我是川哥，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：川哥你好，我在金牛区买了一个电梯房，蓝光的房子当时买成8千现在小区均价卖2万多。本来是一件很高兴的事情，但是现在有个问题，我们小区楼下的院墙外慢慢的成了一个菜市场，正对我房间的窗户。刚开始还没有感觉，后来越来越多商贩来了，估计还有批发的那种，凌晨4点左右就开始很吵了。经常吵得我睡都睡不着，本来现在工作压力就大睡眠就不好，现在好了完全睡不着了，感觉都快崩溃了。现在就是在纠结要不干脆卖了，换一个小区，可是家里人都说住这里有感情了不想搬，其实我自己也习惯了也有一点犹豫。很纠结望川哥给那个主意，谢谢！

回答：你这个情况我建议先找有关部门投诉一下看看，能不能起到效果？如果没有效果那就试一下买点隔音耳塞什么的。至于房产要不要置换，其实更多的是要看你的房产是否有持有的价值，然后再是怎么置换，如果有持有的价值，不一定要出售可以购买一套新的宜居房产。你8千入手的房产现在两万多，那么房产的价值就翻两倍了，完全可以通过合理的融资手段将资金融出来，解决新增房产的资金问题，不一定要卖。这样及解决了你眼下的烦恼还，还可以保住你现有的房产，过两年地摊政策收紧后，地摊撤了还想回去就再搬回去。如果地摊不撤你后来购置的房产也居住两年了，也应适应了，而且这样个方案你的家人估计还更能接受。从投资的角度你又多了一套资产房，房产涨价了还能赚钱，一箭双雕何乐而不为？

提问：川哥你好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一个稳定的上升？是什么决定了这个周期？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出得非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。

提问：川哥你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答

回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。最典型的例子，一些成交结合部的上车盘，地下室可能只打一楼的8折，而大部分情况下这个数字可能是6折。买房子不要贪便宜买一楼，顶楼，临路的房子。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。当然一楼带花园纯自住是可以考虑的。

提问：川哥你好！你对西河未来发展有什么看法?大运会会不会影响西河。看了离西河地铁口1公里的楼盘，觉得有点偏，普通上班族一枚，预计150万以内如何再买一套市区的小套二，有没有什么推荐呢？

回答：西河目前状况肯定是比较弱的一个区域，但未来应该更变好，毕竟属于东进，加上地铁4号线延长，包括大运会，都是利好它的。至于150万再买市区套二，你可看看槐树店，东客站10年内小套二还是有的。

提问：你好，川哥。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，卖锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（ 首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！

回答：卓锦万黛是限售了不能卖？二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。

提问：川哥你好，坐标成都，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上看，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强。所以如果有购买老房子的打算自住，一定要问清楚，在旧改之前上车！

提问：川哥你好，我是青羊户口，1套房，无社保，普通垫底资格，目前在天新看了些房，天府前湾板块：1、佳兆业麓山1号洋房精装2.7w左右。2、合能枫丹铂麓二期6层洋房（二手清水含税费）2.4w。3、麓山国际翠微谷洋房清水2.6w。科学城板块：1、荣盛时代天府洋房精装2.5w。2、龙光天赢精装洋房+溢价2.8w左右。3、麓溪樾府精装洋房+溢价2.8w。麻烦分析下这些盘该怎样选择？有溢价的是网签成功当天现金付，这种操作有没风险？这些价个人觉得都高了点，还有没有更好的选择或者更好的盘推荐？目前资金没有其他好的途径，年回报也就5左右，但提前赎回要损失大部分收益，这种情况是选按揭还是全款呢？

回答：你好，青羊普通资格，可以买除了高新南的所有区域，二手房另说，新房的确是个垫底的资格。天府前湾也就是麓山板块的话，佳兆业产品是不错的，但是也止步于产品，另外从地段上，价格上，优势不明显，如果是同等的产品，肯定不如你说的合能枫丹铂麓二期6层洋房，2.4万清水，即便自己装修3k/平，标准也远高于佳兆业了，佳兆业此时唯一的优势就是：新房的金字招牌。翠微谷本身的洋房产品加上近地铁也还是卖点，但是价格稍微偏高了一些，性价比不明显不突出，而且它所处的翠微谷三利麓山城入住率不高，人气低迷一些，不如南边麓山这边目前已有多个楼盘、新房二手房的扎堆，人气和板块概念，更强一些。所以就麓山的话，我站队合能枫丹铂麓二期的6层洋房。然后看科学城板块。荣盛时代天府太偏僻了，产品再好，价格再便宜，都没有意义，放弃，它没有板块的规划，没有地铁的规划，没有人气的导入，没有开发商密集拿地的信号，这里注定是站岗的。龙光天赢和鹿溪樾府尚可一战，整体来说龙光天赢比鹿溪樾府改善更加纯粹一些，2.8万是有所溢价的，但主要是寻求投资功能，当下也没地铁，但是已有地铁规划，周边还有独角兽的概念，而且龙光又陆续拿地了该区域，所以这个兴隆湖东我还是看好的，这个是和荣盛时代天府本质上的不同。2.网签成功，和开发商直签合同，然后付首付款，我认为还是安全的，风险性不大。3.目前主要看你的预算了，市面上明面你能买到的都很少，有这样的资源应该珍惜，合能和龙光，我觉得你还是可以着重考虑的，当然还是以你的预算为主吧。4.年回报5个点已经不低了，和*款贷**利率相差不大，而且更具有灵活性，我建议不赎回，可以选择全款的话就全款。

提问：川哥你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

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