钱，如果公司拿走40%，一个经纪人一年的收入其实只有6万块钱，但是公司可以赚的是184亿元。
在贝壳这个资本故事带动下更多的资本挥舞着支票杀进了中介这行。2020年7月31日，易居控股与阿里巴巴集团宣布建立战略合作关系，双方将在包括线上线下房产交易、数字营销等领域展开深度合作。阿里之外，字节跳动通过幸福里介入房地产经纪行业，京东也上线“自营房产”业务。只要有钱赚，会有大把资本进来，垄断是很难的。
某证券认为，对贝壳而言，新房和二手房的交易佣金率基本稳定在2.5%，再提升的阻力极大，未来营收的增长空间在于：总蛋糕变大，即房屋销售和租赁总交易额持续扩大；分蛋糕比例增加，即市场占有率持续提升。
现在贝壳一年的二手房交易总额大约在2万多亿，也就是说如果要业绩增长的话，要么提高佣金点数，要么提高市场占有率，这也是为什么会有人担心将来会形成垄断的原因。现在平台费收你个15%，将来只需要提高到15.5%都是一个非常惊人的数字。君不见滴滴打车么，为了占领市场好热闹的烧钱，占领了市场后，那些跑滴滴的发现钱似乎也没有那么好赚了。所以我给小王的建议是，能趁乱薅一点羊毛就薅一点羊毛吧，晚了，就晚了。
第三部分：差异化定位
在做项目产品的时候原则就8个字：人有我有，人有我优。你不需要战胜所有对手，只需要战胜目标对手就可以了。
那么爱家当代境的对手都是谁？
比如有旭辉梅溪悦章，中梁云麓传奇，保利恒伟时光印象，长房云尚公馆，阳光城溪山悦。
当然还有一个可以当年卖得非常好的项目，就是北侧的万科金色梦想，这个项目的客户群是爱家可以重点参考的。
我们把这几个项目的户型做了一个表格。
从上面这个表可以看出，这个片区客户还是刚需为主，三房面积以110平米左右为主，四房面积以130平米左右为主，尤其是几个大盘，像保利、阳光城的户型将来是项目的主要对手，因此爱家当代境的户型自然而然是对标这两个盘，同时参考万科的户型面积就可以了。
万科的户型如下：
万科金色梦想100平米户型
万科金色梦想110平米
万科金色梦想137平米
保利的户型如下：
保利恒伟时光印象115平米
保利时光印象118平米
保利时光印象124平米
保利时光印象139平米
阳光城的户型如下：
阳光城溪山悦94平米
阳光城溪山悦107平米
阳光城溪山悦126平米
阳光城溪山悦127平米
爱家当代境的三房面积选择了108平米，控制在110平米左右，四房面积选择了127平米，显然对于总价的控制是非常明确的。
爱家当代境108平米
爱家当代境127平米
去现场看了样板间，控制面积的结果就是卧室显得非常小，这种房子显然就是给刚需和炒房客准备的。
有些人对于炒房客很厌恶，但是我们说市场里如果没有炒房客的话，这个市场反而就是一滩死水了。没有炒房客的带动，你想有那么多的刚需排除万难下定决心出手恐怕也没有那么容易。
适当的投资是这个市场所必须的，但是如果过度炒作则是这个市场的灾难。
有个朋友曾问金地中交麓谷香颂那个96平米的户型拿来投资怎么样，我说投资和自住的逻辑是不一样的，这个用来投资是可以的，那个周围年轻人很多，租赁市场应该会很旺盛。他又跟了一句，会不会小了点？我说你不是投资么？他说要是万一拿来自住呢？
麓谷香颂96平米
我无言以对。现在你能明白这些购房人的心理了吧？又想投资，又想自住，想把所有好处都得着，所以才会犹豫不决吧。
这篇文章拉拉渣渣写了这么长。